Guida ai vizi nella compravendita, alla risoluzione e al risarcimento dei danni

Basato su 68 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Se il bene oggetto della compravendita presenta vizi, è possibile risolvere il contratto o chiedere il risarcimento dei danni; i rimedi disponibili variano tuttavia in base alla natura del vizio, allo scopo del contratto e al fatto che l’acquirente ne fosse a conoscenza. Se non si rispettano le procedure, come la denuncia del vizio, i termini per esercitare i diritti o l’offerta dell’adempimento, può essere difficile far valere i propri diritti.

Parti coinvolte → Acquirente → Venditore → Compravendita con possibile vizio → L’acquirente conosceva il vizio o lo ignorava per negligenza? → sì: responsabilità per vizi limitabile → no: prosegui → Il vizio impedisce di raggiungere lo scopo del contratto? → sì → Si può chiedere la risoluzione → no → Negli altri casi si può chiedere il risarcimento dei danni → La vendita è tra commercianti? → Esamina il bene dopo la consegna e denuncia subito i vizi → Distingui la scoperta del vizio dal termine per esercitare il diritto → controlla → verifica i termini → se gli obblighi sono contestuali → Offri l’adempimento in modo effettivo

Punti chiave

Il bene oggetto della compravendita può essere viziato se non possiede le qualità o le prestazioni che, secondo gli usi commerciali, ci si può aspettare, oppure le qualità previste o garantite dalle parti; può costituire un vizio anche l’impossibilità di utilizzarlo per la finalità prevista a causa di restrizioni legali (Codice civile, art. 580 (민법 제580조); sentenza della Corte Suprema del 18 gennaio 2000, n. 98다18506).
Se a causa del vizio non è possibile raggiungere lo scopo del contratto, si può chiedere la risoluzione; negli altri casi, si può chiedere il risarcimento dei danni. Nella vendita di beni determinati solo per genere, si può anche chiedere un bene privo di vizi (Codice civile, artt. 580 e 581 (민법 제580조·제581조)).
La responsabilità del venditore per vizi e la responsabilità per inadempimento possono sussistere contemporaneamente. Tuttavia, la responsabilità per vizi può essere limitata se l’acquirente era a conoscenza del vizio o non ne era a conoscenza per negligenza (Codice civile, artt. 390 e 580 (민법 제390조·제580조), caso 6).
In linea di principio, il diritto di far valere la responsabilità per vizi degli edifici in condominio spetta all’attuale proprietario esclusivo dell’unità immobiliare; anche il proprietario attuale che non ha stipulato direttamente un contratto con il costruttore può quindi esercitare direttamente tale diritto (Legge sulla proprietà e la gestione degli edifici in condominio, art. 9 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조); sentenza della Corte Suprema del 27 gennaio 2004, n. 2001다24891).
Nelle compravendite tra commercianti, il bene deve essere esaminato senza ritardo dopo la consegna e i vizi devono essere denunciati. Anche i vizi difficili da rilevare immediatamente devono essere scoperti entro sei mesi e denunciati senza ritardo, affinché si possa far valere la responsabilità per vizi (Codice commerciale, art. 69, comma 1 (상법 제69조 제1항)).
Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento dei danni derivante dalla responsabilità per vizi può decorrere dalla conclusione del contratto anche se l’acquirente non era a conoscenza del vizio; occorre quindi distinguere il momento in cui il vizio è stato scoperto dal termine per esercitare il diritto (Codice civile, artt. 162, comma 1, e 582 (민법 제162조 제1항·제582조), caso 11).
Chi acquista un terreno da un acquirente precedente non può facilmente far valere nei confronti del venditore precedente la responsabilità contrattuale per vizi o la responsabilità per inadempimento; tuttavia, a seconda delle circostanze, come l’interramento illecito di rifiuti, può chiedere al precedente proprietario di rispondere per fatto illecito (Codice civile, art. 750 (민법 제750조); sentenza della Corte Suprema in composizione plenaria del 19 maggio 2016, n. 2009다66549).
Quando le obbligazioni devono essere adempiute contestualmente, per risolvere il contratto occorre in linea di principio offrire l’adempimento della propria obbligazione in modo che possa essere eseguita effettivamente. La sola esibizione di una copia dell’estratto conto bancario relativo alla somma dovuta a saldo potrebbe non costituire una valida offerta di adempimento (Codice civile, art. 460 (민법 제460조); sentenza della Corte Suprema del 9 dicembre 2004, n. 2004다49525).

Domande frequenti

Q. Se nel terreno che ho acquistato sono interrati dei rifiuti, nei confronti di chi posso chiedere un risarcimento?

Nei confronti di chi ha venduto direttamente il terreno è possibile far valere la responsabilità per vizi o la responsabilità per inadempimento. Se non si è stipulato un contratto direttamente con il precedente proprietario, è difficile far valere una responsabilità contrattuale nei suoi confronti; tuttavia, a seconda delle circostanze della compravendita di un terreno contaminato in seguito a interramento illecito di rifiuti, è possibile chiedere il risarcimento dei danni per fatto illecito.

Caso 6

Q. È possibile risolvere il contratto se il terreno acquistato per costruire è soggetto a restrizioni edilizie o ha una pendenza molto accentuata?

Un impedimento o una pendenza pronunciata possono essere riconosciuti come vizi se rendono impossibile l’uso del terreno per la finalità edilizia prevista al momento del contratto, oppure se per renderlo possibile occorrono tempo e costi considerevoli. Se si ritiene che lo scopo del contratto non possa essere raggiunto, si può valutare la risoluzione; la valutazione tiene conto, nel loro insieme, di diverse circostanze, tra cui lo scopo del contratto e la gravità del vizio.

Caso 10, Caso 19

Q. Se l’auto nuova che ho appena acquistato presenta un difetto, posso chiedere che venga sostituita con un’altra nuova?

Nella vendita di beni determinati solo per genere, se il bene individuato presenta un vizio, l’acquirente può chiedere un bene privo di vizi invece della risoluzione o del risarcimento dei danni. Per stabilire se un difetto costituisce un vizio e quale effetto abbia sullo scopo del contratto, si valutano le circostanze concrete, tra cui la natura del difetto e il momento in cui si è manifestato.

Caso 5, Caso 15

Q. Non posso più far valere i miei diritti se sono trascorsi sei mesi da quando ho scoperto il vizio del bene venduto?

I diritti derivanti dalla responsabilità per vizi prevista dal Codice civile devono essere esercitati entro sei mesi dal giorno in cui si è venuti a conoscenza del vizio. Tuttavia, poiché il termine di prescrizione del diritto al risarcimento dei danni può decorrere dalla conclusione del contratto, è necessario distinguere il termine di sei mesi per l’esercizio del diritto dal termine di prescrizione.

Caso 11, Caso 15

Q. Se un’impresa acquista un bene da un’altra impresa e scopre un vizio in ritardo, può rifiutarsi di pagare il prezzo?

Nelle compravendite tra commercianti, la merce deve essere esaminata senza ritardo dopo la consegna e, se si riscontrano vizi, questi devono essere denunciati immediatamente. Anche i vizi non rilevabili subito devono essere scoperti entro sei mesi e denunciati senza ritardo; se questi requisiti non vengono rispettati, può essere difficile far valere la responsabilità per vizi.

Caso 16, Caso 23

Q. Posso chiedere direttamente all’impresa di costruzioni di riparare i vizi dell’appartamento che ho acquistato in un nuovo complesso residenziale?

In linea di principio, il diritto di far valere la responsabilità per vizi di un edificio in condominio spetta all’attuale proprietario esclusivo dell’unità immobiliare; pertanto, anche chi è proprietario attualmente e non ha stipulato direttamente un contratto con l’impresa di costruzioni può chiedere l’eliminazione dei vizi. Occorre tuttavia verificare separatamente il periodo di responsabilità per vizi e il termine per esercitare il diritto.

Caso 3

Q. Se il venditore dichiara che non intende adempiere il contratto, posso risolverlo immediatamente?

Se la controparte ha manifestato chiaramente l’intenzione di non adempiere, in alcuni casi è possibile risolvere il contratto senza offrire l’adempimento della propria obbligazione. Se tale intenzione non è chiara, è necessario offrire correttamente l’adempimento della propria obbligazione, che deve essere eseguita contestualmente a quella della controparte; potrebbe non essere sufficiente esibire soltanto una copia dell’estratto conto bancario relativo alla somma dovuta a saldo.

Caso 14, Caso 17

Q. Se il contratto non prevede una penale, posso chiedere la caparra o una penale?

Il solo fatto che sia stata versata una caparra non consente di considerare tale somma come penale o come liquidazione anticipata dei danni. Se non è stata pattuita una clausola penale, può essere difficile chiedere una penale in aggiunta alla restituzione della caparra.

Caso 24

Norme applicabili

Codice civile, art. 104 (민법 제104조)
Codice civile, art. 109, comma 1 (민법 제109조 제1항)
Codice civile, art. 138 (민법 제138조)
Codice civile, art. 162, comma 1 (민법 제162조 제1항)
Codice civile, art. 390 (민법 제390조)
Codice civile, art. 396 (민법 제396조)
Codice civile, art. 398, commi 2 e 4 (민법 제398조 제2항·제4항)
Codice civile, art. 460 (민법 제460조)
Codice civile, art. 569 (민법 제569조)
Codice civile, art. 570 (민법 제570조)
Codice civile, art. 575, comma 1 (민법 제575조 제1항)
Codice civile, art. 576 (민법 제576조)
Codice civile, art. 580, comma 1 (민법 제580조 제1항)
Codice civile, art. 581, commi 1 e 2 (민법 제581조 제1항·제2항)
Codice civile, art. 582 (민법 제582조)

Attenzione

Il termine per esercitare i diritti derivanti dalla responsabilità per vizi e il termine di prescrizione del diritto al risarcimento dei danni possono essere diversi; è quindi necessario verificare sia quando si è venuti a conoscenza del vizio sia quando è stato concluso il contratto.
Nelle compravendite tra commercianti, se si ritarda la denuncia dopo aver scoperto un vizio potrebbe non essere più possibile far valere la responsabilità per vizi. Occorre quindi verificare e conservare la documentazione relativa ai tempi dell’ispezione e della denuncia.
Prima di risolvere il contratto, occorre verificare non solo se la controparte sia inadempiente, ma anche se si sia correttamente offerto l’adempimento della propria obbligazione, quando questa deve essere eseguita contestualmente a quella della controparte.
La responsabilità per vizi e la responsabilità da prodotto difettoso possono riguardare ambiti e danni diversi; i danni subiti dal prodotto stesso possono essere esclusi dall’ambito della responsabilità da prodotto difettoso.

In numeri

Questi articoli all’esame di avvocato

상법 제69조 · 4 domande passate (Sessione 4, Sessione 7, Sessione 12, Sessione 15)
민법 제104조 · 3 domande passate (Sessione 1, Sessione 8, Sessione 10)
민법 제390조 · 3 domande passate (Sessione 7, Sessione 9)
민법 제398조 · 3 domande passate (Sessione 7, Sessione 9, Sessione 15)

Fonte: 변습 변호사시험 기출 데이터셋 (CC BY 4.0 · 공공누리 제1유형) · Esercitati su Byunsi

Aggiunto da dati pubblici; distinto dal testo dell’articolo.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).