Guida all’intermediazione immobiliare: doveri e compensi dell’agente immobiliare

Basato su 50 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

L’agente immobiliare abilitato che esercita la professione deve verificare e illustrare con precisione gli aspetti importanti, quali i rapporti giuridici relativi all’immobile oggetto dell’intermediazione e le limitazioni alla transazione e all’uso. Se trascura tali doveri e causa un danno, può essere tenuto a risarcirlo. Per determinare il compenso di intermediazione occorre considerare la conclusione del contratto, il contributo dell’attività di intermediazione e i limiti stabiliti dalla legge.

Persone coinvolte → Agente immobiliare abilitato → Cliente e parti della transazione → Incarico di intermediazione e possibile compenso → L’agente abilitato esercita la professione? → Sì · artt. 29, comma 1 e 681 c.c. → No → Ha omesso verifiche o spiegazioni e causato un danno? → Sì · art. 25 → Ci sono i presupposti del compenso e si rispettano i limiti di legge? → Sì · art. 32 → Doveri di verifica e spiegazione restano; omissione dannosa può comportare risarcimento. Il compenso non è automatico. → Compenso richiedibile nei limiti di legge; la sola risoluzione successiva non lo esclude, ma dolo o colpa dell’agente possono escluderlo. → Verifica stato, ubicazione e rapporti giuridici → Controlla limitazioni e documenti; valuta depositi e locazioni precedenti → Verifica superficie e orientamento, poteri del rappresentante e ruolo dei collaboratori → Aspetti essenziali dell’immobile → Limi…

Punti chiave

L’agente immobiliare abilitato che esercita la professione deve svolgere con la diligenza richiesta a un buon amministratore gli incarichi di intermediazione ricevuti e operare secondo buona fede e correttezza (Codice civile, articolo 681 (민법 제681조); Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 29, comma 1 (공인중개사법 제29조 제1항)).
Deve verificare e illustrare con precisione lo stato, l’ubicazione e i rapporti giuridici dell’immobile oggetto dell’intermediazione, nonché le limitazioni alla transazione o all’uso previste dalla legge, presentando i documenti a supporto (Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 25 (공인중개사법 제25조); casi 1, 5 e 17).
Anche i rapporti giuridici non risultanti dal registro immobiliare possono dover essere verificati e illustrati se sono rilevanti per valutare la transazione. Rientra in questa ipotesi il caso in cui occorre verificare i depositi cauzionali e la durata dei contratti di locazione dei precedenti conduttori di un edificio con più unità abitative (casi 6 e 19).
Se il contratto è concluso da un rappresentante, occorre verificare che questi disponga dei poteri di rappresentanza. Se un danno è causato dall’attività lavorativa di un collaboratore dell’agenzia immobiliare, possono esserne responsabili sia il collaboratore sia l’agente immobiliare abilitato che lo ha assunto (casi 18 e 23).
Per chiedere il compenso di intermediazione sono, in linea di principio, importanti il contratto di intermediazione, la conclusione del contratto oggetto dell’intermediazione e il nesso causale tra l’attività di intermediazione e la conclusione del contratto. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, in circostanze particolari l’agente immobiliare può chiedere un compenso proporzionato all’attività di intermediazione già svolta se ha avuto un ruolo decisivo, ma non ha potuto partecipare alla fase conclusiva per ragioni a lui non imputabili (casi 4 e 22).
Il solo fatto che le parti abbiano risolto il contratto dopo averlo concluso non comporta automaticamente la perdita del diritto al compenso di intermediazione. Tuttavia, l’agente immobiliare abilitato può non averne diritto se la transazione è divenuta nulla, è stata annullata o è stata risolta per suo dolo o colpa (Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 32 (공인중개사법 제32조); caso 24).
Il compenso di intermediazione deve essere determinato entro i limiti stabiliti dalla legge, tenendo conto delle modalità di calcolo dell’importo della transazione e del tipo di immobile. L’efficacia del compenso concordato da una persona non abilitata e non registrata che svolge attività di intermediazione può essere limitata (casi 3, 10, 11 e 16).
Il fatto che non sia stato ricevuto un compenso di intermediazione non comporta automaticamente la cessazione del dovere di verifica e spiegazione. Tuttavia, può essere difficile ottenere un pagamento mutualistico se il comportamento consistente nello stipulare il contratto come effettiva parte della transazione non costituisce oggettivamente un’attività di intermediazione (casi 9 e 14).

Domande frequenti

Q. Posso chiedere un risarcimento se l’agente immobiliare mi ha dato informazioni errate sulla superficie o sull’orientamento?

Superficie e orientamento sono elementi fondamentali dell’immobile oggetto dell’intermediazione; occorre quindi verificarli con precisione e fornire spiegazioni corrette. Se informazioni errate o indicazioni inesatte nella scheda di verifica e spiegazione causano un danno, si può chiedere il risarcimento. Tuttavia, se anche le parti della transazione hanno contribuito, per colpa, al verificarsi o all’aggravarsi del danno, l’importo del risarcimento può essere ridotto.

Caso 5, Caso 17

Q. Quando prendo in affitto un edificio con più unità abitative, posso chiedere all’agente immobiliare di verificare le informazioni sui precedenti inquilini?

Nel caso esaminato, si è ritenuto che l’agente immobiliare avesse il dovere di chiedere al locatore, verificare e illustrare al conduttore i dati relativi al deposito cauzionale del precedente conduttore e alla data di inizio e di fine della locazione. La decisione spiega inoltre che, se non è possibile ottenere tali dati, occorre indicare tale circostanza nella scheda di verifica e spiegazione.

Caso 6

Q. Posso chiedere un risarcimento all’agente immobiliare anche se non ho pagato il compenso di intermediazione?

Il fatto di non aver ricevuto un compenso di intermediazione non comporta automaticamente l’assenza del dovere di verifica e spiegazione né della responsabilità risarcitoria per la sua violazione. Il caso spiega che tale dovere può applicarsi anche all’intermediazione gratuita.

Caso 9, Caso 24

Q. Se ho concluso un contratto con qualcuno che si dichiarava rappresentante del locatore ma che in realtà non aveva poteri di rappresentanza, anche l’agente immobiliare è responsabile?

L’agente immobiliare deve verificare che chi agisce come rappresentante sia effettivamente tale e abbia il potere di concludere il contratto. Se, per aver trascurato queste verifiche, il conduttore subisce un danno, può chiedere all’agente immobiliare di risponderne.

Caso 18

Q. Se il contratto di compravendita viene successivamente risolto, posso riavere il compenso di intermediazione?

Se il contratto è stato validamente concluso e poi risolto, ad esempio per accordo tra le parti, può sussistere l’obbligo di pagare il compenso. Tuttavia, l’agente immobiliare abilitato può non averne diritto se la transazione è divenuta nulla, è stata annullata o è stata risolta per suo dolo o colpa.

Caso 24

Q. Se ho concordato un compenso di intermediazione superiore al limite stabilito dalla legge, devo pagarlo per intero?

Il caso spiega che un accordo che supera il limite stabilito dalla legge può essere inefficace limitatamente alla parte eccedente. Il limite specifico e il calcolo dell’importo della transazione vanno verificati in base al tipo di immobile oggetto dell’intermediazione e alle norme applicabili.

Caso 3, Caso 11

Q. La trattativa si è interrotta poco prima della firma del contratto, ma poi le parti hanno concluso l’accordo tra loro: devo pagare il compenso di intermediazione?

In linea di principio, la conclusione del contratto è necessaria per poter chiedere il compenso. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, in circostanze particolari l’agente immobiliare può chiedere un compenso proporzionato all’attività di intermediazione già svolta se ha avuto un ruolo decisivo nella conclusione del contratto e, per ragioni a lui non imputabili, non ha potuto partecipare alla stesura del contratto definitivo.

Caso 4, Caso 22

Q. L’agente immobiliare ha stipulato direttamente il contratto in qualità di locatore: posso chiedere un indennizzo all’associazione degli agenti immobiliari?

Secondo un caso esaminato, il fatto che nel contratto sia indicato il nome dell’agenzia immobiliare o che sia stata compilata una scheda di verifica e spiegazione non basta, da solo, a qualificare come attività di intermediazione il comportamento del titolare dell’agenzia che ha stipulato il contratto in qualità di effettiva parte della transazione. È importante stabilire se, in concreto e oggettivamente, tale comportamento abbia comportato la segnalazione o l’intermediazione della transazione.

Caso 14

Q. Un intermediario può essere punito per attività di intermediazione non registrata anche se non ha ricevuto alcun compenso?

La sentenza citata nel caso spiega che, se ci si è limitati a promettere o chiedere un compenso senza averlo effettivamente ricevuto, non è possibile applicare la specifica disposizione penale relativa all’attività di intermediazione non registrata. Questa conclusione riguarda la responsabilità penale nel caso esaminato e non significa che siano escluse altre forme di responsabilità giuridica.

Caso 25

Norme applicabili

Codice civile, articolo 681 (민법 제681조)
Codice civile, articolo 686, comma 3 (민법 제686조 제3항)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 2, punto 1 (공인중개사법 제2조 제1호)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 9 (공인중개사법 제9조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 15, comma 2 (공인중개사법 제15조 제2항)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 25 (공인중개사법 제25조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 26 (공인중개사법 제26조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 29, comma 1 (공인중개사법 제29조 제1항)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 30 (공인중개사법 제30조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 32 (공인중개사법 제32조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 33 (공인중개사법 제33조)
Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 48 (공인중개사법 제48조)
Decreto attuativo della Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
Decreto attuativo della Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
Regolamento attuativo della Legge sugli agenti immobiliari abilitati, articolo 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

Attenzione

I casi comprendono norme previgenti e tariffe locali e transazioni dell’epoca; occorre quindi verificare separatamente i limiti al compenso di intermediazione e le norme attualmente applicabili.
Prima di concludere il contratto, è consigliabile verificare personalmente che il numero dell’unità, la superficie e l’orientamento indicati nel contratto corrispondano a quelli risultanti dai registri ufficiali e che siano stati verificati i rapporti giuridici e i poteri di rappresentanza.
La sussistenza e l’importo del risarcimento possono variare in funzione non solo della violazione dei doveri dell’agente immobiliare, ma anche del nesso causale con il danno e dell’eventuale colpa del cliente.
Il termine di prescrizione per chiedere un indennizzo assicurativo o un pagamento mutualistico può variare in base alla data del contratto e alle norme applicabili. Non applicate automaticamente al caso attuale i termini indicati nei casi citati: verificate quali siano quelli pertinenti.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).