商業施設の賃貸借における保証金・賃料の増減ガイド

相談事例11件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

商業施設の賃貸借において、経済事情などの変動により賃料や保証金が適正でなくなった場合、当事者は将来に向けてその増額または減額を請求できます。ただし、増額の上限は、賃料の変更が請求によるものか合意によるものか、契約更新か新たな再契約かなどによって異なる場合があります。

関係者 → 賃貸人 → 賃借人 → 商業施設の賃料・保証金が経済事情などで不相当に → 負担や経済事情の変動で金額が相当でなくなったか？ → はい（法11条） → いいえ → 賃貸借中の一方的な法定請求か？ → はい（法11条・施行令4条） → 合意による増額、または満了後の新規再契約か？ → はい → 法定請求・法定更新なら法定範囲で増減請求が可能増額は請求時の額の9％以内増額後1年以内は再請求不可 → 条件を満たさなければ減額は自動ではない合意増額・新規再契約には 9％制限が適用されないとする事例 → 減額の理由を確認 → 保証金の転換率を確認 → 超過分・未払い分を確認 → 営業不振だけでは自動減額なし事情変動があれば将来に向け請求 → 保証金を賃料に転換する率は年12％と基準金利×4.5の低い方 → 法定上限超過分の無効や返還請求増額分の未払いは延滞額の合算も確認

要点

営業不振という事情だけで賃料が自動的に下がるわけではありません。賃借建物に係る負担や経済事情の変動により賃料などが相当でなくなった場合、将来に向けて減額を請求できます（商業建物賃貸借保護法第11条 (상가건물임대차보호법 제11조)、事例1）。
事例で引用された基準では、賃料・保証金の増額請求は請求時の金額の9％を超えることができず、増額後1年以内は再度増額を請求できません（商業建物賃貸借保護法第11条 (상가건물임대차보호법 제11조)、同法施行令第4条 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)、事例1・2・4・8）。
賃貸借の存続中に一方の当事者が法律に基づいて増額を請求する場合と、当事者が合意して増額する場合とは区別されます。事例で引用された判例および下級審判決は、合意による増額には9％の制限が適用されないとしています（事例7・9）。
契約期間の満了後に新たに再契約する場合、事例で引用された大法院判決によると、賃料の増減請求に対する9％の制限は適用されません。一方、法律に基づいて契約が更新される場合は、法定の範囲内で賃料・保証金を増減できます（商業建物賃貸借保護法第10条第3項 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)、事例3・7・10）。
保証金の一部を月額賃料に転換する場合、転換額に適用する率には別途上限が定められています。事例で引用された基準は、年12％と韓国銀行の基準金利に4.5を乗じた率のうち、低い方です（商業建物賃貸借保護法第12条 (상가건물임대차보호법 제12조)、同法施行令第5条 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)、事例2）。
法定の増額上限を超える合意は、超過部分が無効となる場合があり、すでに超過して支払った賃料については、不当利得として返還を請求できるという大法院判決が紹介されています（商業建物賃貸借保護法第11条・第15条 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조)、民法第741条 (민법 제741조)、事例6）。
賃貸人は一方的に賃料を引き上げることができ、賃借人は異議を申し立てられないとする合意は、賃借人に不利であるため効力がなく、一方の要求だけで賃料が引き上げられることはありません（商業建物賃貸借保護法第11条・第15条 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조)、事例1・11）。
増額された賃料の一部だけが未払いの場合でも、延滞額を合算して賃料3か月分に達するかどうかを判断するとする事例があります。賃貸借の更新拒絶や解約との関係では、延滞額の合計が重要です（商業建物賃貸借保護法第10条第1項第1号・第10条の8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8)、事例5）。

よくある質問

Q. 商売がうまくいかない場合、賃料を下げるよう求めることはできますか？

営業不振だけで賃料が自動的に減額されるわけではありません。賃借建物に係る租税・公課などの負担や経済事情の変動により、約定した賃料が相当でなくなった場合には、将来に向けて減額を請求できます（事例1）。

Q. 賃貸人から賃料を大幅に引き上げると言われたら、必ず従わなければなりませんか？

賃貸人が一方的に求めるだけで賃料が変更されるわけではありません。賃貸借の存続中に法律に基づいて増額を請求する場合、事例で引用された基準では、請求時の賃料・保証金の9％を上限とする制限と、1年間の制限が適用されます（事例4・11）。

Q. 賃料が引き上げられてから1年経っていませんが、再び引き上げることはできますか？

事例で引用された商業建物賃貸借保護法第11条（상가건물임대차보호법 제11조）は、賃貸借契約または約定した賃料などが増額された後、1年以内は再度増額を請求できないと説明しています。ただし、当事者の合意による増額と、法律に基づく増額請求とは区別する必要があります（事例1・7・9）。

Q. 保証金の一部を月額賃料に振り替える場合、賃料はどのように計算しますか？

事例で引用された基準によると、転換する保証金に年12％を乗じた率と、韓国銀行の基準金利に4.5を乗じた率のうち、低い方を適用した範囲を超えることはできません。具体的な転換額は、適用される基準を確認して計算する必要があります（事例2）。

Q. 契約終了後に再契約する際、賃料を15％引き上げてもよいですか？

事例で紹介された大法院判決は、契約終了後に新たに再契約する場合、賃料の増減請求に対する9％の制限は適用されないとしています。当事者の合意による増額も、法律に基づく一方的な増額請求とは区別されるという判決が紹介されています（事例7・9）。

Q. 法定上限を超えて引き上げられた賃料をすでに支払った場合、返還を受けられますか？

事例で紹介された大法院判決は、法定の増額率を超える合意部分は無効であり、超過して支払った賃料は不当利得として返還を請求できると説明しています。ただし、この結論については、法律に基づく増額請求と合意による増額を区別して検討する必要があります（事例6・9）。

Q. 賃料の増額分を支払わず、従来の賃料だけを支払っていると、3か月分の延滞になりますか？

事例では、未払いの増額分を合算し、延滞額が賃料3か月分に達するかどうかを判断すると説明しています。したがって、毎月一部しか不足していない場合でも、未払い額の合計が重要です（事例5）。

Q. 賃貸人が契約満了前に更新や条件変更について通知しなかった場合、どうなりますか？

事例で引用された規定によると、所定の期間内に更新拒絶または条件変更の通知がなければ、従前の賃貸借と同じ条件で再び賃貸借したものとみなされます。事例では、この場合、賃借人は解約を通知でき、賃貸人が通知を受けた日から3か月が経過すると解約の効力が生じると説明しています（事例3）。

注意点

事例に示された9％の上限と保証金を月額賃料に転換する際の基準は、それぞれの事例が引用した法令・判決の内容です。まず、賃貸借の種類と適用される法令を確認する必要があります。
法律に基づく増額請求、当事者間の増額合意、契約終了後の新たな再契約は、事例ではそれぞれ異なる扱いとされているため、区別する必要があります。
更新請求権は、事例で引用された規定上、当初の賃貸借を含む全期間が5年を超えない範囲で認められます。法定事由がある場合は、更新が拒絶されることがあります（事例4）。
更新拒絶・条件変更の通知時期や賃料延滞額の合計は、契約の更新や解約に影響する可能性があるため、契約内容と通知時点を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。