その他の店舗賃貸借に関する問題、権利および注意点

要点

• 権利金は、賃貸人に当然に返還を請求できる金銭ではありません。ただし、保証された賃貸期間を満了できなかった特別な事情がある場合や、新たな賃借人を通じて回収する機会を妨害された場合には、別途検討できます（事例1）。
• 店舗建物が譲渡された場合でも、賃借人が建物の引渡しを受け、事業者登録を申請して対抗力を備えていれば、譲受人が賃貸人の地位を承継することがあります（商店建物賃貸借保護法第3条第1項・第2項（상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항））。
• 賃貸人は、賃借人が賃貸物件を使用・収益するために必要な修繕を行わなければなりません。ただし、使用に支障を来さない軽微な破損なのか、営業に支障を来す程度なのかなどを確認する必要があります（民法第623条）。
• 通常の使用によって生じた損耗については、特別な合意がなければ、賃借人が原状回復費用を負担しなくてよい場合があります。一方、賃借人が営業のために設置した設備は、契約終了時に撤去しなければならないことがあります。また、設備費の請求を放棄する合意があるだけで、原状回復義務まで免除されるわけではありません（民法第615条・第654条、事例4・12）。
• 賃借人が支出した費用は、賃貸物件の保存に必要な費用なのか、客観的な価値を高める有益費なのか、賃借人の営業だけのための設備費なのかによって、償還の可否が異なります。契約に費用償還請求を放棄する合意があるかも確認する必要があります（民法第626条）。
• 契約終了後の保証金の返還と建物の返還は、原則として同時履行の関係にあります。賃借人が占有を続けただけなのか、実際に営業して使用・収益したのかによって、賃料相当額の不当利得が生じるかどうかが異なることがあります（民法第536条、事例8）。
• 賃借人は、契約期間中に個人的な事情だけを理由として一方的に契約を終了させられるわけではありません。契約で解約権を留保しているかなどを確認する必要があり、賃貸物件の使用に一部支障がある場合に、賃料全額の支払いを拒めるわけでもありません（民法第635条・第636条、事例21・25）。
• 賃借人に不利な更新請求権の制限に関する合意は、効力が認められないことがありますが、法律で定められた更新拒絶事由があるかどうかは別途確認する必要があります。賃貸人の同意を得た転借人は、一定の要件のもとで、賃借人に代わって更新請求権を行使できます（商店建物賃貸借保護法第10条・第13条第2項・第15条（상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조））。

よくある質問

関連法令

• 商店建物賃貸借保護法第2条第1項（상가건물임대차보호법 제2조 제1항）
• 商店建物賃貸借保護法第3条第1項・第2項（상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항）
• 商店建物賃貸借保護法第9条第1項（상가건물임대차보호법 제9조 제1항）
• 商店建物賃貸借保護法第10条第1項・第4項・第5項（상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항）
• 商店建物賃貸借保護法第10条の4（상가건물임대차보호법 제10조의4）
• 商店建物賃貸借保護法第13条第2項（상가건물임대차보호법 제13조 제2항）
• 商店建物賃貸借保護法第15条（상가건물임대차보호법 제15조）
• 民法第345条ただし書（민법 제345조 단서）
• 民法第346条（민법 제346조）
• 民法第451条第1項（민법 제451조 제1항）
• 民法第536条（민법 제536조）
• 民法第543条第1項（민법 제543조 제1항）
• 民法第615条（민법 제615조）
• 民法第617条（민법 제617조）
• 民法第618条（민법 제618조）

注意点

• 権利金、設備費、有益費は、名称だけで返還の可否が決まるわけではありません。契約書の費用償還放棄・原状回復条項と、支出の目的や価値の増加の有無を併せて確認する必要があります。
• 契約終了後に店舗を占有している場合、保証金の返還を待っていたという事情だけで、賃料相当額が常に免除されるわけではありません。実際に営業していたか、使用・収益していたかが重要です。
• 建物の譲渡、転貸借、賃借権の譲渡、保証金返還債権の譲渡は、それぞれ異なる法律関係です。賃貸人の同意が必要な対象と、保証金を請求する相手方を区別する必要があります。
• 事例に示された法令・基準は、それぞれの相談当時の内容である可能性があるため、実際の紛争では、契約締結時点および現在適用される法令と具体的な契約内容を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법
2. 임차건물의 소유권 변동 시 임차인의 계약해지권
3. 상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
4. 임대차계약 만료 후 임차인이 임차목적물의 통상적인 손모에 대해서도 수리하여 반환할 의무가 있는지
5. 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건
6. 임대차종료 시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지
7. 임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지
8. 계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
9. 임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당 청구 가능한지
10. 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지
11. 임차인에게 불리한 약정의 효력
12. 임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무 면제 여부
13. 양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우
14. 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시...
15. 상가건물임대차보호법의 위헌여부(3)
16. 상가임대차중개시 중개업자의 의무
17. 임대인에게 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 ...
18. 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지
19. 대리점영업을 양도하면서 점포도 넘겨줄 경우 임차권양도계약인지
20. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
21. 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는지
22. 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
23. 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기
24. 임차보증금반환채권에도 질권을 설정할 수 있는지
25. 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위