Guida alla manutenzione e alle riparazioni dell’abitazione locata

Basato su 18 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

In linea di principio, il locatore deve mantenere l’abitazione nelle condizioni necessarie affinché il conduttore possa usarla e goderne secondo lo scopo del contratto, e deve effettuare le riparazioni necessarie a tal fine. L’ambito delle riparazioni e la ripartizione dei relativi costi dipendono da vari fattori, tra cui l’entità e la causa del difetto, il contenuto del contratto e le conseguenze sull’uso dell’abitazione. In alcuni casi, il conduttore che abbia effettuato direttamente una riparazione può chiedere il rimborso delle spese.

Le parti → Locatore → Conduttore → Difetto nell’abitazione locata da riparare → La riparazione è necessaria per l’uso previsto dal contratto? → sì · art. 623 c.c. → no → Il contratto assegna le riparazioni al conduttore? → sì → Si tratta solo di piccole riparazioni ordinarie? → Le riparazioni necessarie possono spettare al locatore → La riparazione può gravare sul conduttore o non essere dovuta → valutare entità, posizione, uso e costi → rimborso · art. 626, c. 1 c.c. → canone e conciliazione → Verificare causa e gravità del difetto e impatto sull’uso → Se hai pagato spese necessarie, puoi chiederne subito il rimborso integrale → Se l’uso è impedito, valutare la riduzione del canone e la conciliazione

Punti chiave

L’obbligo di riparazione del locatore sussiste nella misura necessaria affinché l’abitazione possa essere usata e goduta secondo lo scopo e la destinazione del contratto. Nel valutarlo si considerano vari fattori, tra cui la portata e la posizione del difetto, le conseguenze sull’uso e i costi di riparazione (Codice civile, articolo 623 (민법 제623조); Corte Suprema, sentenza del 29 marzo 2012, n. 2011다107405).
Anche se il contratto stabilisce che le riparazioni spettano al conduttore, in assenza di circostanze particolari che ne definiscano specificamente l’ambito, la clausola può essere interpretata come riferita alle sole piccole riparazioni ordinarie. Le riparazioni di danni gravi o di componenti strutturali principali e le riparazioni importanti degli impianti di base possono restare a carico del locatore (Corte Suprema, sentenza del 9 dicembre 1994, n. 94다34692; Corte Suprema, sentenza del 27 marzo 2008, n. 2007다91336).
I difetti emersi durante il periodo di locazione possono comprendere anche quelli già esistenti al momento della stipula del contratto ma scoperti solo successivamente. Se la condensa è causata da un difetto strutturale, può essere necessario individuarne ed eliminarne la causa (Codice civile, articolo 623 (민법 제623조); Corte Suprema, sentenza del 14 giugno 2012, n. 2010다89876).
Se il conduttore ha sostenuto spese che rientrano nell’obbligo di riparazione del locatore, può chiedere immediatamente il rimborso delle spese necessarie e per l’intero importo sostenuto, indipendentemente dal fatto che tali spese siano ancora presenti (Codice civile, articolo 626, comma 1 (민법 제626조 제1항)).
Se la mancata riparazione da parte del locatore ostacola l’uso e il godimento dell’immobile, oppure se l’impedimento si verifica durante le riparazioni, il conduttore può rifiutarsi di pagare il canone nella misura corrispondente all’impedimento. Può inoltre far valere che il rimborso delle spese necessarie e il pagamento del canone devono avvenire contestualmente, oppure valutare la compensazione o l’esercizio del diritto di ritenzione, se ne ricorrono i presupposti (Codice civile, articolo 626, comma 1 (민법 제626조 제1항)).
Il locatore può essere ritenuto responsabile se l’incendio è stato causato da un difetto in un’area sotto il suo controllo e la sua gestione, oppure dalla negligenza dell’impresa incaricata dal locatore dei lavori di riparazione. Per contro, può essere necessario che il conduttore dimostri che la causa non gli è imputabile o che ha agito con la diligenza richiesta a un buon amministratore, tra le altre circostanze (Codice civile, articoli 374, 390, 391, 615 e 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).
Le controversie relative all’obbligo di riparazione o alla ripartizione delle spese possono essere sottoposte alla Commissione per la conciliazione delle controversie in materia di locazioni abitative, presentando una domanda di conciliazione (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 14, comma 2, punto 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Domande frequenti

Q. Se il locatore rifiuta di fare le riparazioni, posso provvedere personalmente e chiedere il rimborso delle spese?

Se il difetto rientra nell’obbligo di riparazione del locatore, il conduttore può effettuare direttamente la riparazione e poi chiedere il rimborso delle spese necessarie. Il rimborso può essere richiesto subito dopo aver sostenuto la spesa e per l’intero importo, indipendentemente dal fatto che le spese necessarie siano ancora presenti (Codice civile, articolo 626, comma 1 (민법 제626조 제1항)).

Caso 16, Caso 12

Q. Se il contratto stabilisce che le riparazioni dell’edificio spettano al conduttore, devo farmi carico anche delle riparazioni importanti?

In assenza di circostanze particolari che definiscano in modo specifico l’ambito delle riparazioni, l’onere del conduttore può essere limitato alle piccole riparazioni relative al deterioramento che può verificarsi normalmente. Le riparazioni di danni gravi, di componenti strutturali principali o la sostituzione degli impianti di base possono restare a carico del locatore (Corte Suprema, sentenza del 9 dicembre 1994, n. 94다34692).

Caso 5, Caso 10

Q. Durante le riparazioni non ho potuto usare correttamente la casa: posso non pagare il canone?

Se l’uso e il godimento dell’immobile sono ostacolati, il conduttore può rifiutarsi di pagare la quota del canone corrispondente alla misura dell’impedimento. Lo stesso principio si applica agli impedimenti all’uso verificatisi durante l’adempimento, da parte del locatore, del proprio obbligo di riparazione (Corte Suprema, sentenza del 25 aprile 1997, n. 96다44778; Corte Suprema, sentenza del 26 febbraio 2015, n. 2014다65724).

Caso 15, Caso 4

Q. Se si forma della condensa, posso chiedere al locatore di risolvere il problema?

Se la condensa è causata da difetti dell’edificio, come un isolamento termico o un’impermeabilizzazione insufficienti, il locatore può essere tenuto a individuarne ed eliminarne la causa. A seconda delle circostanze, si può chiedere di adottare le misure necessarie, come l’installazione di un deumidificatore o di un impianto di climatizzazione, oppure l’esecuzione di lavori sul pavimento (Corte Suprema, sentenza del 14 giugno 2012, n. 2010다89876).

Caso 13

Q. Se il proprietario cambia prima che io chieda il rimborso delle riparazioni, a chi devo rivolgermi?

Se l’immobile locato è venduto e il diritto del conduttore alla locazione è opponibile ai terzi, il nuovo proprietario subentra nella posizione del locatore e il conduttore può chiedergli il rimborso delle spese. Se il diritto non è opponibile ai terzi, in linea di principio la richiesta deve essere rivolta al precedente proprietario; una sentenza ha affermato che, ai sensi dell’articolo 203 del Codice civile, il conduttore non può chiedere le spese al nuovo proprietario (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3, comma 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항); Corte Suprema, sentenza del 25 luglio 2003, n. 2001다64751).

Caso 11

Q. Se l’acqua filtra dal balcone dell’appartamento di sopra, a chi devo chiedere il risarcimento: al vicino o al condominio?

Se la perdita d’acqua ha origine in una parte comune, il risarcimento deve essere chiesto al condominio; se ha origine in una parte di proprietà esclusiva, in linea di principio va chiesto al proprietario dell’appartamento sovrastante. Per stabilire se un balcone appartenga a una proprietà esclusiva o sia una parte comune occorre valutare concretamente la struttura dell’edificio e la sua destinazione oggettiva, quindi non è possibile dare una risposta valida in ogni caso.

Caso 2

Q. In quali casi il conduttore può essere esonerato dalla responsabilità per i danni se scoppia un incendio nell’abitazione locata?

Il conduttore ha l’obbligo di conservare l’immobile locato e di restituirlo nello stato originario alla fine del contratto; pertanto, può essere tenuto al risarcimento se non riesce a dimostrare, ad esempio, che il danno si è verificato per cause a lui non imputabili. Tuttavia, il locatore può essere ritenuto responsabile se l’incendio è stato causato da un difetto in un’area sotto il suo controllo e la sua gestione, oppure dalla negligenza dell’impresa incaricata dal locatore delle riparazioni (Codice civile, articoli 374, 390, 391, 615 e 654 (민법 제374조, 제390조, 제391조, 제615조, 제654조)).

Caso 3, Caso 7, Caso 8, Caso 9

Q. Che cosa succede se scopro un difetto ma avviso il locatore in ritardo?

Se il locatore ignorava il difetto e il conduttore non glielo ha comunicato senza ritardo, la responsabilità del locatore può essere limitata nella misura in cui non ha potuto effettuare la riparazione perché non aveva ricevuto la comunicazione. È importante informare tempestivamente il locatore non appena si scopre un difetto.

Caso 14

Q. C’è un modo per risolvere una controversia sulle riparazioni senza ricorrere a una causa?

Il locatore o il conduttore possono presentare domanda di conciliazione alla Commissione per la conciliazione delle controversie in materia di locazioni abitative. Anche le controversie relative alla manutenzione e alle riparazioni dell’abitazione locata rientrano tra quelle soggette a conciliazione (Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 14, comma 2, punto 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Caso 18

Norme applicabili

Codice civile, articolo 203 (민법 제203조)
Codice civile, articolo 374 (민법 제374조)
Codice civile, articolo 390 (민법 제390조)
Codice civile, articolo 391 (민법 제391조)
Codice civile, articolo 575, comma 1 (민법 제575조 제1항)
Codice civile, articolo 580, comma 1 (민법 제580조 제1항)
Codice civile, articolo 615 (민법 제615조)
Codice civile, articolo 623 (민법 제623조)
Codice civile, articolo 626, comma 1 (민법 제626조 제1항)
Codice civile, articolo 630, comma 1 (민법 제630조 제1항)
Codice civile, articolo 652 (민법 제652조)
Codice civile, articolo 654 (민법 제654조)
Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 3, comma 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Legge sulla tutela della locazione abitativa, articolo 14, comma 2, punto 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Attenzione

Non è sempre possibile stabilire, sulla sola base delle clausole contrattuali, se l’obbligo di riparazione spetti al locatore o al conduttore. Occorre considerare congiuntamente le clausole che definiscono l’ambito delle riparazioni, la portata e la causa del difetto e le conseguenze sull’uso dell’abitazione.
Prima di effettuare personalmente una riparazione, è consigliabile conservare prove che consentano di verificare il difetto, la necessità dell’intervento, quanto comunicato al locatore e le spese sostenute.
Il conduttore deve comunicare tempestivamente al locatore i difetti che rileva. Se il ritardo nella comunicazione ha impedito di effettuare la riparazione, la responsabilità del locatore può essere limitata nella misura corrispondente.
Il solo fatto che fattori esterni o pericoli presenti nei dintorni possano causare danni ad altri beni del conduttore non basta a riconoscere in capo al locatore l’obbligo di adottare misure di protezione. Occorre verificare se sussistano circostanze particolari che ostacolino l’uso e il godimento dell’abitazione secondo lo scopo del contratto.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).