その他の物権ガイド：担保権と仮登記

要点

• 債権担保を目的とする仮登記は、登記簿上の原因や書類の形式だけでなく、取引の実質と当事者の意思に基づいて判断されます（事例1、8）。
• 仮登記担保権者が清算手続によって不動産の所有権を取得するには、原則として弁済期後に清算金の評価額などを通知し、通知が到達した日から2か月の清算期間が経過した後に清算金を支払わなければなりません（仮登記担保等に関する法律第3条・第4条（가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조）；事例1、4、18）。
• 清算金の評価額が客観的な金額より低くても、評価額と被担保債権額を明示した通知によって清算期間が進行することがあります。ただし、債務者は正当な清算金を受け取るまで登記・引渡しを拒んだり、被担保債務を弁済して仮登記の抹消を求めたりすることができます（事例13、18）。
• 仮登記担保等に関する法律が適用されない場合でも、本登記だけで担保不動産の所有権が確定するとは限らず、弱い意味での譲渡担保であれば精算手続が必要です（事例8、16）。
• 動産の譲渡担保は占有改定によって設定することができ、第三者との関係では譲渡担保権者が担保目的物の所有者として権利を行使できます。ただし、占有改定だけで後に設定された二重の譲渡担保権者が権利を取得するわけではありません（事例11、15）。
• 集合物譲渡担保では、目的物が種類・場所・数量などによって外部的・客観的に特定されていなければなりません。設定者が自己所有の物を集合物に追加した場合には効力が及ぶことがありますが、第三者所有の物には及びません（事例10、19）。
• 仮登記担保権の実行後に後順位権利者がいる場合には、法律で定められた通知手続を経なければならず、清算手続が終了すると、担保目的物の使用・収益権が債権者に帰属することがあります（事例24、25）。

よくある質問

関連法令

• 民法第189条（민법 제189조）
• 民法第275条第1項（민법 제275조 제1항）
• 民法第276条第1項（민법 제276조 제1항）
• 民法第278条（민법 제278조）
• 民法第342条（민법 제342조）
• 民法第355条（민법 제355조）
• 民法第360条（민법 제360조）
• 民法第370条（민법 제370조）
• 民法第567条（민법 제567조）
• 民法第578条（민법 제578조）
• 民法第607条（민법 제607조）
• 民法第608条（민법 제608조）
• 民法第741条（민법 제741조）
• 仮登記担保等に関する法律第1条（가등기담보 등에 관한 법률 제1조）
• 仮登記担保等に関する法律第2条（가등기담보 등에 관한 법률 제2조）

注意点

• 登記簿上の仮登記の原因や契約書の名称だけを見て、担保仮登記か順位保全仮登記かを断定してはなりません。取引の実質と当事者の意思が重要です。
• 清算期間は、清算通知が債務者などに到達した日から進行します。通知の相手方や通知内容に瑕疵があると、本登記の取得が問題となることがあります。
• 不動産に先順位の担保権がある場合、清算金の算定では、その権利によって担保される債権額を考慮しなければなりません。担保不動産の評価額と被担保債権額との関係によって、法律の適用の有無も異なることがあります。
• 動産の譲渡担保や集合物担保は、目的物の特定、占有の方法、第三者の所有の有無によって結論が異なることがあるため、契約内容と実際の権利関係を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 가등기담보권자가 청산절차를 거치지 않은 경우 소유권취득여부
2. 매각부동산에 대한 가등기권자의 본등기 전에 담보책임을 물을 수 있는지
3. 양도담보등기 마치지 못한 부동산, 제3자가 가압류 한 경우 양도담보권 효력
4. 돈을 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기 해둔 경우 채권회수 방법
5. 양도담보물이 다른 채권자의 강제집행으로 매각된 경우 부당이득반환
6. 토지수용보상금 중 담보물권자의 채권을 공제한 잔액에 대한 압류의 효력
7. 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 담보가등기의 효력
8. 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 없는 담보 가등기의 법률관계
9. 공장저당권실행시 양도담보기계 매각된 경우 양도담보권자 부당이득청구
10. 양도담보된 돼지의 새끼돼지에도 양도담보권이 미치는지
11. 채무자가 이중으로 동산양도담보계약을 체결한 경우 그 효력
12. 담보목적물소실 보험금청구권, 양도담보권자의 물상대위권행사 여부
13. 채권자의 청산금 통지에 대해 채무자의 명시적 동의가 있어야 청산금이 확정되는지 여부
14. 경매진행 중 가등기권자가 본등기 한 경우 경매개시결정 기입등기의 효력
15. 동산양도담보계약서를 공증 받은 경우 양도담보권자의 강제집행방법
16. 가등기담보권자가 대외적으로 소유권을 행사하는 것을 묵인한 것을 묵시적 대물변제 또는 귀속청산을 마친 것으로 볼 수 있는지 여부...
17. 부동산양도담보 설정자의 임의처분
18. 가등기담보권 실행에 있어서 청산금을 잘못 평가한 통지의 효력
19. 집합물에 대한 양도담보권자가 점유개정의 방법으로 양도담보권설정계약 당시 존재하는 집합물의 점유를 취득한 후 양도담보권설정자가 ...
20. 양도담보 공장기계에 공장저당권 설정된 경우 양도담보권의 효력
21. 조합대표자가 총회결의 없이 조합재산을 양도담보한 행위의 효력
22. 가등기담보권 설정 후에 후순위 권리자 등 이해관계 있는 제3자가 생긴 경우, 새로운 약정으로 기존 가등기담보권에 피담보채권을 ...
23. 부동산 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우
24. 가등기담보 등에 관한 법률상 후순위 권리자가 있는 경우의 정산절차 및 가등기담보권자에 의한 정산시 상계가 가능한지 여부
25. 가등기담보권의 청산절차 종료 후 담보목적물의 사용·수익권 귀속권자