Recupero ed esercizio della proprietà: criteri essenziali da conoscere

Basato su 122 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

L’appartenenza della proprietà e la possibilità di recuperarla non si possono stabilire basandosi soltanto sulle iscrizioni: occorre considerare anche il tipo di intestazione fiduciaria, le parti del contratto di compravendita e l’eventuale acquisto di diritti da parte di terzi. Anche i confini dei terreni, gli immobili non iscritti e le parti comuni degli edifici in proprietà per piani sono valutati secondo criteri distinti.

Parti coinvolte → Fiduciante → Fiduciario → Venditore o compratore → Immobile intestato fiduciariamente e richiesta di recupero → Il fiduciario ha trasferito l’immobile a un terzo? → sì · art. 4, par. 3 → no → La controparte ignorava l’intestazione fiduciaria? → sì · art. 4 → Era un’intestazione anteriore non regolarizzata entro la grazia? → sì → Intestazione e iscrizione in linea di principio nulle Dopo la grazia niente trascrizione per la sola cessazione fiduciaria → Il trasferimento può essere valido o il terzo può acquisire la proprietà Altrimenti valutare il caso → Verifica il tipo di intestazione → Identifica le parti del contratto → Controlla iscrizioni e diritti di terzi → Intestazione tra due o tre parti → Chi ha stipulato la compravendita Il pagamento da solo non decide → Situazione attuale delle iscrizioni e possibili diritti di terzi

Punti chiave

Ai sensi della Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, l’accordo di intestazione fiduciaria e la conseguente iscrizione sono, in linea di principio, nulli; tuttavia, se la controparte del contratto di compravendita non era a conoscenza dell’intestazione fiduciaria, il trasferimento del diritto reale derivante dall’iscrizione può essere valido (Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)).
Anche per le intestazioni fiduciarie costituite prima dell’entrata in vigore della Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, se non è stata effettuata l’iscrizione a nome del titolare effettivo o un adempimento equivalente entro il periodo di grazia, una volta decorso tale periodo non è possibile chiedere la trascrizione del trasferimento della proprietà adducendo la cessazione dell’intestazione fiduciaria (casi 5 e 9).
Nell’intestazione fiduciaria con iscrizione tra tre parti, se l’accordo e l’iscrizione sono nulli, la proprietà può ritornare al venditore. In tal caso, occorre valutare se il fiduciante possa far valere i propri diritti sulla base del diritto di chiedere al venditore la trascrizione del trasferimento della proprietà (casi 2 e 3).
Se il fiduciario dispone dell’immobile a favore di un terzo, quest’ultimo può, in linea di principio, acquisirne la proprietà indipendentemente dal fatto che fosse o meno a conoscenza della nullità dell’intestazione fiduciaria (Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 4, paragrafo 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항); casi 13 e 14).
Per stabilire se si tratti di un’intestazione fiduciaria contrattuale, si considera chi siano le parti del contratto di compravendita. L’identità di chi ha pagato il prezzo o la sola conoscenza dell’intestazione fiduciaria da parte del venditore non determinano chi sia parte del contratto (casi 11 e 16).
Salvo circostanze particolari, l’estensione della proprietà del terreno è determinata in base ai confini e alla superficie risultanti dai registri catastali, non alla recinzione effettiva o ai confini di utilizzo dei luoghi (caso 15).
Per stabilire se una parte di un edificio in proprietà per piani sia comune o esclusiva, si considerano, in linea di principio, la struttura e la destinazione oggettiva al momento in cui si è costituita la proprietà separata; il fatto che in seguito sia stata adibita a uso abitativo non trasforma una parte comune in una parte esclusiva (casi 20 e 24).
Chi trova un oggetto smarrito deve restituirlo tempestivamente o consegnarlo alla polizia o ad altra autorità competente. Se il proprietario si fa vivo, è possibile chiedere l’indennizzo entro i limiti previsti dalla legge; se nessuno rivendica i propri diritti entro il termine stabilito, è possibile acquisire la proprietà (Legge sugli oggetti smarriti, articoli 1, 4, 6, 9 e 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조); Codice civile, articolo 253 (민법 제253조)).

Domande frequenti

Q. Posso riottenere un immobile intestato a un’altra persona molti anni fa chiedendo la cessazione dell’intestazione fiduciaria?

Ai sensi della Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, trascorso il periodo di grazia, l’accordo di intestazione fiduciaria e la conseguente iscrizione sono nulli; pertanto non è possibile chiedere la trascrizione del trasferimento della proprietà adducendo la cessazione dell’intestazione fiduciaria. Tuttavia, a seconda del tipo di intestazione fiduciaria e della situazione attuale delle iscrizioni, possono essere valutati altri rimedi, quali una domanda di cancellazione basata sul diritto di proprietà o una domanda di restituzione dell’indebito.

Caso 1, Caso 3, Caso 5, Caso 9

Q. Se il fiduciario vende a un terzo l’immobile oggetto di intestazione fiduciaria, posso riottenere la proprietà?

In linea di principio, il terzo che acquista un immobile dal fiduciario può acquisirne la proprietà, che non può essere contestata invocando la nullità dell’intestazione fiduciaria. Occorre tuttavia valutare caso per caso se l’acquisto del terzo sia affetto da un distinto motivo di nullità o ricorrano circostanze particolari, come una sua partecipazione attiva.

Caso 2, Caso 13, Caso 14, Caso 17

Q. Se ho pagato io il prezzo quando è stato acquistato l’immobile intestato fiduciariamente, sono io l’acquirente?

L’identità dell’acquirente si determina in base alle parti del contratto di compravendita. Il fatto di aver pagato il prezzo o che il venditore fosse a conoscenza dell’intestazione fiduciaria non basta, da solo, a fare del fiduciante una parte del contratto; vanno inoltre considerate eventuali circostanze particolari, come l’intenzione di attribuire a una determinata persona gli effetti giuridici del contratto.

Caso 11, Caso 16

Q. Se il confine del terreno iscritto nei registri e la posizione della recinzione effettiva sono diversi, quale fa fede?

In assenza di circostanze particolari, ubicazione, numero catastale, classificazione, superficie e confini del terreno sono determinati in base ai registri catastali. Va valutato separatamente se sussistano circostanze particolari, come l’accordo delle parti di concludere la compravendita facendo riferimento ai confini effettivi o un errore tecnico nella redazione della mappa catastale.

Caso 15

Q. Se nel registro dei terreni manca l’indirizzo del proprietario o il nome è diverso, posso procedere subito all’iscrizione originaria della proprietà?

Se non è possibile identificare il proprietario indicato nel registro dei terreni, la sola documentazione disponibile non è sufficiente per procedere all’iscrizione originaria della proprietà. Occorre valutare la possibilità di correggere l’indicazione del proprietario tramite indagini e decisioni dell’autorità che gestisce i registri catastali oppure, a seconda del caso, di ottenere una sentenza definitiva che accerti la proprietà.

Caso 6

Q. Se uso da molto tempo come stanza un rifugio sotterraneo di un edificio residenziale collettivo, può diventare di mia proprietà?

Se, al momento della costituzione della proprietà per piani, un’area era stata realizzata come parte comune, essa non può diventare oggetto di proprietà esclusiva per il solo fatto di essere stata successivamente trasformata in una stanza o adibita a uso abitativo. Per stabilire se un seminterrato sia una parte comune o un’unità immobiliare esclusiva, si valutano nel loro insieme la struttura dell’edificio, la sua destinazione oggettiva e le circostanze esistenti al momento della vendita delle unità.

Caso 20, Caso 24

Q. Se l’indennizzo della cooperativa di pescatori sembra essere stato ripartito in modo iniquo, posso chiedere subito la mia quota?

L’indennizzo per l’estinzione del diritto di pesca appartiene in comunione indivisa alla cooperativa di pescatori; viene quindi prima di tutto in considerazione la sua ripartizione secondo lo statuto o una delibera dell’assemblea. Invece di chiedere immediatamente la propria quota, il socio dovrebbe valutare la possibilità di contestare l’inesistenza o la nullità della delibera qualora la procedura assembleare sia viziata o il contenuto sia manifestamente iniquo.

Caso 19

Q. Ho trovato un portafoglio sull’autobus: posso tenerlo se il proprietario non si fa vivo?

Il portafoglio deve essere restituito tempestivamente al proprietario oppure consegnato alla polizia o ad altra autorità competente. Se viene consegnato secondo la procedura prevista dalla legge e, dopo la pubblicazione dell’avviso, il proprietario non rivendica il proprio diritto entro il termine stabilito, chi lo ha ritrovato può acquisirne la proprietà; anche in tal caso, tuttavia, l’oggetto deve essere ritirato entro il termine previsto.

Caso 22

Q. Se ho acquistato un immobile molti anni fa ma non l’ho iscritto, posso ancora rivendicarne oggi la proprietà?

Come nel caso in esame, se si tratta di una compravendita conclusa prima dell’entrata in vigore del Codice civile, si può perdere la proprietà per non averla iscritta entro il termine stabilito a partire dalla sua entrata in vigore. Occorre tuttavia distinguere e valutare se permanga il diritto di chiedere la trascrizione del trasferimento della proprietà in base al contratto di compravendita, se l’acquirente abbia ricevuto la consegna dell’immobile e ne abbia continuato il possesso, e se l’acquirente successivo abbia partecipato attivamente alla doppia vendita.

Caso 8

Norme applicabili

Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articolo 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
Codice civile, articolo 2 (민법 제2조)
Codice civile, articolo 162 (민법 제162조)
Codice civile, articolo 188 (민법 제188조)
Codice civile, articolo 189 (민법 제189조)
Codice civile, articolo 215 (민법 제215조)
Codice civile, articolo 249 (민법 제249조)
Codice civile, articolo 252 (민법 제252조)
Codice civile, articolo 253 (민법 제253조)
Codice civile, articolo 275 (민법 제275조)

Attenzione

Nelle questioni relative all’intestazione fiduciaria occorre distinguere tra intestazione fiduciaria con iscrizione tra due parti, intestazione fiduciaria con iscrizione tra tre parti e intestazione fiduciaria contrattuale; l’identità delle parti del contratto di compravendita e la conoscenza del venditore possono influire sull’esito.
Nel caso esaminato, il diritto di chiedere la trascrizione del trasferimento della proprietà basato sulla restituzione dell’indebito è stato soggetto al termine di prescrizione di 10 anni. Il solo fatto di aver posseduto e utilizzato l’immobile non consente di concludere che la prescrizione di tale diritto non decorra.
Quando i confini indicati nei registri catastali differiscono da quelli effettivi, o è difficile identificare il proprietario indicato nel registro dei terreni, non si deve presumere che la proprietà o i confini possano essere determinati basandosi soltanto sull’uso dei luoghi o su dichiarazioni redatte privatamente.
L’indennizzo per il ritrovamento di un oggetto smarrito non può essere richiesto se è trascorso un mese dalla restituzione dell’oggetto; inoltre, anche chi acquista la proprietà di un oggetto smarrito deve ritirarlo entro un termine distinto.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).