店舗賃貸借の優先弁済権ガイド

要点

• 通常の優先弁済権は、建物の引渡しと事業者登録という対抗要件、および賃貸借契約書の確定日付のすべてを備えて初めて認められます（商業建物賃貸借保護法第3条第1項（상가건물임대차보호법 제3조 제1항）、第5条第2項（상가건물임대차보호법 제5조 제2항））。
• 事業者登録と確定日付を備えていても、建物の引渡し前であれば、優先弁済権の効力が直ちに生じないことがあります。事例では、対抗要件を備えた日の翌日から効力が発生すると説明されています（事例12、22）。
• 少額賃借人は、法令で定められた保証金の範囲と一定額の上限内で、他の担保物権者に優先して弁済を受けることができます。競売申立ての登記前に対抗要件を備える必要があり、具体的な範囲と上限は適用される法令に基づいて確認しなければなりません（商業建物賃貸借保護法第14条（상가건물임대차보호법 제14조）、商業建物賃貸借保護法施行令第6条・第7条（상가건물임대차보호법 시행령 제6조·제7조））。
• 事業者登録は、優先弁済権の取得要件であると同時に存続要件でもあります。配当要求の終期まで適法に維持されなければならず、実際に廃業したり転貸したりした場合には、登録だけが残っていても要件を満たさないことがあります（事例7、19、20）。
• 優先弁済権を行使するには、競売手続で定められた配当要求の終期までに配当要求をしなければなりません。配当要求をしなかったために配当から除外された場合、後順位の債権者に不当利得の返還を求めることは困難です（民事執行法第88条第1項（민사집행법 제88조 제1항）、事例13、19）。
• 事業者登録に添付した契約書に記載された目的物の表示が登記簿と異なる場合や、一部の賃借部分についての図面を備えていない場合、事業者登録が賃貸借を公示できず、対抗力や優先弁済権に問題が生じることがあります（事例6）。
• 契約書に実際より低い保証金を記載して確定日付を受けた場合、実際の支払額全額ではなく、契約書に記載された金額を基準に優先弁済を受けることがあります（事例8）。
• 契約更新時に保証金を増額した場合、増額前に設定された抵当権者に優先できる範囲は、原則として抵当権設定前の保証金に限られます。新所有者と従前の契約に代わる新たな契約を締結すると、既存の契約に基づく優先弁済権が消滅することもあります（事例15、21）。

よくある質問

関連法令

• 商業建物賃貸借保護法第3条（상가건물임대차보호법 제3조）
• 商業建物賃貸借保護法第4条（상가건물임대차보호법 제4조）
• 商業建物賃貸借保護法第5条（상가건물임대차보호법 제5조）
• 商業建物賃貸借保護法第6条（상가건물임대차보호법 제6조）
• 商業建物賃貸借保護法第8条（상가건물임대차보호법 제8조）
• 商業建物賃貸借保護法第14条（상가건물임대차보호법 제14조）
• 商業建物賃貸借保護法第15条（상가건물임대차보호법 제15조）
• 商業建物賃貸借保護法施行令第3条（상가건물임대차보호법 시행령 제3조）
• 商業建物賃貸借保護法施行令第6条（상가건물임대차보호법 시행령 제6조）
• 商業建物賃貸借保護法施行令第7条（상가건물임대차보호법 시행령 제7조）
• 民事執行法第88条（민사집행법 제88조）
• 国税基本法第35条（국세기본법 제35조）

注意点

• 少額賃借人に適用される地域別の保証金基準と最優先弁済額は、事例で紹介された過去の基準と現在の基準が異なることがあるため、適用時点の法令と該当地域の基準を確認する必要があります。
• 配当要求の終期まで事業者登録などの要件を維持し、別途、配当要求も行わなければなりません。競売手続の終期や要求方法を見落とさないよう注意が必要です。
• 保証金の増額、賃貸人の変更、新たな契約の締結、転貸または廃業は、優先弁済権の範囲や維持の可否に影響することがあるため、契約書と事業者登録の内容を併せて確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
12. 확정일자 부여방법
13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법