Guida alle azioni a tutela dei diritti reali fondate sul diritto di proprietà

Basato su 22 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Il proprietario può chiedere la cessazione di un atto che attualmente interferisce con il suo diritto di proprietà oppure, se vi è una ragionevole probabilità che l’interferenza si verifichi, può chiederne la prevenzione. A chi rivolgere la domanda e che cosa chiedere dipende da chi detiene effettivamente il bene e da chi controlla la situazione di interferenza, nonché dal fatto che la domanda miri a ottenere un risarcimento per un danno passato o a far cessare un’interferenza attuale.

Soggetti coinvolti → Proprietario → Detentore attuale del bene → Soggetto che controlla l’interferenza → Un’interferenza minaccia il diritto di proprietà → L’interferenza è attuale e continua? → Sì → No → C’è una ragionevole probabilità fondata su elementi oggettivi? → Sì, articolo 214 del codice civile → Hai individuato chi detiene il bene o controlla l’interferenza? → Chiedi la cessazione o la prevenzione dell’interferenza → Non chiedere la cessazione per un atto cessato o per un rischio non provato; individua il destinatario corretto → Destinatario → Edificio → Spese → La domanda di restituzione va rivolta a chi detiene attualmente il bene → Per la demolizione può servire il proprietario; per il rilascio, l’occupante → L’azione proprietaria non dà diritto al rimborso delle spese di rimozione o prevenzione

Punti chiave

La domanda di cessazione dell’interferenza è volta a rimuovere la causa di una violazione che continua a sussistere e va distinta dalla domanda diretta a eliminare gli effetti di una violazione già cessata o a ottenere un risarcimento (caso 4, sentenza della Corte Suprema del 28 marzo 2003, 2003다5917).
Per ritenere che vi sia il rischio che si verifichi un’interferenza, non basta una possibilità vaga: è necessaria una ragionevole probabilità fondata su elementi oggettivi (Codice civile, articolo 214 (민법 제214조), caso 15, sentenza della Corte Suprema del 14 luglio 1995, 94다50533).
Invocando il diritto di proprietà e chiedendo la cessazione o la prevenzione dell’interferenza, non è possibile chiedere il rimborso delle spese sostenute per rimuoverla o prevenirla (Codice civile, articolo 214 (민법 제214조), caso 10, sentenza della Corte Suprema del 27 novembre 2014, 2014다52612).
Per ottenere la demolizione di un edificio situato su un terreno può essere necessario rivolgersi al proprietario dell’edificio; se invece l’edificio è occupato da una persona diversa dal proprietario, può essere necessario chiedere a tale occupante di lasciarlo (casi 12 e 20).
Un caso ha stabilito che, se l’obbligo di demolizione ricade sull’occupante dell’edificio, l’obbligo di lasciarlo è compreso nell’obbligo di demolirlo e non occorre chiedere una distinta pronuncia di rilascio (caso 21, sentenza della Corte Suprema del 28 aprile 2017, 2016다213916).
In linea di principio, la domanda di restituzione di un edificio o di un terreno va proposta contro chi detiene attualmente il bene. Un caso ha stabilito che, se il dipendente di una società è soltanto un ausiliario nella detenzione, la domanda va proposta contro la società (casi 14 e 17).
L’acquirente che ha ricevuto la consegna del terreno in esecuzione del contratto di compravendita può avere, in forza del contratto, il diritto di possederlo e utilizzarlo anche se non ha effettuato la trascrizione; di conseguenza, la domanda di restituzione del venditore può essere limitata (casi 6 e 7).
Una sentenza ha stabilito che, se si perde il diritto di proprietà e non è più possibile esercitare le azioni a tutela dei diritti reali, non si può chiedere il risarcimento del danno sostenendo che l’adempimento di tali azioni sia divenuto impossibile (caso 2, sentenza della Corte Suprema in composizione plenaria del 17 maggio 2012, 2010다28604).

Domande frequenti

Q. È possibile chiedere la rimozione dei rifiuti interrati nel terreno invocando il diritto di proprietà?

Secondo il caso esaminato, il solo fatto che in passato siano stati interrati dei rifiuti non costituisce una violazione attuale e continuativa del diritto di proprietà; pertanto, non è possibile chiedere la rimozione dei rifiuti mediante un’azione diretta a far cessare l’interferenza. In tal caso, si spiega che occorre agire per ottenere il risarcimento del danno.

Caso 4

Q. Se il conduttore di un edificio ha un diritto di locazione opponibile ai terzi, può far valere nei confronti del proprietario del terreno il diritto di occupare l’edificio?

Un caso ha stabilito che l’opponibilità ai terzi del diritto di locazione di un edificio riguarda l’edificio e non attribuisce, di per sé, il diritto di utilizzare il terreno. A seconda delle circostanze, il proprietario del terreno può chiedere a chi occupa l’edificio di lasciarlo.

Caso 3

Q. Per chiedere al proprietario di un edificio costruito abusivamente di andarsene, basta chiedergli di lasciare l’edificio?

Un caso ha stabilito che al proprietario dell’edificio occorre chiedere la demolizione dell’edificio e la restituzione dell’area su cui sorge, non di lasciarlo. È possibile chiedere separatamente di lasciare l’edificio a chi lo occupa senza esserne proprietario.

Caso 12, Caso 20

Q. È possibile chiedere la demolizione di un edificio non accatastato a chi lo ha acquistato in seguito, anziché a chi lo ha costruito inizialmente?

Non è detto che l’obbligo di demolire un edificio non accatastato ricada necessariamente su chi lo ha costruito. L’obbligo può spettare a chi si trova nella posizione di poter disporre dell’edificio, sia giuridicamente sia di fatto; nel caso esaminato, si è ritenuto che tale posizione spettasse all’acquirente dell’edificio.

Caso 16, Caso 22

Q. Se durante il processo cambia chi detiene il bene, contro chi va proposta la domanda di restituzione?

Un caso ha stabilito che la domanda di restituzione fondata sull’occupazione illegittima deve essere proposta contro chi detiene materialmente il bene. Se il precedente occupante ha trasferito il possesso e non detiene più il bene, la domanda deve essere proposta contro l’attuale detentore.

Caso 17

Q. Il venditore può chiedere la restituzione del terreno anche se l’acquirente non ha ancora effettuato la trascrizione?

L’acquirente che ha ricevuto la consegna del terreno in esecuzione del contratto di compravendita può acquisire, in forza del contratto, il diritto di possederlo e utilizzarlo anche prima della trascrizione. Nel caso esaminato, si spiega che, in assenza di motivi di risoluzione o di altre circostanze analoghe, l’acquirente non è tenuto ad accogliere la richiesta di restituzione del venditore.

Caso 6, Caso 7

Q. È possibile ottenere, con una domanda fondata sul diritto di proprietà, il rimborso dei costi dei lavori necessari per prevenire un’interferenza?

Un caso ha stabilito che il diritto, previsto dall’articolo 214 del Codice civile, di chiedere la cessazione o la prevenzione dell’interferenza non comprende il diritto di ottenere il rimborso delle spese sostenute per rimuoverla o prevenirla. Pertanto, non è possibile chiedere tali spese invocando soltanto questa disposizione.

Caso 10

Q. Dopo aver perso il diritto di proprietà, è possibile chiedere all’ex proprietario un risarcimento del danno invece della cancellazione della trascrizione?

La decisione citata nel caso ha ritenuto che, una volta perso il diritto di proprietà, viene meno anche il fondamento delle azioni a tutela dei diritti reali, come la domanda di cancellazione della trascrizione; di conseguenza, non è possibile chiedere il risarcimento del danno sostenendo che l’adempimento di tali azioni sia divenuto impossibile. Occorre anzitutto verificare se si è ancora titolari del diritto di proprietà e su quale fondamento si basa la domanda.

Caso 2

Norme applicabili

Codice civile, articolo 214 (민법 제214조)
Codice civile, articolo 390 (민법 제390조)
Legge edilizia, articolo 38 (건축법 제38조)
Legge edilizia, articolo 39 (건축법 제39조)
Regolamento di attuazione della Legge edilizia, articolo 25 (건축법 시행령 제25조)
Regolamento sulle annotazioni e sulla gestione dei registri degli edifici, articolo 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
Regolamento sulle annotazioni e sulla gestione dei registri degli edifici, articolo 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

Attenzione

Occorre distinguere tra la richiesta di eliminare un danno o gli effetti di una violazione verificatasi in passato e la domanda volta a rimuovere la causa di un’interferenza che continua a sussistere.
Il destinatario di una domanda di restituzione, di rilascio o di demolizione può variare a seconda che si tratti dell’effettivo detentore, di un ausiliario nella detenzione, del proprietario dell’edificio o di chi può disporne.
La domanda di prevenzione dell’interferenza non è accolta sulla base di una mera possibilità astratta: è necessaria una ragionevole probabilità fondata su elementi oggettivi.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).