住宅賃貸借の対抗力はいつ発生し、どのように維持されるのでしょうか？

要点

• 対抗力は、住宅の引渡しと住民登録の両方を済ませた日の翌日に発生します。住民登録は、転入届をした時点で済ませたものとみなされます（住宅賃貸借保護法第3条第1項（주택임대차보호법 제3조 제1항）、事例1・6）。
• 住民登録は、第三者が賃借住宅と賃借権の存在を確認できる公示方法でなければなりません。多世帯住宅などの共同住宅では、原則として棟・号室まで正確に表示する必要があります（住民登録法施行令第9条（주민등록법 시행령 제9조）、事例18・19）。
• 多世帯用戸建住宅では、地番を正確に記載していれば、号室の表示がなくても有効な住民登録となることがあります。建物の種類や、建築物台帳・登記簿などの状況によって判断が異なる場合があります（事例4・6）。
• 家族全員の住民登録を別の場所に移すと、従来の対抗力が消滅することがあり、再び転入しても、対抗力は再転入した時点から新たに発生します（事例21）。
• 賃貸人の承諾を得て転貸し、転借人が住宅の引渡しを受けて住民登録を済ませた場合、賃借人が自ら居住していなくても、間接占有によって対抗要件が維持されることがあります。承諾がなくても、転貸が賃貸人に対する背信行為に当たらない特別な事情が認められる場合は、別の判断となることがあります（事例9・15）。
• 外国人登録・滞在地変更届、または外国国籍同胞の国内居所申告・居所移転申告は、事例に示された法令上の要件に従い、住民登録と同じ法的効果が認められることがあります。賃借人本人だけでなく、同居家族による届出が問題となる場合もあります（出入国管理法第88条の2（출입국관리법 제88조의2）、在外同胞の出入国と法的地位に関する法律第10条（재외동포법 제10조）、事例13・14）。
• 競売では、対抗力があれば常に買受人に賃貸借を主張できるわけではありません。先順位の権利や競売の結果によって賃借権が消滅することがあり、対抗力と優先弁済権の両方を有する賃借人は、配当を受けられた金額を差し引いた保証金の残額について、買受人に対抗できる場合があります（住宅賃貸借保護法第3条の5（주택임대차보호법 제3조의5）、事例1・3・11）。

よくある質問

関連法令

• 住宅賃貸借保護法第3条第1項（주택임대차보호법 제3조 제1항）
• 住宅賃貸借保護法第3条第2項・第3項・第4項（주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항）
• 住宅賃貸借保護法第3条の2（주택임대차보호법 제3조의2）
• 住宅賃貸借保護法第3条の3（주택임대차보호법 제3조의3）
• 住宅賃貸借保護法第3条の5（주택임대차보호법 제3조의5）
• 住宅賃貸借保護法第4条第2項（주택임대차보호법 제4조 제2항）
• 住宅賃貸借保護法第8条（주택임대차보호법 제8조）
• 住宅賃貸借保護法第12条（주택임대차보호법 제12조）
• 住民登録法施行令第9条（주민등록법 시행령 제9조）
• 出入国管理法第31条・第32条・第36条・第88条の2（출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2）
• 在外同胞の出入国と法的地位に関する法律第10条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조）
• 民法第365条・第366条・第575条・第578条・第629条（민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조）
• 民事執行法第88条・第91条・第127条・第135条（민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第4条・第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조）
• 仮登記担保等に関する法律第2条・第3条・第4条・第5条・第12条（가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조）

注意点

• 対抗力は、入居または住民登録のいずれか一方だけでは発生せず、両方の要件を備えた日の翌日から発生します。
• 住所の表示から賃借住宅を特定できない場合や、住民登録を別の場所へ移した場合には、対抗力が認められない、または従来の対抗力が途切れることがあります。共同住宅の棟・号室と実際の住所を確認する必要があります。
• 競売において対抗力・優先弁済権が維持されるかどうか、および保証金残額の範囲は、先順位の権利、配当順位、配当要求の有無、住宅の引渡し・住民登録が維持されているかどうかによって異なる場合があります。
• 事例には法令の改正前の条文表示と現行条文の表示が併記されているため、実際の事件では適用時点の法令と具体的な事実関係を確認する必要があります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력