店舗賃貸借の対抗力の要件と注意点

要点

• 対抗力とは、賃借人が賃貸借の内容を、賃借する建物の譲受人などの第三者に対して主張できる権能です。
• 対抗力を備えるには、賃借する建物の引渡しを受け、事業者登録を申請する必要があり、効力は申請日の翌日から生じます（商店街建物賃貸借保護法第3条第1項（상가건물임대차보호법 제3조 제1항））。
• 事業者登録に記載された賃貸借の目的物と実際に賃借している場所が一致しない場合、有効な賃貸借の公示方法として認められないことがあります（大法院2008年9月25日宣告、2008다44238判決）。
• 対抗力を備えた後に建物の所有者が変わった場合、売買だけでなく競売などによって所有権が移転した場合も、譲受人が賃貸人の地位を承継します（商店街建物賃貸借保護法第3条第2項（상가건물임대차보호법 제3조 제2항））。
• 事業所を別の場所に移転して事業者登録を変更すると、従前の事業所についての対抗力を失う可能性があります（大邱地方裁判所2008年5月20日宣告、2007나20356判決）。
• 確定日付は、対抗力とは別に、優先弁済権を得るための要件です。建物の引渡しや事業者登録などの対抗要件を備え、確定日付を受けることで、競売・公売において後順位の権利者などに優先して保証金の弁済を受けることができます（商店街建物賃貸借保護法第5条第2項（상가건물임대차보호법 제5조 제2항））。
• 賃借人が対抗要件を備える前に建物に抵当権などの権利が設定されていた場合、その後、競売によって所有者が変わったときに賃借権を主張できないことがあります（事例1）。
• 競売・公売で優先弁済権に基づいて保証金の返還を受けるには、賃借する建物を譲受人に引き渡さなければなりません（商店街建物賃貸借保護法第5条第3項（상가건물임대차보호법 제5조 제3항））。

よくある質問

関連法令

• 商店街建物賃貸借保護法第3条第1項（상가건물임대차보호법 제3조 제1항）
• 商店街建物賃貸借保護法第3条第2項（상가건물임대차보호법 제3조 제2항）
• 商店街建物賃貸借保護法第4条第3項（상가건물임대차보호법 제4조 제3항）
• 商店街建物賃貸借保護法第5条第1項（상가건물임대차보호법 제5조 제1항）
• 商店街建物賃貸借保護法第5条第2項（상가건물임대차보호법 제5조 제2항）
• 商店街建物賃貸借保護法第5条第3項（상가건물임대차보호법 제5조 제3항）
• 民法第278条（민법 제278조）
• 民法第450条第1項（민법 제450조 제1항）

注意点

• 事業者登録申請書と添付した賃貸借契約書に記載された目的物の表示が、実際に賃借している場所と一致するか確認する必要があります。
• 事業所の住所を別の場所に変更すると、従前の場所についての対抗力を失う可能性があるため、変更前に影響を確認してください。
• 確定日付は対抗力とは別の要件であり、優先弁済権は事例に示された要件を備えた場合に認められます。
• 競売・公売で優先弁済権に基づいて保証金の返還を受けるには、賃借する建物を譲受人に引き渡さなければなりません。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 상가임차인의 대항력 구비요건
2. 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력
3. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건
4. 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우
5. 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양...
6. 임차할 건물에 대한 등록사항 등 열람·제공요청 가능한지
7. 임대를 한 상가건물의 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부
8. 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대...
9. 대항력은 무엇인가요?
10. 건물의 주인이 바뀐 경우는?