その他の住宅賃貸借に関する重要ガイド
相談事例68件に基づく · 更新 · 韓国語の原文を翻訳したものです。
住宅賃貸借では、賃貸人の地位が変わったり、賃借権を譲渡・転貸したりする場合にも、対抗力や敷金返還をめぐる問題が生じることがあります。火災、競売、契約終了後の占有など、状況によって責任と権利の範囲は異なるため、それぞれの事例における要件と注意点を確認する必要があります。
ひと目でわかる構図
要点
- 共有住宅の賃貸は共有物の管理に関する事項であり、持分の過半数で決定できます（民法第263条から第265条まで（민법 제263조부터 제265조까지））。
- 対抗要件を備えた賃貸住宅が譲渡された場合、譲受人は原則として賃貸人の地位を承継し、敷金返還債務も譲受人に移転します（住宅賃貸借保護法第3条（주택임대차보호법 제3조））。
- 賃貸人の同意を得て賃借権を譲渡または転貸し、占有と住民登録が継続されれば、従前の賃借人の対抗力が維持されることがあります。また、優先弁済権を行使し、または代位行使することもできます。
- 賃貸人の同意を得ていない転貸借は、原則として賃貸人に対抗できませんが、賃貸人に対する背信的行為とはいえない特別な事情が認められれば、異なる判断がされることがあります（民法第629条（민법 제629조））。
- 契約終了後に敷金を受け取れず目的物を占有していても、実際に使用・収益して利益を得ていなければ、不当利得返還義務が生じないことがあります。
- 原因不明の火災で賃借物が滅失した場合、賃借人は善良な管理者の注意義務を尽くしたことを立証しなければ、損害賠償責任を免れることはできません。
- 競売で優先弁済を受けるには、配当要求の終期までに配当要求をしなければならない場合があります。また、権利を届け出る前に競売の通知を受けていなかったという事情だけでは、売却許可決定に不服を申し立てるのは困難です。
- 賃貸住宅が競売にかけられている事実を告げずに契約を結んだ場合、賃貸人に民事上の損害賠償責任や詐欺罪が問題となることがあります。
よくある質問
Q. 共有住宅を借りる際、共有者全員の同意が必要ですか？
共有物の管理に関する事項は、共有者の持分の過半数で決定できます。したがって、持分の過半数を有する共有者が賃貸を決定した場合、少数持分の共有者が契約に参加していなくても、賃借権が有効となることがあります。
Q. 賃貸住宅が売却されたら、敷金は誰に返してもらえますか？
対抗要件を備えた賃貸借の目的である住宅が譲渡された場合、譲受人は賃貸人の地位を承継し、敷金返還債務も原則として譲受人に移転します。ただし、賃借人が譲渡の事実を知った後、相当な期間内に異議を申し立てれば、賃貸人の地位の承継を拒み、従前の賃貸人に返還を請求できる場合があります。
Q. 賃貸人が変わった後、住民登録を別の場所に移しても敷金を請求できますか？
賃貸住宅が譲渡され、譲受人が賃貸人の地位を承継した後であれば、その後に住民登録を別の場所に移したという事情だけで、すでに発生している敷金返還債務がなくなることはありません。ただし、住民登録を移した後に新たに住宅を取得する人や抵当権者などには対抗できない場合があるため、注意が必要です。
Q. 家主の同意を得て賃借権を譲渡したり転貸したりした場合、従前の対抗力は維持されますか？
賃貸人の同意があり、譲受人または転借人が住宅の引渡しを受けて占有し、転入届による住民登録を継続した場合、従前の賃借人の対抗力が維持されることがあります。この要件を満たす賃借権の譲受人は、従前の賃借人の優先弁済権を行使でき、転借人はこれを代位行使できます。
Q. 賃貸人の同意なく転借した家から退去しなければなりませんか？
賃貸人の同意を得ていない転貸借は、原則として賃貸人に対抗できず、賃貸人はこれを理由に賃貸借契約を解除できます。ただし、転貸が賃貸人に対する背信的行為とはいえない特別な事情が認められる場合は、結論が異なることがあります。敷金は原則として、転貸人である従前の賃借人に請求する必要があります。
Q. 契約終了後、敷金が返還されないため鍵を引き渡さない場合、家賃を払い続ける必要がありますか？
賃貸人が敷金を返還しないため、賃借人が同時履行の抗弁権を行使して占有している場合、それだけで不法占有となるわけではありません。ただし、契約の目的に沿って実際に使用・収益し、利益を得ていた場合は、その利益について不当利得返還義務が生じることがあります。賃貸人は、控除できる賃料または損害賠償請求権が発生したことを主張・立証しなければなりません。
Q. 借りている住宅で原因不明の火災が起きた場合、賃借人は賠償しなければなりませんか？
火災の原因が不明であっても、賃借人は建物の保存に必要な善良な管理者の注意を尽くしたことを立証しなければ、損害賠償責任を免れることはできません。ただし、建物の構造の一部である電気配線の不具合など、賃貸人が修繕・維持する責任を負う事情が原因であれば、賃借人の責任が認められないことがあります。
Q. 競売が進行中であることを告げずに賃貸借契約を結んだ賃貸人に責任を問えますか？
賃貸人が契約時に賃借住宅の競売について告げていなかった場合、民事上の損害賠償責任が問題となることがあります。当該事例の判例は、賃借人が登記簿を確認できたとしても、賃貸人が告知しなかったことが詐欺罪を構成し得ると判断しました。競売手続で配当を受けられるかどうかは、配当要求が可能か、またその終期などを別途確認する必要があります。
Q. 競売の通知を受けられず配当要求ができなかった場合、売却許可決定に対して即時抗告できますか？
賃借人が競売裁判所に権利を届け出る前に通知を受けていなかったという事情だけでは、売却許可決定に対する不服申立ての理由とはなりにくいものです。賃借人は自ら権利を証明して届け出なければ、競売手続の利害関係人となることができません。また、優先弁済を受けるには、配当要求の終期を確認し、それまでに配当要求をしなければなりません。
Q. 賃貸人が破産した場合、対抗力のある賃借人は敷金の優先弁済を受けられますか？
当該事例は、対抗要件を備えた賃借人が、破産財団に属する住宅および敷地の換価代金から敷金の優先弁済を受けられると説明しています。確定日付を受けた賃借人の優先弁済と少額敷金の優先弁済では、それぞれ要件が異なる場合があるため、該当する要件を確認する必要があります。
関連法令
- 民法第191条（민법 제191조）
- 民法第263条（민법 제263조）
- 民法第264条（민법 제264조）
- 民法第265条（민법 제265조）
- 民法第392条（민법 제392조）
- 民法第507条（민법 제507조）
- 民法第623条（민법 제623조）
- 民法第629条（민법 제629조）
- 民法第758条（민법 제758조）
- 住宅賃貸借保護法第3条（주택임대차보호법 제3조）
- 住宅賃貸借保護法第3条の2（주택임대차보호법 제3조의2）
- 住宅賃貸借保護法第8条（주택임대차보호법 제8조）
- 民事執行法第41条（민사집행법 제41조）
- 民事執行法第84条（민사집행법 제84조）
- 民事執行法第90条（민사집행법 제90조）
注意点
- 競売で配当を受けるには、配当要求の終期までに申し立てなければならない場合があります。競売の通知を待たず、手続と期限を確認してください。
- 賃貸住宅の譲渡に異議を申し立て、賃貸人の地位の承継を拒むには、譲渡の事実を知った時から相当な期間内に異議を申し立てる必要があります。
- 住民登録を移した後は、その後の住宅の買受人や抵当権者などに対抗できない場合があるため、敷金の返還を受ける前に住所を移転する際は注意が必要です。
- 火災の原因が不明であるというだけで賃借人の責任が免除されるわけではなく、注意義務を尽くしたことを立証しなければならない場合があります。
根拠となる相談事例
このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。
- 공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지
- 반대의무 이행 없이 임차주택 소유권이전등기청구권 압류 가능한지
- 주택소유자의 임차인에 대한 공작물소유자로서의 책임
- 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지
- 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임
- 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지
- 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의...
- 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지
- 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 부당이득 성립범위
- 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약의 효력
- 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취...
- 임대차계약 체결 시 임대인이 경매사실을 알리지 않은 경우
- 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력
- 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우
- 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지
- 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자의 임대인 지위승계 여부
- 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력
- 임차인이 임대인의 동의하에 임차권 양도하고, 전차인이 주택인도받아 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부
- 임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권의 소멸 여부
- 임대인의 동의를 얻어 주택을 양도 또는 전대 받은 경우 임차권의 양수인 내지 전차인이 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할...
- 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부
- 주민등록이 공시방법으로 인정되기 위한 요건
- 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지
- 임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우
- 임차주택이 양도된 후 임차인의 주소를 이전할 경우 양수인에 대한 대항력
本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。