Guida agli atti amministrativi immobiliari e agli indennizzi per opere di pubblica utilità

Basato su 121 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Se un terreno o un edificio è incluso in un’opera di pubblica utilità, oppure è oggetto di un provvedimento amministrativo relativo allo sviluppo o all’edilizia, occorre verificare separatamente chi abbia diritto all’indennizzo, quali voci siano indennizzabili, quali atti possano essere contestati e quale procedura seguire. Il diritto all’indennizzo e il suo importo possono variare in base all’effettiva coltivazione, residenza o attività commerciale, ai rapporti giuridici, alla fase di realizzazione dell’opera e alle modalità di utilizzo del terreno.

Soggetti coinvolti → Proprietario → Coltivatore → Ente attuatore → Terreno o edificio coinvolto in un’opera pubblica o in un atto amministrativo → Coltivi effettivamente il terreno? → Sì · art. 77, comma 2 → Può spettare un indennizzo in base alla perdita e a chi ne ha diritto → No → L’espropriazione parziale causa perdite all’edificio residuo? → Sì · art. 75-2 e art. 35 del Regolamento di attuazione → Contesti l’importo dell’indennizzo? → Sì · artt. 83-85 → Dopo la decisione puoi presentare opposizione o avviare un giudizio amministrativo → Verifica beneficiario e requisiti del progetto → Controlla coltivazione, residenza, attività e rapporti giuridici → Verifica le perdite e la valutazione → Controlla danni all’edificio residuo e dati utili a stimare il prezzo normale → Distingui il tipo di pretesa → I danni da uso non autorizzato prima dell’espropriazione possono seguire vie civili

Punti chiave

L’indennizzo per le perdite agricole è corrisposto, in linea di principio, a chi coltiva effettivamente il terreno. Se il proprietario è un agricoltore residente nella zona, può essere corrisposto secondo l’accordo tra il proprietario e chi coltiva il terreno (Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 77, comma 2 (공익사업법 제77조 제2항)).
Se l’espropriazione di una parte di un edificio ne riduce il valore residuo o rende necessarie riparazioni, anche tali perdite possono essere indennizzabili. In alcuni casi è possibile anche chiedere l’acquisto dell’edificio residuo (Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 75-2 e Regolamento di attuazione, art. 35 (공익사업법 제75조의2, 시행규칙 제35조)).
Se si contesta l’importo dell’indennizzo per l’espropriazione di un terreno, dopo aver ricevuto la decisione è possibile presentare un ricorso in opposizione alla Commissione centrale per l’acquisizione dei terreni o avviare un giudizio amministrativo. Nei giudizi per l’aumento o la riduzione dell’indennizzo, la controparte può essere individuata nell’ente attuatore, nel proprietario del terreno o in un altro soggetto interessato (Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. da 83 a 85 (공익사업법 제83조~제85조)).
Nel valutare l’indennizzo per un terreno soggetto a espropriazione, non è sempre obbligatorio tenere conto delle compravendite di terreni vicini o dei precedenti indennizzi. Tuttavia, se tali dati costituiscono indicazioni di prezzo normale che incidono sulla valutazione, possono essere presi in considerazione (sentenza della Corte suprema citata nel caso).
Per l’indennità di trasferimento della residenza e le spese di trasloco occorre verificare il tipo di progetto e i requisiti richiesti ai beneficiari. In determinate circostanze, anche chi ha diritto alla liquidazione in denaro nell’ambito di un progetto di riqualificazione residenziale può riceverle; per il proprietario, possono rilevare la proprietà e la residenza dal momento della pubblicazione del piano di riqualificazione per consultazione pubblica e comunicazione fino al momento dell’indennizzo (casi 21 e 24).
Anche un’autorizzazione edilizia o una sua modifica che comporti l’equivalente di un’autorizzazione allo sviluppo può essere negata se non soddisfa i criteri applicabili alle autorizzazioni allo sviluppo. Tuttavia, un rifiuto fondato soltanto su difficoltà generiche nella predisposizione di un piano generale può essere illegittimo (caso 23).
Gli atti di pianificazione amministrativa e la designazione di una zona soggetta ad autorizzazione per le compravendite di terreni possono essere impugnabili in sede amministrativa a seconda che incidano direttamente su diritti e obblighi. Anche quando la pianificazione urbanistica comporta un potere discrezionale, devono essere rispettati il principio di ponderazione degli interessi e quello di proporzionalità (casi 7 e 14).
I danni derivanti dall’uso non autorizzato di un terreno prima che l’espropriazione produca effetto possono essere distinti dall’indennizzo per le perdite richiesto nell’ambito del procedimento di decisione sull’espropriazione e possono essere trattati come questioni di risarcimento dei danni in sede civile o di restituzione dell’indebito (caso 20).

Domande frequenti

Q. Ho preso in affitto un terreno agricolo e l’ho coltivato personalmente: a chi spetta l’indennità per l’attività agricola?

In linea di principio, l’indennità per le perdite agricole spetta a chi coltiva effettivamente il terreno. Tuttavia, se il proprietario del terreno agricolo è un agricoltore residente nella zona, il proprietario e chi coltiva effettivamente possono concordare a chi spetti l’indennità. Occorre distinguere l’indennizzo per il terreno in sé da quello per le perdite agricole e dei raccolti.

Caso 1

Q. Posso ottenere un indennizzo se, dopo l’espropriazione di una parte dell’edificio, il valore della parte restante diminuisce?

Se una parte degli edifici appartenenti allo stesso proprietario viene acquisita o utilizzata e ciò riduce il valore degli edifici residui o provoca altre perdite, queste possono essere indennizzate. Possono rilevare anche le spese di riparazione della parte residua. Se la somma delle perdite e delle spese di riparazione supera il valore dell’edificio residuo, può essere possibile chiederne l’acquisto.

Caso 2

Q. Quale procedura posso seguire per contestare un indennizzo per l’espropriazione di un terreno che ritengo troppo basso?

Se si intende contestare la decisione, è possibile presentare un ricorso in opposizione alla Commissione centrale per l’acquisizione dei terreni entro 30 giorni dalla ricezione della copia autentica della decisione. È anche possibile avviare un giudizio amministrativo senza presentare prima tale ricorso. Il termine per agire dopo aver ricevuto la decisione varia in base alle disposizioni della legge sulle opere di pubblica utilità richiamate nel caso; occorre quindi verificare la scadenza applicabile.

Caso 17, Caso 18

Q. Anche un edificio privo di autorizzazione può essere indennizzato se viene incluso in un’opera di pubblica utilità?

Il caso spiega che non si può concludere che un edificio sia automaticamente escluso dall’indennizzo solo perché è stato costruito senza permesso. La valutazione può tuttavia variare in base alle circostanze concrete, tra cui la legittimità dell’edificio, il momento e le modalità della costruzione e le condizioni di utilizzo.

Caso 5

Q. Anche chi ha diritto alla liquidazione in denaro nell’ambito di un progetto di riqualificazione può ricevere l’indennità per il trasferimento della residenza e le spese di trasloco?

Il caso spiega che, se un soggetto avente diritto alla liquidazione in denaro è proprietario di un edificio residenziale interessato da un progetto di riqualificazione residenziale, può ricevere l’indennità per il trasferimento della residenza e le spese di trasloco qualora abbia trasferito la proprietà in seguito a un accordo per la liquidazione in denaro, oppure qualora l’edificio sia stato espropriato perché non è stato raggiunto un accordo. Distintamente, per l’indennità di trasferimento della residenza spettante al proprietario può essere rilevante che questi sia rimasto proprietario e abbia continuato a risiedere nell’edificio dal momento della pubblicazione del piano di riqualificazione per consultazione pubblica e comunicazione fino al momento dell’indennizzo dell’edificio.

Caso 21, Caso 24

Q. L’autorizzazione a un ampliamento può essere negata a causa di una dichiarazione d’impegno presentata per ottenere l’autorizzazione edilizia?

Se a un’autorizzazione edilizia o a un’autorizzazione all’uso, che costituiscono atti vincolati, vengono apposte condizioni senza una base normativa, tali condizioni potrebbero non essere riconosciute come valide. Pertanto, rifiutare una domanda basandosi unicamente su una dichiarazione d’impegno redatta in modo improprio potrebbe essere illegittimo. La valutazione può essere diversa, tuttavia, se sussiste separatamente una manifesta necessità di interesse pubblico.

Caso 9

Q. È possibile contestare con un ricorso amministrativo la designazione di una zona soggetta ad autorizzazione per le compravendite di terreni o una decisione di pianificazione urbanistica?

Il caso spiega che la designazione di una zona soggetta ad autorizzazione per le compravendite di terreni può essere oggetto di un ricorso amministrativo, poiché impone direttamente restrizioni giuridiche alle compravendite e all’uso dei terreni. Anche una decisione di pianificazione urbanistica può limitare concretamente l’esercizio dei diritti; tuttavia, poiché la pianificazione comporta un potere discrezionale, occorre verificare eventuali motivi di illegittimità, come l’omessa ponderazione degli interessi o la mancanza di obiettività e legittimità.

Caso 7, Caso 14

Q. Se l’ente attuatore ha eseguito lavori sul terreno prima della decisione di espropriazione, posso ottenere un indennizzo in quella decisione?

Il caso spiega che i danni causati dall’uso non autorizzato di un terreno prima che l’espropriazione produca effetto non possono essere richiesti come indennizzo nell’ambito del procedimento di decisione sull’espropriazione. Occorre valutare separatamente se sia possibile chiedere il risarcimento dei danni in sede civile o la restituzione dell’indebito.

Caso 20

Q. Il valore dell’indennizzo per un terreno utilizzato come strada viene sempre ridotto?

Non necessariamente. Il criterio di valutazione più basso può essere applicato se il terreno è, di fatto, una strada privata e, alla luce di varie circostanze — tra cui le modalità con cui è stata realizzata e i rapporti di utilizzo — sussistono ragioni oggettive per valutarlo meno dei terreni circostanti. Il solo fatto che fosse usato per il transito non comporta una riduzione automatica.

Caso 22

Norme applicabili

Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 2, n. 5 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제2조 제5호)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 25 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 34 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제34조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 40 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, art. 45 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. 50 e 51 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제50조, 제51조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. 61, 64 e 68 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조, 제64조, 제68조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. 73, 75 e 75-2 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조, 제75조, 제75조의2)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. 76, 77 e 78 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제76조, 제77조, 제78조)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. da 81 a 85 e art. 89 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제81조~제85조, 제89조)
Regolamento di attuazione della Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. 26, 33 e 35 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조, 제33조, 제35조)
Regolamento di attuazione della Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni ecc. per opere di pubblica utilità, artt. da 37 a 41, da 44 a 48, 54 e 55 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제37조~제41조, 제44조~제48조, 제54조, 제55조)
Legge sul recupero degli incrementi di valore derivanti dallo sviluppo, art. 5, comma 3, e relativo regolamento di attuazione, art. 4, comma 1 (개발이익환수에 관한 법률 제5조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제1항)
Legge sulla pianificazione e l’utilizzazione del territorio nazionale, artt. da 56 a 58, 64, 117 e 118 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조~제58조, 제64조, 제117조, 제118조)
Legge sul contenzioso amministrativo, artt. 2, 3 e 19 (행정소송법 제2조, 제3조, 제19조)

Attenzione

I ricorsi contro le decisioni sull’espropriazione e le istanze di opposizione al valore ufficiale del terreno pubblicato, tra gli altri, sono soggetti a termini prestabiliti. Occorre quindi verificare innanzitutto la data di ricezione della decisione o della comunicazione di determinazione e pubblicazione.
L’indennizzo per le perdite e il risarcimento dei danni da illecito possono avere basi giuridiche e procedure diverse. Occorre distinguere, in particolare, se i danni causati dall’uso o dai lavori eseguiti prima dell’espropriazione possano essere richiesti nell’ambito della decisione di espropriazione.
Il diritto all’indennizzo può variare in base all’effettiva coltivazione, residenza o attività commerciale, al momento del rilascio dell’autorizzazione o della presentazione della dichiarazione, alla data di pubblicazione dell’opera e alle modalità di utilizzo del terreno.
I casi citano anche sentenze pronunciate sotto leggi abrogate e disposizioni normative appartenenti a periodi diversi. Per i casi concreti occorre verificare la normativa applicabile nel momento pertinente e la procedura attualmente vigente.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).