Diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta per i conduttori con depositi di modesta entità: requisiti e procedura di riparto

Basato su 51 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Se soddisfano determinati requisiti, i conduttori con depositi di modesta entità possono ottenere il rimborso di una parte del deposito cauzionale prima dei titolari di diritti reali di garanzia di grado anteriore. Tuttavia, i limiti del deposito e gli importi ammessi al rimborso variano in funzione della regione e, tra l’altro, della data di acquisizione del diritto reale di garanzia. Per partecipare al riparto nell’esecuzione immobiliare, occorre presentare domanda entro il termine stabilito.

Soggetti coinvolti → Conduttore → Creditori con garanzia anteriore → Il conduttore chiede il rimborso prioritario del deposito nell’esecuzione immobiliare → Immobile consegnato e residenza registrata prima della domanda di esecuzione? → Sì · art. 8, c. 1 e art. 3, c. 1 → No → Deposito entro il limite regionale applicabile al caso? → Sì · art. 2 disposizioni transitorie → Domanda di riparto e dichiarazione del credito presentate entro il termine ultimo? → Sì · artt. 84, c. 1 e 88, c. 1 → Può spettare la soddisfazione prioritaria assoluta → Requisiti mancanti o domanda tardiva → Limiti e decreto applicabile → Importo e valore distribuibile → Termine, requisiti mantenuti e uso effettivo → Verifica il limite regionale e il decreto vigente quando è stato acquisito il diritto di garanzia → Non spetta l’intero deposito: si applica l’importo previsto e, se necessario, il limite della metà del v…

Punti chiave

Per far valere il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta, l’immobile deve essere stato consegnato al conduttore e la residenza deve essere stata registrata prima dell’iscrizione della domanda di esecuzione immobiliare (Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 8, comma 1, e articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
I limiti del deposito per rientrare nella categoria dei conduttori con depositi di modesta entità e gli importi ammessi alla prelazione variano da una regione all’altra. Nei rapporti con i titolari di diritti reali di garanzia costituiti prima di una modifica normativa, può applicarsi il decreto di attuazione vigente al momento dell’acquisizione del diritto reale di garanzia (Disposizioni transitorie, articolo 2, del Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
L’importo ammesso alla soddisfazione prioritaria assoluta non corrisponde all’intero deposito cauzionale, ma è una somma determinata dal decreto di attuazione. Se il totale supera la metà del valore dell’immobile, il riparto avviene entro tale limite (Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 8, comma 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
Il valore dell’immobile non corrisponde soltanto al prezzo di vendita. Si prende come riferimento l’importo effettivamente distribuibile: al prezzo di vendita si sommano gli interessi sulla cauzione per l’offerta d’acquisto maturati fino alla data del riparto e le cauzioni confiscate, quindi si detraggono le spese di esecuzione (Corte Suprema, sentenza del 27 aprile 2001, 2001다8974).
Il credito del conduttore per la restituzione del deposito cauzionale di importo modesto richiede la presentazione di una domanda di riparto. La dichiarazione del credito e la domanda di riparto devono essere presentate entro il termine ultimo (Legge sull’esecuzione civile, articolo 84, comma 1, e articolo 88, comma 1 (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
Per conservare il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta, il possesso dell’immobile e la residenza registrata devono essere mantenuti fino al termine ultimo per il riparto. Se è necessario trasferirsi prima, l’esempio indica di far iscrivere il diritto di locazione prima del trasferimento.
Quando il conduttore possiede sia lo status di conduttore con deposito di modesta entità sia il diritto di prelazione fondato sulla data certa, si distribuisce prima l’importo spettante alla soddisfazione prioritaria assoluta; il deposito residuo viene ripartito in base al grado determinato dalla data certa (Corte Suprema, sentenza del 15 novembre 2007, 2007다45562).
Se lo scopo principale del contratto di locazione è recuperare un credito prima dei titolari di diritti reali di garanzia di grado anteriore, anziché abitare o utilizzare effettivamente l’immobile, il conduttore potrebbe non essere tutelato come conduttore con deposito di modesta entità (Corte Suprema, sentenza dell’8 maggio 2001, 2001다14733; Corte Suprema, sentenza del 12 dicembre 2013, 2013다62223).

Domande frequenti

Q. Quali requisiti deve soddisfare un conduttore con deposito di modesta entità per ottenere il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta?

L’immobile deve essere consegnato al conduttore e la residenza deve essere registrata prima dell’iscrizione della domanda di esecuzione immobiliare. La data certa non è indispensabile per il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta in sé; tuttavia, per far valere, sulla parte del deposito cauzionale che eccede l’importo ammesso a tale soddisfazione, il diritto di prelazione fondato sulla data certa, occorre soddisfare requisiti distinti.

Caso 1, Caso 2, Caso 5, Caso 6

Q. Dove si possono verificare i limiti del deposito cauzionale e gli importi ammessi alla soddisfazione prioritaria assoluta per i conduttori con depositi di modesta entità?

I criteri variano da una regione all’altra e i criteri previsti dal decreto di attuazione modificato non si applicano automaticamente a tutti i titolari di diritti reali di garanzia preesistenti. Occorre verificare quando è stato costituito il diritto reale di garanzia sull’immobile locato e quale decreto di attuazione si applica. Gli importi riportati nell’esempio presuppongono il decreto di attuazione allora vigente e non devono quindi essere considerati senz’altro validi secondo i criteri attuali.

Caso 1, Caso 2, Caso 3, Caso 11

Q. Un conduttore con deposito di modesta entità può partecipare al riparto nell’esecuzione immobiliare senza presentare domanda?

No. Il credito per la restituzione del deposito cauzionale di importo modesto è un credito per il quale occorre presentare domanda di riparto; la domanda deve quindi essere presentata validamente entro il termine ultimo per il riparto. È menzionata una sentenza secondo cui, se il conduttore non ha presentato domanda ed è stato escluso dal riparto, non può successivamente chiedere la restituzione, a titolo di arricchimento senza causa, dell’importo assegnato a un creditore di grado successivo.

Caso 5, Caso 8, Caso 20

Q. Dopo aver presentato domanda di riparto, si può traslocare durante l’esecuzione immobiliare e conservare il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta?

Secondo l’esempio, il possesso dell’immobile e la residenza registrata devono essere mantenuti fino al termine ultimo per il riparto. Se è necessario trasferirsi prima di tale termine, occorre far iscrivere il diritto di locazione prima del trasferimento. Poiché la procedura esecutiva potrebbe essere annullata, viene inoltre indicato che è prudente mantenere i requisiti di opponibilità fino al pagamento integrale del prezzo di vendita da parte dell’acquirente.

Caso 6, Caso 8

Q. Come viene ripartita la somma se è inferiore al totale degli importi spettanti in via prioritaria ai diversi conduttori con depositi di modesta entità?

Se la somma degli importi ammessi alla soddisfazione prioritaria assoluta supera la metà del valore dell’immobile, il riparto avviene entro tale limite. L’esempio indica che, se gli importi prioritari spettanti a ciascun conduttore sono uguali, la somma viene ripartita in parti uguali; se sono diversi, viene ripartita in proporzione agli importi che ciascuno può ottenere in via prioritaria.

Caso 9, Caso 11

Q. Se familiari o amici prendono in locazione separatamente parti della stessa abitazione, i depositi cauzionali vengono calcolati separatamente?

Se i conduttori conducono una vita familiare comune nella stessa abitazione, possono essere considerati un unico conduttore e i loro depositi cauzionali possono essere sommati. Tuttavia, la familiarità tra loro o il fatto che condividano cucina e bagno non bastano, di per sé, a dimostrare una vita familiare comune. Occorre valutare se vi sia un rapporto stretto tale da configurare una comunità di vita e a chi faccia capo, sul piano economico, il deposito cauzionale.

Caso 4, Caso 14

Q. Un conduttore con deposito di modesta entità che non ha potuto presentare domanda di riparto non può far valere la locazione nei confronti dell’acquirente all’asta?

Una sentenza ha stabilito che il solo fatto di non aver presentato domanda di riparto non consente di ritenere che il conduttore abbia rinunciato all’opponibilità derivante dalla locazione o al diritto di chiedere la restituzione del deposito cauzionale. Tuttavia, la possibilità di opporre la locazione all’acquirente può dipendere dalle circostanze concrete, come l’esistenza di diritti di grado anteriore; inoltre, ciò non sostituisce la domanda necessaria per partecipare al riparto.

Caso 13

Q. Se un prestito già concesso viene convertito in un deposito cauzionale stipulando un contratto di locazione, si può ottenere il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta?

Il solo fatto che un credito preesistente sia stato convertito in un deposito cauzionale non esclude automaticamente l’opponibilità o il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta. Tuttavia, il conduttore potrebbe non essere tutelato se lo scopo principale del contratto è recuperare il credito prima dei titolari di diritti reali di garanzia di grado anteriore, senza una reale finalità abitativa, oppure se la locazione è fittizia.

Caso 7, Caso 18, Caso 24, Caso 25

Q. Si può far valere il diritto alla soddisfazione prioritaria assoluta se l’abitazione e il terreno hanno proprietari diversi o se viene venduto all’asta soltanto il terreno?

Secondo la sentenza menzionata nell’esempio, se il terreno era di proprietà del locatore al momento della stipula della locazione ed è stato poi trasferito a un terzo, il conduttore può comunque far valere il diritto di prelazione sul ricavato dell’esecuzione immobiliare qualora sia venduto all’asta soltanto il terreno. La sentenza spiega che ciò può valere anche quando la proprietà del terreno e quella dell’abitazione sono passate a soggetti diversi.

Caso 12

Norme applicabili

Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 1 (주택임대차보호법 제1조)
Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 2 (주택임대차보호법 제2조)
Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 3, comma 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 3-2, comma 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 10, commi 2 e 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
Disposizioni transitorie, articolo 2, del Decreto di attuazione della Legge sulla protezione delle locazioni abitative (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 84, comma 1 (민사집행법 제84조 제1항)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 88, comma 1 (민사집행법 제88조 제1항)

Attenzione

I limiti del deposito cauzionale e gli importi ammessi alla soddisfazione prioritaria assoluta possono variare in funzione della regione e della data di acquisizione del diritto reale di garanzia. Gli importi storici riportati negli esempi non devono quindi essere applicati come se fossero i criteri attuali.
Il termine ultimo per presentare la domanda di riparto è fissato dal tribunale: occorre verificarlo e presentare la domanda entro tale termine. Anche il possesso dell’immobile e la residenza registrata devono essere mantenuti fino alla scadenza.
Se la somma degli importi ammessi alla soddisfazione prioritaria assoluta supera la metà del valore dell’immobile, i conduttori potrebbero non ricevere per intero gli importi richiesti.
I conduttori potrebbero non essere tutelati se la locazione è finalizzata al recupero di un credito anziché a un’effettiva abitazione, o se viene ritenuta fittizia.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).