Guida agli effetti del sequestro conservativo immobiliare e alla distribuzione del ricavato

Basato su 16 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Il sequestro conservativo immobiliare limita il potere del debitore di disporre del bene e gli atti di disposizione compiuti successivamente producono effetti limitati nei confronti del creditore sequestrante. Tuttavia, la distribuzione del ricavato e l’esito dell’esecuzione possono variare in base all’importo del credito oggetto del sequestro, al momento dell’esecuzione e alle condizioni del bene.

Soggetti coinvolti → Creditore sequestrante → Debitore → Terzo acquirente → Immobile sottoposto a sequestro Il debitore può usarlo e amministrarlo, ma non disporne liberamente → L’immobile è stato trasferito a un terzo dopo il sequestro? → Sì → No → L’iscrizione del sequestro precede la trascrizione della prima decisione di avvio della vendita all’asta? → Sì – incluso anche senza domanda, artt. 148, 160 e 161 → No – occorre domanda di ammissione, art. 88, comma 1 → Il terreno sequestrato è stato espropriato? → Sì – art. 45, comma 1 → Il sequestro sul terreno si estingue e non passa automaticamente<br all’indennità → Distribuzione ordinaria entro l’importo del credito indicato nella decisione di sequestro → Verifica l’importo del credito: interessi e spese eccedenti non sono coperti → Controlla il limite del credito indicato nella decisione → Verifica la data dell’iscrizione e, se succes…

Punti chiave

Anche dopo l’esecuzione del sequestro conservativo immobiliare, il debitore può usare, amministrare e ricavare i frutti del bene; la limitazione riguarda il potere di disporne (Legge sull’esecuzione civile, articolo 291 e articolo 83, comma 2 (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)).
Se, dopo il sequestro conservativo, l’immobile viene trasferito a un terzo, il trasferimento non è per questo invalido in ogni suo aspetto; il divieto di disposizione derivante dal sequestro opera nei rapporti con il creditore sequestrante (casi 2 e 10; sentenza della Corte suprema del 9 giugno 1987, n. 86다카2570).
Se, dopo il sequestro conservativo, la proprietà dell’immobile passa a un terzo, il limite ordinario entro il quale il creditore sequestrante può ottenere la distribuzione del ricavato è l’importo del credito indicato nella decisione di sequestro. Il divieto di disposizione derivante dal sequestro non si estende agli interessi e alle spese processuali eccedenti tale limite (casi 2 e 10; sentenza della Corte suprema del 10 novembre 1998, n. 98다43441).
Il creditore sequestrante la cui iscrizione precede la trascrizione della prima decisione di avvio della vendita all’asta è incluso tra i creditori aventi diritto alla distribuzione anche se non ha presentato domanda di ammissione; la quota di distribuzione può essere depositata. Il creditore sequestrante la cui iscrizione è successiva deve invece presentare domanda di ammissione (Legge sull’esecuzione civile, articolo 88, comma 1, articolo 148, articolo 160, comma 1, punto 2 e articolo 161, comma 1 (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)).
Se un terreno sottoposto a sequestro conservativo viene espropriato, l’efficacia del sequestro sul terreno si estingue e non si trasferisce automaticamente all’indennità di espropriazione. Occorre presentare una domanda separata di sequestro conservativo sul credito all’indennità (Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni e di altri beni per la realizzazione di opere pubbliche, articolo 45, comma 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); sentenza della Corte suprema del 10 settembre 2009, nn. 2006다61536 e 61543).
Anche un edificio non iscritto nei registri può essere oggetto di una misura cautelare se appartiene al debitore, presenta nella sostanza e nell’aspetto le caratteristiche di un edificio e il numero di particella, la struttura e la superficie corrispondono, secondo la comune percezione sociale, a quelli indicati nel permesso di costruire o nella dichiarazione. Secondo il caso citato, un edificio abusivo per il quale non siano state ottenute le prescritte autorizzazioni edilizie o presentate le prescritte dichiarazioni edilizie non può essere sottoposto a sequestro conservativo (Legge sull’esecuzione civile, articolo 81, comma 1, punto 2 e comma 3; Regolamento di esecuzione civile, articolo 218 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항; 민사집행규칙 제218조)).
Salvo circostanze particolari, il sequestro conservativo dell’unità immobiliare esclusiva di un edificio suddiviso in unità può produrre effetti anche sul diritto di superficie sul terreno, che è un diritto accessorio (Codice civile, articolo 100, comma 2 (민법 제100조 제2항); Legge sulla proprietà e gestione degli edifici in condominio, articolo 20, commi 1 e 2 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); sentenza della Corte suprema del 26 ottobre 2006, n. 2006다29020).
Se l’iscrizione del sequestro conservativo viene cancellata a seguito della vendita all’asta, salvo circostanze particolari, in quel momento cessa la causa di interruzione della prescrizione derivante dal sequestro. L’effetto interruttivo della prescrizione non continua per il solo fatto che la quota di distribuzione sia stata depositata (Codice civile, articolo 168 (민법 제168조); sentenza della Corte suprema del 14 novembre 2013, n. 2013다18622).

Domande frequenti

Q. Se un terreno sottoposto a sequestro conservativo viene espropriato, il sequestro si estende automaticamente anche all’indennità?

No. Quando il terreno viene espropriato, l’efficacia del sequestro conservativo sul terreno si estingue e non si trasferisce automaticamente al credito relativo all’indennità di espropriazione. Per tutelare il credito all’indennità occorre avviare separatamente una procedura di sequestro conservativo su tale credito.

Caso 1

Q. Se un immobile sottoposto a sequestro conservativo passa a un’altra persona e viene poi venduto all’asta, posso ottenere una quota del ricavato?

È possibile. Il creditore sequestrante può procedere all’esecuzione forzata nei confronti del debitore sottoposto a sequestro oppure ottenere la distribuzione del ricavato nella procedura di vendita all’asta avviata su istanza di un creditore dell’acquirente successivo. Tuttavia, l’ambito dell’efficacia del divieto di disposizione derivante dal sequestro e l’importo distribuibile sono limitati all’ammontare del credito indicato nella decisione di sequestro.

Caso 2, Caso 10

Q. Se al momento della richiesta di sequestro ho indicato solo il capitale, posso ottenere in seguito anche gli interessi e le spese processuali?

Se, dopo il sequestro conservativo, la proprietà dell’immobile viene trasferita a un terzo, l’efficacia del divieto di disposizione derivante dal sequestro non si estende agli interessi e alle spese processuali che eccedono l’importo del credito indicato nella decisione di sequestro. Pertanto, tali importi eccedenti non possono essere distribuiti sulla base del sequestro sul ricavato della vendita dell’immobile.

Caso 2

Q. Ho sottoposto un immobile a sequestro conservativo prima dell’asta, ma non ho presentato domanda di ammissione alla distribuzione. Sarò escluso?

Il creditore sequestrante la cui iscrizione del sequestro risale a prima della trascrizione della prima decisione di avvio della vendita all’asta è incluso tra i creditori aventi diritto alla distribuzione anche se non ha presentato domanda di ammissione. Al contrario, il creditore sequestrante la cui iscrizione è successiva alla trascrizione della prima decisione di avvio della vendita all’asta deve presentare domanda di ammissione.

Caso 3

Q. È possibile sottoporre a sequestro conservativo un edificio non iscritto nei registri o non ancora ultimato?

Anche un edificio non iscritto nei registri o non ancora autorizzato all’uso può essere sottoposto a sequestro conservativo se appartiene al debitore, presenta nella sostanza e nell’aspetto le caratteristiche di un edificio e, secondo la comune percezione sociale, il numero di particella, la struttura e la superficie corrispondono a quelli indicati nel permesso di costruire o nella dichiarazione di inizio lavori. Per la domanda possono essere necessari documenti che provino la proprietà e indichino il numero di particella, la struttura e la superficie dell’edificio, nonché il permesso di costruire o la dichiarazione.

Caso 4, Caso 6

Q. È possibile sottoporre a sequestro conservativo immobiliare un edificio abusivo?

Secondo il caso citato, un edificio abusivo per il quale non siano state ottenute le prescritte autorizzazioni edilizie o presentate le prescritte dichiarazioni edilizie non può essere sottoposto a sequestro conservativo immobiliare. Occorre distinguere tra edifici non iscritti nei registri ed edifici abusivi.

Caso 15

Q. Ho sottoposto a sequestro conservativo soltanto l’unità immobiliare esclusiva: il sequestro produce effetti anche sul diritto di superficie sul terreno costituito successivamente?

Salvo circostanze particolari, la decisione di sequestro conservativo di un’unità immobiliare esclusiva può produrre effetti anche sul diritto di superficie sul terreno, che è un diritto accessorio. La situazione può essere diversa, tuttavia, se il regolamento prevede, ad esempio, che il diritto di uso del terreno possa essere trasferito separatamente dall’unità immobiliare esclusiva.

Caso 8

Q. Anche dopo il sequestro conservativo immobiliare, il debitore può abitare nell’immobile o amministrarlo?

Secondo il caso citato, anche quando un immobile è sottoposto a sequestro conservativo, il debitore può utilizzarlo, amministrarlo e ricavarne i frutti. La limitazione riguarda il potere di disporne.

Caso 16

Q. Se l’iscrizione del sequestro conservativo viene cancellata e le somme da distribuire vengono depositate, continua l’effetto interruttivo della prescrizione?

In generale, con la cancellazione dell’iscrizione del sequestro conservativo cessa la causa di interruzione della prescrizione derivante dal sequestro e da quel momento inizia a decorrere un nuovo termine di prescrizione. Il solo fatto che la quota di distribuzione sia stata depositata non mantiene l’effetto interruttivo della prescrizione.

Caso 5

Q. Come viene distribuito il ricavato a un conduttore con un deposito cauzionale di modesta entità che entra successivamente in un’abitazione già sottoposta a sequestro conservativo?

Secondo il caso citato, dopo aver ricevuto la distribuzione prioritaria prevista dalla legge, il conduttore con un deposito cauzionale di modesta entità ottiene la distribuzione del deposito residuo con lo stesso grado del creditore titolare di un sequestro conservativo anteriore. L’importo concreto dipende dalle caratteristiche dell’abitazione, dal contratto di locazione e dai requisiti previsti dalla normativa applicabile.

Caso 12

Norme applicabili

Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni e di altri beni per la realizzazione di opere pubbliche, articolo 40, comma 2, punto 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni e di altri beni per la realizzazione di opere pubbliche, articolo 45, comma 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
Codice civile, articolo 100, comma 2 (민법 제100조 제2항)
Codice civile, articolo 168 (민법 제168조)
Codice civile, articolo 187 (민법 제187조)
Codice civile, articolo 358 (민법 제358조)
Codice civile, articolo 548, comma 1 (민법 제548조 제1항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 23, comma 1 (민사집행법 제23조 제1항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 81, comma 1, punto 2 e comma 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 83, comma 2 (민사집행법 제83조 제2항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 88, comma 1 (민사집행법 제88조 제1항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 148 (민사집행법 제148조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 160, comma 1, punto 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 161, comma 1 (민사집행법 제161조 제1항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 291 (민사집행법 제291조)

Attenzione

Se un terreno sottoposto a sequestro conservativo viene espropriato, occorre evitare di ritenere che il solo sequestro del terreno tuteli anche il credito relativo all’indennità.
I crediti che eccedono l’importo indicato nella decisione di sequestro conservativo potrebbero non essere ammessi alla distribuzione, in forza del divieto di disposizione derivante dal sequestro, sul ricavato della vendita dell’immobile trasferito a un acquirente successivo.
Per gli edifici non iscritti nei registri occorre verificare che presentino nella sostanza e nell’aspetto le caratteristiche di un edificio e che corrispondano ai dati del permesso di costruire o della dichiarazione. Secondo il caso citato, un edificio abusivo privo delle prescritte autorizzazioni o dichiarazioni non può essere sottoposto a sequestro conservativo.
L’obbligo di presentare domanda di ammissione alla distribuzione può variare a seconda che l’iscrizione del sequestro conservativo preceda o segua la trascrizione della prima decisione di avvio della vendita all’asta; occorre quindi verificare le date delle iscrizioni.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).