店舗賃貸借契約の更新請求に関する重要ガイド
相談事例9件に基づく · 更新 · 韓国語の原文を翻訳したものです。
借主は、事例に示された期間内に契約の更新を請求でき、貸主は法律で定められた事由がなければ、これを拒絶することは困難です。ただし、賃料の滞納、貸主の地位の承継、転貸借の有無などによって結論が異なる場合があります。また、契約の更新請求と賃料滞納による契約解除は区別する必要があります。
ひと目でわかる構図
要点
- 借主は、賃貸借期間満了前6か月から1か月までの間に契約の更新を請求でき、正当な理由がなければ、貸主はこれを拒絶できません（商業建物賃貸借保護法第10条第1項（상가건물임대차보호법 제10조 제1항））。
- 事例によれば、契約更新請求権は、最初の賃貸借期間を含む賃貸借期間全体が5年を超えない範囲で行使できます（商業建物賃貸借保護法第10条第2項（상가건물임대차보호법 제10조 제2항）、事例6・8）。
- 貸主が先に更新拒絶の通知をしていたとしても、正当な拒絶事由がなければ、借主は別途、契約の更新を請求できます（大法院2014年4月30日言渡し2013다35115判決、事例5）。
- 賃料を一度滞納したという事情だけでは更新請求を拒絶できませんが、賃料3期分に相当する額に達する滞納があった場合は、拒絶事由となる可能性があります（商業建物賃貸借保護法第10条第1項第1号（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호）、事例1・9）。
- 更新拒絶の事由となる賃料3期分の滞納とは別に、賃料の滞納額が賃料2期分に達した場合、貸主は契約を解除できると事例では説明されています（民法第640条（민법 제640조）、大法院2014年7月24日言渡し2012다28486判決、事例1）。
- 共有店舗の更新拒絶は共有物の管理行為に当たるため、事例の共有者の持分状況では、持分の過半数による決定が必要です（民法第265条（민법 제265조）、大法院2010年9月9日言渡し2010다37905判決、事例4）。
- 貸主の同意を得た転借人は、借主の更新請求権の行使期間内に、借主に代位して更新を請求できます。ただし、借主が権利を行使できない事情がある場合、転借人も行使できないことがあります（商業建物賃貸借保護法第13条第2項（상가건물임대차보호법 제13조 제2항）、事例6）。
- 契約が更新された場合、原則として従前の賃貸借と同一の条件で契約されたものとみなされますが、賃料および保証金は法令上の範囲内で増減することがあります（商業建物賃貸借保護法第10条第3項・第11条（상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조）、事例3）。
よくある質問
Q. 貸主が先に契約の更新を拒絶していても、私から更新を請求できますか？
可能性はあります。事例によれば、貸主による拒絶通知と借主による更新請求は別個の制度であるため、正当な拒絶事由がなければ、貸主が先に通知していたとしても、借主は更新を請求できます。
Q. 賃料の支払いが一度遅れただけでも、貸主は更新を拒絶できますか？
事例では、賃料を一度滞納しただけでは、貸主は更新請求を拒絶できないと説明されています。ただし、滞納額が賃料3期分に相当する額に達したことがある場合は、更新拒絶の事由となる可能性があります。
Q. 賃料を2期分滞納すると、更新拒絶と契約解除の両方が可能ですか？
事例では、この二つの問題を区別しています。更新請求を拒絶する事由となるのは賃料3期分に相当する滞納があったことです。一方、民法第640条（민법 제640조）に基づく契約解除は、賃料の滞納額が賃料2期分に達した場合にも可能であると説明されています。
Q. 店舗が別の人に売却された後でも、前の貸主に対する賃料の滞納がある場合、更新を請求できますか？
事例によれば、譲受人が滞納賃料債権を別途譲り受けていない場合、前の貸主に対する賃料の滞納だけを理由に更新を拒絶することは困難です。譲受人に対する賃料の滞納額が3期分に達しているかどうかは、別途検討する必要があります。
Q. 共有者のうち一人だけが更新拒絶を通知した場合、その通知は有効ですか？
事例では、持分がそれぞれ2分の1の共有者のうち一人だけが通知し、もう一人の共有者の同意が認められなかったため、更新拒絶は有効ではないと判断されました。共有者の持分と意思決定の状況を確認する必要があります。
Q. 貸主の同意を得た転借人も、直接更新を請求できますか？
事例によれば、貸主の同意を得て転貸借契約を結んだ転借人は、借主の更新請求権の行使期間内に、借主に代位して貸主に更新を請求できます。これは借主の権利を代わりに行使するものであるため、借主の権利の状態にも左右されます。
Q. 建物に安全上の問題がなくても、貸主は建て替えを理由に更新を拒絶できますか？
事例では、安全上の問題がない場合にも、建て替えを理由とする更新拒絶を認めた下級審判決が紹介されています。ただし、これは最高裁判決ではなく、下級審の判断に基づく説明です。
Q. 契約が更新された場合、貸主は賃料や保証金を値上げできますか？
事例によれば、契約更新後も、賃料および保証金は関連法令で定める範囲内で増減することがあります。事例3には増額の上限と、増額後1年以内の再増額の制限が記載されているため、その数値を別の状況にそのまま当てはめるのではなく、当該事例の前提を確認する必要があります。
関連法令
- 商業建物賃貸借保護法第10条（상가건물임대차보호법 제10조）
- 商業建物賃貸借保護法第10条第1項第1号（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호）
- 商業建物賃貸借保護法第10条第1項第7号ハ（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목）
- 商業建物賃貸借保護法第10条第2項（상가건물임대차보호법 제10조 제2항）
- 商業建物賃貸借保護法第10条第3項（상가건물임대차보호법 제10조 제3항）
- 商業建物賃貸借保護法第10条第4項（상가건물임대차보호법 제10조 제4항）
- 商業建物賃貸借保護法第11条（상가건물임대차보호법 제11조）
- 商業建物賃貸借保護法第13条第2項（상가건물임대차보호법 제13조 제2항）
- 商業建物賃貸借保護法第15条（상가건물임대차보호법 제15조）
- 商業建物賃貸借保護法施行令第4条（상가건물임대차보호법 시행령 제4조）
- 民法第265条（민법 제265조）
- 民法第640条（민법 제640조）
注意点
- 更新を請求できる時期は、事例では賃貸借期間満了前6か月から1か月までと説明されています。期間を過ぎないよう確認する必要があります。
- 更新請求の拒絶事由となる賃料3期分の滞納と、契約解除の事由として説明されている賃料2期分の滞納は、異なる基準です。
- 事例2の建て替えに関する説明は下級審判決に基づくため、最高裁判所で確立された法理であるかのように断定しないようにしてください。
- 事例3の賃料増額に関する数値、および事例6・8の賃貸借期間全体に関する基準は、それぞれの相談事例に記載された内容です。具体的な契約に適用する際は、当該事例の前提もあわせて確認する必要があります。
根拠となる相談事例
このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。
- 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
- 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
- 계약갱신과 차임과 보증금
- 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
- 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
- 갱신청구권 기간
- 차임연체와 갱신청구
本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。