Usucapione immobiliare: guida essenziale ai 20 anni di possesso e alla trascrizione

Basato su 108 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Chi possiede un immobile per 20 anni, in modo pacifico e pubblico e con l’intenzione di comportarsi da proprietario, può invocare l’usucapione; il semplice decorso del periodo di possesso, tuttavia, non attribuisce immediatamente la proprietà e, in linea di principio, è necessaria la trascrizione. L’esito può variare in base alla natura del possesso, alla successione nel possesso e al momento del cambiamento di proprietario, alla natura pubblica o privata del bene e all’eventuale trascrizione a favore di un terzo dopo il compimento del termine.

Persone coinvolte → Possessore → Proprietario al compimento del termine → Terzo acquirente → Possiedi un immobile e vuoi sapere se puoi invocare l’usucapione → Possesso per 20 anni, pacifico e pubblico, con intenzione da proprietario? → Sì · Codice civile, art. 245, comma 1 → Il bene è destinato a uso pubblico? → No → Presupposti non soddisfatti: non puoi invocare l’usucapione → Sì · Legge sui beni dello Stato, art. 7, comma 2; legge sui beni degli enti pubblici, art. 6, comma 2 → Dopo i 20 anni, un terzo ha trascritto prima della tua trascrizione? → Sì → Puoi invocare l’usucapione, ma la proprietà richiede la trascrizione → Chiedi la trascrizione al proprietario al momento del compimento → Trascrizione necessaria: il possesso da solo non trasferisce la proprietà → Controlla successioni e cambi di proprietario → Puoi sommare il possesso precedente, ma ne assumi anche gli eventuali vizi;…

Punti chiave

L’usucapione immobiliare consente di acquistare la proprietà dopo 20 anni di possesso esercitato in modo pacifico e pubblico, con l’intenzione di comportarsi da proprietario, e previa trascrizione (Codice civile, articolo 245, comma 1 (민법 제245조 제1항)).
Si presume, in linea di principio, che il possessore possieda con l’intenzione di comportarsi da proprietario. La presunzione può però essere superata dimostrando che sapeva di occupare abusivamente il bene oppure che, in base al titolo del possesso e alle circostanze, non intendeva escludere il diritto di proprietà altrui (Codice civile, articolo 197, comma 1 (민법 제197조 제1항)).
Chi subentra nel possesso può far valere soltanto il proprio possesso oppure sommarlo a quello del precedente possessore. Se lo somma, subentra anche negli eventuali vizi del possesso precedente (Codice civile, articolo 199 (민법 제199조)).
Il semplice cambiamento di proprietario durante il periodo di possesso non interrompe il decorso del termine di usucapione. Se però, dopo il compimento del termine e prima della trascrizione, un terzo trascrive il proprio acquisto della proprietà, in linea di principio non è possibile opporgli l’usucapione maturata.
Anche dopo il compimento del termine di usucapione, la proprietà non si trasferisce automaticamente prima della trascrizione. In linea di principio, occorre chiedere la trascrizione del trasferimento al proprietario al momento del compimento del termine.
Anche se, dopo il compimento del termine, la proprietà è trasferita a un terzo e non è possibile opporgli l’usucapione, si può invocare una seconda usucapione continuando a possedere il bene per altri 20 anni e assumendo il cambiamento di proprietario come nuovo dies a quo.
Tra i beni dello Stato, quelli destinati a uso pubblico non possono essere usucapiti, mentre i beni patrimoniali disponibili possono esserlo se ricorrono i presupposti. Anche i beni destinati a uso pubblico degli enti locali non possono essere usucapiti (Legge sui beni dello Stato, articolo 7, comma 2 (국유재산법 제7조 제2항); Legge sulla gestione dei beni e delle merci degli enti pubblici, articolo 6, comma 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)).
L’usucapione può riguardare anche una parte di un terreno, ma le parti comuni di un edificio in condominio non possono essere acquistate per usucapione. L’usucapione di una servitù di passaggio può essere presa in considerazione soltanto se si è protratta nel tempo una situazione oggettiva di utilizzo mediante la predisposizione di un passaggio (Codice civile, articolo 294 (민법 제294조)).

Domande frequenti

Q. Se possiedo un immobile per più di 20 anni, ne divento subito proprietario senza trascrizione?

No. Anche se sono soddisfatti il requisito temporale e gli altri presupposti dell’usucapione immobiliare, il solo possesso non comporta l’acquisto della proprietà: in linea di principio è necessaria la trascrizione. La via ordinaria consiste nel chiedere al proprietario al momento del compimento dell’usucapione la trascrizione del trasferimento della proprietà.

Caso 2, Caso 8, Caso 9

Q. Posso sommare il periodo di possesso del precedente possessore per raggiungere i 20 anni?

Sì. Chi subentra nel possesso può far valere il proprio possesso oppure sommarlo a quello del precedente possessore; in quest’ultimo caso, tuttavia, subentra anche negli eventuali vizi di quel possesso. Se il possesso si è succeduto più volte, può essere controverso fino a quale passaggio sia possibile sommare i periodi.

Caso 1, Caso 3, Caso 11

Q. Se il proprietario del terreno cambia mentre lo possiedo, il termine di usucapione ricomincia da capo?

Il semplice fatto che il proprietario cambi prima del compimento del termine di usucapione non interrompe il possesso preesistente né il decorso del termine. Tuttavia, se dopo il compimento dell’usucapione e prima della trascrizione un terzo trascrive il proprio acquisto della proprietà, in linea di principio è difficile opporgli l’usucapione già maturata.

Caso 7, Caso 20, Caso 21

Q. Posso invocare nuovamente l’usucapione anche se, dopo la maturazione del termine, la proprietà è stata trascritta a nome di un terzo?

Anche se, dopo il compimento del termine di usucapione, un terzo ha trascritto il proprio acquisto e non è più possibile opporgli la prima usucapione, si può invocare una seconda usucapione se il possesso continua e trascorrono altri 20 anni dal trasferimento della proprietà al terzo. È fondamentale assumere il momento del cambiamento di proprietario come nuovo dies a quo.

Caso 19, Caso 21

Q. Anche i terreni di proprietà dello Stato o di un ente locale possono essere usucapiti?

Per i beni demaniali occorre distinguere tra beni destinati a uso pubblico e beni patrimoniali disponibili. I primi non possono essere usucapiti; i secondi possono esserlo se ricorrono i presupposti. Il fatto che un bene destinato a uso pubblico non sia effettivamente utilizzato non lo trasforma, di per sé, in un bene patrimoniale disponibile.

Caso 8, Caso 9

Q. È possibile usucapire un terreno acquistato e posseduto senza sapere che apparteneva a un’altra persona?

Il fatto di avere iniziato a possedere in seguito a una compravendita non fa venir meno automaticamente la presunzione di possesso a titolo di proprietario. La conclusione può però essere diversa se, all’inizio del possesso, si sapeva di non avere il potere di disporre del bene o se, in base ad altre circostanze oggettive, non si può ritenere che il possesso fosse esercitato con l’intento di escludere il diritto del proprietario.

Caso 5, Caso 10, Caso 15, Caso 16

Q. Si può invocare l’usucapione per una parte di un terreno o per una porzione di un terreno in comproprietà?

L’usucapione può riguardare anche una parte di un terreno. Se si possiede una porzione determinata di un terreno in comproprietà con attribuzione di porzioni in proprietà esclusiva, gli altri comproprietari possono essere tenuti a trascrivere il trasferimento delle rispettive quote relative a quella porzione; può quindi essere necessario agire contro tutti i comproprietari interessati.

Caso 3, Caso 14

Q. Si possono usucapire le parti comuni di un edificio in condominio utilizzandole a lungo?

Le parti comuni di un edificio in condominio non possono essere acquistate per usucapione. Il loro uso per un certo periodo non consente di possederle come unità immobiliari esclusive né di disporne separatamente da queste ultime.

Caso 25

Norme applicabili

Codice civile, articolo 186 (민법 제186조)
Codice civile, articolo 187 (민법 제187조)
Codice civile, articolo 197, comma 1 (민법 제197조 제1항)
Codice civile, articolo 199 (민법 제199조)
Codice civile, articolo 245, commi 1 e 2 (민법 제245조 제1항·제2항)
Codice civile, articolo 247, comma 1 (민법 제247조 제1항)
Codice civile, articolo 252, comma 2 (민법 제252조 제2항)
Codice civile, articolo 291 (민법 제291조)
Codice civile, articolo 294 (민법 제294조)
Codice civile, articoli da 1053 a 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
Legge sulla trascrizione immobiliare, articolo 65 (부동산등기법 제65조)
Legge sui beni dello Stato, articolo 6 (국유재산법 제6조)
Legge sui beni dello Stato, articolo 7, comma 2 (국유재산법 제7조 제2항)
Legge sui beni dello Stato, articolo 12, commi 1 e 2 (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
Legge sulla gestione dei beni e delle merci degli enti pubblici, articolo 6, comma 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)

Attenzione

Non si deve ritenere che il semplice possesso per 20 anni comporti automaticamente l’acquisto della proprietà. Occorre verificare la natura e la durata del possesso e valutare la necessità di chiedere la trascrizione.
Il cambiamento di proprietario prima del compimento del termine di usucapione e il trasferimento della proprietà a un terzo dopo il compimento del termine, ma prima della trascrizione, producono effetti giuridici diversi.
Quando si somma il periodo di possesso del precedente possessore, possono trasmettersi anche i vizi di quel possesso; inoltre, la valutazione del dies a quo può variare a seconda del momento in cui è cambiato il possessore o il titolare risultante dai registri.
Per i terreni di proprietà dello Stato o degli enti locali, l’esito può variare in base alla categoria del bene e alle circostanze del possesso. Occorre quindi verificare se si tratta di un bene destinato a uso pubblico o di un bene patrimoniale disponibile e se il possesso è stato esercitato a titolo di proprietario.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).