店舗賃貸借における権利金の回収と損害賠償ガイド

相談事例49件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

権利金とは、営業設備や取引先、営業上のノウハウ、店舗の立地による利点などを譲渡し、または利用させる対価であり、通常、賃貸借が終了しただけで賃貸人に返還を請求することはできません。ただし、賃貸人が正当な理由なく新たな賃借人との契約を妨げるなど、権利金の回収を妨害した場合は、損害賠償を請求することができます。

関係者 → 賃借人 → 賃貸人 → 新たな賃借人 → ① 賃貸借終了時に権利金を回収したい → 賃貸借終了だけを理由に返還を求めているか → はい → 原則として賃貸人に返還を請求できない → いいえ → 終了3か月前から終了時までに回収を妨害されたか → はい商家建物賃貸借保護法第10条の4第1項 → 正当な理由のない妨害で損害が発生したか → はい商家建物賃貸借保護法第10条の4第3項 → 損害賠償を請求できる場合がある → 新賃借人の資力や義務履行能力の情報を提供 → 賃借人が知る情報を賃貸人に伝える → 賠償額の上限を確認 → 新賃借人が支払う権利金と終了時の権利金の低い方 → 請求期限を確認 → 賃貸借終了日から3年以内に請求

要点

権利金とは、営業設備・備品、取引先、信用、営業上のノウハウ、店舗の立地による営業上の利点など、有形・無形の財産的価値を譲渡し、または利用させる対価です（商家建物賃貸借保護法第10条の3（상가건물임대차보호법 제10조의3））。
権利金契約は、賃貸借契約や賃借権譲渡契約とは別個の契約ですが、締結に至った経緯や内容によっては、相互に不可分の関係にあると判断される場合があります（大法院2002다25013判決、大法院2016다261175判決）。
通常、権利金は新たな賃借人から受け取るものであるため、賃貸借が終了したという理由だけで賃貸人に返還を請求することはできません。
賃貸人は、賃貸借期間が終了する3か月前から終了時まで、権利金の回収を妨害してはなりません。権利金の要求、権利金の支払いの妨害、著しく高額な賃料・保証金の要求、正当な理由のない契約拒絶などが妨害行為に該当する可能性があります（商家建物賃貸借保護法第10条の4第1項（상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항））。
賃貸人が妨害行為によって損害を発生させた場合、損害賠償責任を負うことがあります。賠償額は、新たな賃借人が支払うこととしていた権利金と、賃貸借終了時の権利金のうち、低い方の金額を超えることはできません（商家建物賃貸借保護法第10条の4第3項（상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항））。
新たな賃借人に保証金や賃料を支払う資力がない場合や、賃借人としての義務に違反するおそれがある場合などは、賃貸人が契約の締結を拒絶する正当な理由となり得ます。賃借人は、新たな賃借人の資力および義務の履行能力について知っている情報を賃貸人に提供しなければなりません（商家建物賃貸借保護法第10条の4第2項・第5項（상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항））。
賃貸人が一定期間の営業を保証して権利金を受け取ったにもかかわらず、その期間を保証できなかった場合、事情によっては、残存期間に相当する権利金の一部を返還しなければならないことがあります（大法院2010다85164判決）。
権利金返還請求権だけを根拠に、賃借建物について留置権を行使することはできません（大法院93다62119判決）。

よくある質問

Q. 賃貸借が終了したら、賃貸人に権利金の返還を求めることができますか？

賃貸借期間が満了したという事情だけで、賃貸人に権利金の返還を請求することはできません。通常、権利金は新たな賃借人から受け取るものであり、賃貸人が権利金を別途返還する旨を約束していたか、回収を妨害した事情などがあるかを具体的に検討する必要があります。

事例 1, 事例 5, 事例 19, 事例 25

Q. 契約書に「権利金を認める」と記載されていれば、賃貸人は返還しなければなりませんか？

その文言だけでは、賃貸借終了時に権利金を返還する旨を約束したとは認めにくいでしょう。判例は一般に、賃借人が権利金を回収することを賃貸人が容認し、正当な理由なく回収を妨害した場合には責任を負うという趣旨に解釈しています（大法院2000다4517判決）。

事例 1, 事例 15, 事例 24

Q. 賃貸人が新たな賃借人に過度に高い保証金や賃料を要求した場合、どうなりますか？

周辺の賃料・保証金や建物に関する負担に照らして著しく高額な金額を要求し、その結果、権利金の回収が頓挫した場合は、妨害行為に当たる可能性があります。損害が発生した場合、賃貸人に損害賠償を請求することができます（商家建物賃貸借保護法第10条の4第1項・第3項（상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항））。

事例 2, 事例 4, 事例 10

Q. 新たな賃借人に保証金や賃料を支払う能力が不足していても、賃貸人は契約しなければなりませんか？

そのようなことはありません。新たな賃借人に保証金または賃料を支払う資力がない場合、賃貸人が契約の締結を拒絶する正当な理由となり得ます。賃借人は、自らが知っている新たな賃借人の資力および義務の履行能力に関する情報を賃貸人に提供しなければなりません。

事例 8, 事例 11

Q. 賃貸人は、希望する業種と異なるという理由で新たな賃借人を拒絶できますか？

拒絶理由が正当かどうかは、周辺の商圏や営業の種類など、具体的な事情を考慮して判断します。単に契約を避けようとしているのではなく、合理的な事情が認められる場合には、拒絶が正当となる可能性があります。事例では、建物の清潔さや深夜の酔客に対する懸念を考慮し、風俗営業店の入居を拒絶できると判断されました。

事例 9

Q. 権利金の回収妨害が認められた場合、損害賠償はいくらまで受けられますか？

賃貸人の妨害行為によって損害が発生した場合、損害賠償を請求することができます。賠償額は、新たな賃借人が支払うこととしていた権利金と、賃貸借終了時の権利金のうち、低い方の金額を超えることはできません。また、請求権は賃貸借が終了した日から3年以内に行使しなければなりません（商家建物賃貸借保護法第10条の4第3項・第4項（상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항））。

事例 4, 事例 5

Q. 権利金契約が取り消された場合、賃借権譲渡契約も併せて取り消すことができますか？

権利金契約と賃借権譲渡契約は、原則として別個の契約です。ただし、両契約が経済的・事実的に一体のものとして締結され、いずれか一方がなければ他方の契約も締結しなかったと考えられる場合には、両方を取り消すことができます。

事例 3, 事例 21, 事例 22

Q. 賃貸人が権利金を返還しない場合、店舗を引き続き占有できますか？

権利金返還請求権は建物に関して生じた債権とはみなされないため、その権利だけを根拠に留置権を行使して店舗の引渡しを拒むことはできません（大法院93다62119判決）。

事例 1, 事例 18

注意点

権利金の回収妨害を禁止する規定は、賃貸借期間が終了する3か月前から賃貸借終了時までの行為に関するものです。そのため、新たな賃借人を紹介した時期や関連資料を確認する必要があります。
賃貸人が新たな賃借人と契約しなかったという事実だけで、損害賠償責任が認められるわけではありません。新たな賃借人の資力、賃借人としての義務を履行する能力、拒絶理由、賃貸人の要求条件などを総合的に検討する必要があります。
損害賠償請求権は賃貸借終了日から3年以内に行使しなければならず、賠償額には法定の上限があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。