店舗賃貸借における賃借保証金返還ガイド

相談事例8件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

店舗の賃貸借が終了しても、目的物の返還や原状回復など賃借人の義務が残っている場合、保証金の返還に影響することがあります。ただし、軽微な原状回復の不備だけを理由に保証金全額の返還を拒むことはできず、契約が終了しているかどうかや賃借人の対抗力など、具体的な事情も検討する必要があります。

関係者 → 賃借人 → 賃貸人 → 建物の譲受人 → 店舗賃貸借が終了し保証金返還を求める → 契約期間が終了したか正当な理由で終了した？ → はい → いいえ → 店舗の引渡しなど返還義務を履行した？ → 原状回復に軽微な不備がある？ → はい（民法第536条） → 軽微な不備だけで保証金全額の返還拒否はできない可能性適正な原状回復費用は控除されることがある → 返還が保留される可能性期間中の一方的終了では残期間の賃料負担も → 契約の終了時期や終了理由を確認 → 店舗の引渡しや廃業届などを確認 → 建物譲渡時は対抗力と請求先を確認 → 契約期間が残る場合は終了できる事情を確認 → 店舗の返還や再営業への協力など未履行の義務を確認 → 対抗力がある場合は譲受人が返還義務を負うことがある

要点

賃貸借が終了すると、賃借人の目的物返還義務と賃貸人の保証金返還義務は、同時履行の関係にあります。
賃借人が軽微な原状回復をしていないことを理由に、賃貸人が保証金全額の返還を拒むことは、信義則に反する可能性があります。ただし、不十分な部分の適正な原状回復費用は保証金から控除されることがあります（事例1、民法第536条 (민법 제536조)）。
賃借人の原状回復には、賃貸人などがその店舗で再び営業できるよう協力する義務が含まれる場合があります。そのため、事例のように廃業届の手続が必要な場合は、これを行わなければならないことがあります（事例4、大法院2008年10月9日言渡し2008다34903判決）。
契約期間が残っているのに、正当な理由なく賃借人が一方的に契約を終了させようとする場合、事例では、残りの期間が終了するまで保証金の返還を受けられず、残期間分の賃料も支払わなければならないと説明されています（事例8）。
賃借建物が譲渡されても、対抗力を備えた賃借人であれば、譲受人が賃貸人の地位を承継し、保証金返還義務を負うことがあります（事例7、商業建物賃貸借保護法第3条第1項・第2項 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)）。
保証金返還請求訴訟の正確な終了時期を断定することは困難ですが、事例では、商業建物賃貸借保護法と少額事件審判法に基づき、通常の民事訴訟より手続が短縮されることがあると説明されています（事例2）。
保証金返還判決などに基づいて競売を申し立てる際は、賃借目的物をあらかじめ引き渡す必要はない場合がありますが、配当金を受け取るには、競売によって所有権を取得した人に目的物を引き渡さなければなりません（事例3、商業建物賃貸借保護法第5条第1項・第3項 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)）。
事例に示された基準では、保証金に月額賃料の100倍を加えて適用対象となる保証金を計算します。また、少額賃借人の範囲と優先弁済される一定額は、地域ごとに異なる形で定められています（事例5・6、商業建物賃貸借保護法第2条・第14条および同法施行令第2条・第6条・第7条 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조 및 시행령 제2조·제6조·제7조)）。

よくある質問

Q. 原状回復が少し不十分だという理由で、保証金を全額受け取れないことはありますか？

履行されていない原状回復が軽微で、損害額も少ないのに、保証金全額の返還を拒むことは、信義則に反する可能性があります。ただし、賃貸人は不十分な部分の適正な原状回復費用を保証金から控除できます。

事例 1

Q. 店舗を明け渡した後も、廃業届を出さなければ保証金を受け取れないのですか？

事例では、賃借人の原状回復義務には、賃貸人が店舗で再び営業できるよう協力する義務も含まれる場合があると説明されています。その店舗で再び営業許可を受ける妨げとならないよう、廃業届の手続を行う必要がある場合があります。

事例 4

Q. 契約期間が残っているのに店をやめた場合、保証金は返してもらえますか？

正当な理由なく賃借人が一方的に契約を解除する場合、事例では、残りの契約期間が終了するまで保証金の返還を受けられず、残期間分の賃料も支払わなければならないと説明されています。契約を終了できるかどうかは、具体的な事情に応じて検討する必要があります。

事例 8

Q. 借りている店舗建物が他の人に売却された場合、誰に保証金を請求すればよいですか？

事例では、建物に入居して事業者登録を行い、対抗力を備えた後に建物が譲渡された場合、譲受人が賃貸人の地位を承継すると説明されています。この場合、保証金の返還は従前の所有者ではなく、譲受人に請求する必要があります。

事例 7

Q. 保証金返還訴訟にはどのくらいかかりますか？

事例では、正確な所要期間を答えるのは難しいと説明されています。ただし、商業建物賃貸借保護法により、保証金が2,000万ウォンを超える場合でも、少額事件審判法に基づく手続を利用できるため、通常の民事訴訟より期間が短縮されることがあります。

事例 2

Q. 保証金返還の判決を受けた場合、店舗を明け渡さなければ競売を申し立てられませんか？

事例では、保証金返還請求訴訟の確定判決などに基づいて競売を申し立てる場合、賃借目的物をあらかじめ引き渡す必要はないと説明されています。ただし、配当金を受け取るには、競売によって賃借店舗建物を取得した人に目的物を引き渡さなければなりません。

事例 3

Q. 保証金の返還と店舗の引渡しは、どちらを先に行う必要がありますか？

事例では、賃借人の目的物返還義務と賃貸人の保証金返還義務は、同時履行の関係にあると説明されています。目的物返還義務を適切に履行しない場合、履行が完了するまで保証金の返還を受けられない可能性があります。

事例 4

Q. 月額賃料のある店舗では、保証金の適用基準をどのように計算しますか？

事例に示された計算方法は、保証金に月額賃料の100倍を加えるものです。たとえば、事例の保証金1億ウォン、月額賃料70万ウォンの場合、1億7,000万ウォンと計算され、当時の事例に記載された光州広域市の基準の適用対象になると説明されています。

事例 6

Q. 少額賃借人は、他の担保権者より先に保証金の返還を受けられますか？

事例では、一定の範囲の賃借人は、賃貸建物の価額の2分の1を限度として、保証金のうち一定額について優先弁済を受けられると説明されています。適用される保証金の範囲と優先弁済額は、地域によって異なる形で定められています。

事例 5

注意点

保証金の返還と目的物の返還は同時履行の関係にある場合があるため、店舗の引渡しや原状回復など、賃借人の義務が残っているか確認する必要があります。
原状回復に一部不備があっても、当然に保証金全額の返還が留保されるわけではありませんが、適正な修繕費用が控除されることがあります。
契約期間が残っている状態で一方的に営業を中断すると、事例のように保証金の返還が遅れ、残期間分の賃料負担が生じることがあります。
地域ごとの保証金適用基準や少額賃借人の優先弁済額については、事例に記載された数値だけで現在の基準を断定せず、確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。