Guida alla costituzione e all’esercizio dei diritti di superficie e di jeonse

Basato su 158 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Il fatto che il terreno e il fabbricato abbiano proprietari diversi non comporta sempre la nascita di un diritto di superficie legale. Anche il diritto di jeonse è un diritto reale distinto dalla locazione; nelle aste, nelle modifiche dei diritti e nelle cessioni di crediti, l’ambito e gli effetti dei diritti variano in base al momento in cui sono sorti, alla registrazione e al loro grado di priorità.

Soggetti → Proprietario del terreno → Proprietario del fabbricato → Titolare del diritto di jeonse → Terreno, fabbricato o jeonse cambiano titolare o diritti → Al trasferimento, terreno e fabbricato erano della stessa persona senza circostanze particolari? → sì → no → Il fabbricato esisteva quando fu costituita l’ipoteca sul terreno? → no · art. 366 c.c. → Il jeonse è cessato e si cede solo il credito alla restituzione del deposito? → L’effetto può sussistere, ma non è automatico → Il diritto può mancare o la cessione non essere ammessa → verifica titolarità e trasferimento → Titolarità e trasferimento del diritto di superficie → controlla tempi e priorità → Quando sono sorti i diritti e quale priorità hanno → esamina tutele e condizioni → Registrazione, requisiti abitativi, accordi e canone

Punti chiave

Il diritto di superficie legale fondato sulla legge consuetudinaria può essere riconosciuto se terreno e fabbricato appartenevano alla stessa persona e la proprietà di uno dei due è successivamente passata ad altri, purché non sussistano circostanze particolari, come un accordo per demolire il fabbricato. È sufficiente che appartenessero alla stessa persona al momento del trasferimento; non è necessario che siano appartenuti alla stessa persona fin dall’inizio (caso 2).
Il diritto di superficie legale fondato sulla legge consuetudinaria può sorgere senza registrazione. Tuttavia, se il proprietario del fabbricato che ha acquisito tale diritto trasferisce il fabbricato a un’altra persona, il solo trasferimento della proprietà del fabbricato non significa che l’acquirente abbia acquisito anche il diritto di superficie (Codice civile, articolo 187 (민법 제187조), casi 2 e 3).
Se al momento della costituzione dell’ipoteca sul terreno non esisteva alcun fabbricato, il diritto di superficie legale potrebbe non essere riconosciuto anche se il fabbricato viene costruito successivamente e, a seguito di un’asta, il terreno e il fabbricato finiscono per avere proprietari diversi (Codice civile, articolo 366 (민법 제366조), caso 4).
Per il canone relativo a un diritto di superficie legale o a un diritto di superficie occorre esaminare le circostanze concrete, come gli accordi tra le parti o una decisione del tribunale. Una volta determinato il canone, se il titolare è in mora per almeno due annualità può essere possibile chiedere l’estinzione; tuttavia, quando cambia il proprietario del terreno, in alcuni casi il periodo di morosità nei confronti del precedente proprietario non può essere sommato al periodo maturato nei confronti del nuovo proprietario (Codice civile, articolo 287 (민법 제287조), casi 11 e 24).
Gli effetti del diritto di jeonse su un fabbricato possono estendersi al diritto di superficie o al diritto di locazione necessari all’esistenza del fabbricato. Inoltre, se il fabbricato e il terreno appartengono alla stessa persona, la costituzione di un diritto di jeonse sul fabbricato seguita dal trasferimento della proprietà del terreno può sollevare la questione del diritto di superficie legale (Codice civile, articoli 304 e 305 (민법 제304조·제305조), caso 5).
I diritti di opponibilità ai terzi e di soddisfazione preferenziale derivanti dalla locazione abitativa sono distinti dai diritti del titolare di un diritto di jeonse. Anche se è stata registrata la costituzione del diritto di jeonse, in alcuni casi, se vengono meno i requisiti di opponibilità ai terzi previsti dalla legge sulla locazione abitativa, non è possibile continuare a beneficiare della protezione prevista da tale legge (Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articolo 3 (주택임대차보호법 제3조), caso 8).
In alcuni casi particolari, quando il diritto di jeonse termina, ad esempio per scadenza della sua durata, è possibile cedere separatamente soltanto il credito alla restituzione del deposito jeonse. Tuttavia, mentre il diritto di jeonse è ancora in essere, la cessione separata del credito alla restituzione del deposito e del diritto di jeonse potrebbe non essere consentita (casi 10 e 16).
Se dopo la modifica della registrazione del diritto di jeonse è registrato un diritto di una persona interessata, in base al contenuto della modifica può essere necessario il consenso di tale persona per l’iscrizione accessoria. La riduzione del deposito jeonse e la proroga della durata del diritto possono essere trattate in modo diverso (Legge sulla registrazione immobiliare, articolo 52 (부동산등기법 제52조), casi 12 e 14).

Domande frequenti

Q. Se cambiano i proprietari del terreno e del fabbricato, sorge un diritto di superficie per legge consuetudinaria?

Può sorgere se, al momento in cui viene trasferito uno dei due immobili, terreno e fabbricato appartengono alla stessa persona e non sussistono circostanze particolari, come un accordo per demolire il fabbricato. Tuttavia, il diritto potrebbe non essere riconosciuto in base all’assegnazione dei terreni risultante da una procedura di riassetto fondiario, alla comproprietà o alla situazione dei diritti esistente al momento del trasferimento.

Caso 2, Caso 20, Caso 22, Caso 23

Q. Un fabbricato non registrato o costruito senza autorizzazione può essere oggetto di un diritto di superficie?

Se il proprietario ha costruito direttamente il fabbricato, acquisendone la proprietà a titolo originario, il diritto di superficie per legge consuetudinaria può essere riconosciuto anche per un fabbricato non registrato o costruito senza autorizzazione. Chi invece ha acquistato un fabbricato non registrato difficilmente può ritenersi titolare della proprietà del fabbricato o di un diritto equivalente, se non ha effettuato la registrazione del trasferimento della proprietà.

Caso 3

Q. Se costruisco un fabbricato dopo aver costituito un’ipoteca sul terreno, sorge un diritto di superficie?

Se il terreno era libero al momento della costituzione dell’ipoteca e il fabbricato è stato costruito successivamente, il diritto di superficie legale potrebbe non essere riconosciuto anche se, in seguito a un’asta, il terreno e il fabbricato finiscono per avere proprietari diversi. È necessario verificare le circostanze concrete e il momento in cui il fabbricato è stato costruito, anche rispetto alla data di costituzione dell’ipoteca.

Caso 4

Q. Chi acquista un fabbricato gravato da un diritto di superficie può far valere anche tale diritto?

Il solo fatto di aver acquistato un fabbricato non comporta il trasferimento automatico del diritto di superficie. Occorre verificare se il diritto di superficie sia stato costituito o trasferito mediante registrazione e se vi fossero accordi tra le parti al momento del trasferimento del fabbricato.

Caso 2

Q. Il diritto di superficie legale viene meno immediatamente se non si paga il canone?

Se il canone per il diritto di superficie non è stato determinato, in alcuni casi non si può ritenere che il pagamento sia in ritardo. Una volta determinato il canone, può essere possibile chiedere l’estinzione del diritto se il titolare è in mora per almeno due annualità per causa a lui imputabile. Tuttavia, il nuovo proprietario del terreno potrebbe non poter chiedere l’estinzione se il periodo di morosità maturato dopo l’acquisto della proprietà non raggiunge due anni.

Caso 11, Caso 24

Q. Se l’inquilino di un’abitazione ha registrato anche un diritto di jeonse, mantiene la protezione della legge sulla locazione abitativa anche trasferendo la residenza altrove?

Il diritto di jeonse e i diritti di opponibilità ai terzi e di soddisfazione preferenziale previsti dalla legge sulla locazione abitativa hanno presupposti e requisiti diversi. Anche in presenza della registrazione del diritto di jeonse, se vengono meno i requisiti di opponibilità ai terzi della locazione abitativa, si può perdere la protezione prevista dalla legge sulla locazione abitativa.

Caso 8

Q. Dopo la scadenza del periodo di jeonse, è possibile cedere separatamente soltanto il credito alla restituzione del deposito jeonse?

Dopo la cessazione del diritto di jeonse, ad esempio per scadenza del termine, in presenza di circostanze particolari per cui il trasferimento non comprende il diritto di jeonse, è possibile cedere soltanto il credito alla restituzione del deposito jeonse. In tal caso, il cessionario può acquisire il credito, ma non il diritto di jeonse in sé: occorre quindi verificare il momento della cessione e lo stato del diritto di jeonse.

Caso 10, Caso 16

Q. Per prorogare la durata del diritto di jeonse o ridurne il deposito è necessario il consenso del titolare di un’ipoteca successiva?

Se la modifica registrata riguarda soltanto la riduzione del deposito jeonse, in alcuni casi è possibile effettuare un’iscrizione accessoria senza il consenso del titolare di un’ipoteca successiva. Per contro, per iscrivere in via accessoria una proroga della durata del diritto può essere necessario il consenso dei terzi interessati. Occorre quindi distinguere in base al contenuto della modifica.

Caso 12, Caso 14

Q. Che cosa accade al diritto di jeonse di grado prioritario in un’asta giudiziaria o in una vendita pubblica?

Nelle aste nell’ambito dell’esecuzione civile, di norma il diritto di jeonse di grado prioritario è trasferito all’acquirente, ma può estinguersi con la vendita se il titolare del diritto di jeonse presenta una domanda di ripartizione del ricavato. Nelle vendite pubbliche, un diritto di jeonse opponibile ai terzi può essere trasferito all’acquirente indipendentemente dalla presentazione di una domanda di ripartizione. Occorre quindi distinguere in base al tipo di procedura e all’opponibilità ai terzi del diritto di jeonse.

Caso 13, Caso 17

Norme applicabili

Codice civile, articolo 186 (민법 제186조)
Codice civile, articolo 187 (민법 제187조)
Codice civile, articolo 245 (민법 제245조)
Codice civile, articolo 248 (민법 제248조)
Codice civile, articolo 279 (민법 제279조)
Codice civile, articolo 283 (민법 제283조)
Codice civile, articolo 287 (민법 제287조)
Codice civile, articolo 303 (민법 제303조)
Codice civile, articolo 304 (민법 제304조)
Codice civile, articolo 305 (민법 제305조)
Codice civile, articolo 318 (민법 제318조)
Codice civile, articolo 366 (민법 제366조)
Codice civile, articolo 492 (민법 제492조)
Legge sulla registrazione degli immobili a nome del titolare effettivo, articoli 2 e 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
Legge sulla protezione delle locazioni abitative, articoli 3, 3-3 e 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Attenzione

La sussistenza di un diritto di superficie legale può dipendere dalla causa e dal momento in cui è cambiato il rapporto di proprietà tra terreno e fabbricato, dai diritti preesistenti, quali ipoteche e sequestri conservativi, e dagli accordi tra le parti.
Anche se sussiste un diritto di superficie legale, può sorgere una questione relativa al canone. La possibilità di chiedere l’estinzione per morosità nel pagamento del canone e quella di chiedere l’acquisto delle opere o dei fabbricati sul terreno variano a seconda della causa di estinzione.
I diritti derivanti dal diritto di jeonse e dalla locazione non sono uguali. Occorre verificare separatamente i requisiti di opponibilità ai terzi della locazione, come la registrazione della residenza e la detenzione dell’immobile, e gli effetti della registrazione del diritto di jeonse.
Gli esiti delle modifiche della registrazione del diritto di jeonse, della sua cessione e della ripartizione del ricavato dell’asta possono variare in base al grado di priorità e alla procedura. Occorre quindi verificare congiuntamente il contenuto delle registrazioni e il momento in cui sono intervenute le modifiche dei diritti.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).