住宅賃貸借における優先弁済権―要件と配当順位

要点

• 一般的な優先弁済権には、住宅の引渡し、住民登録、賃貸借契約書上の確定日付が必要です（住宅賃貸借保護法第3条、第3条の2（주택임대차보호법 제3조, 제3조의2））。
• 対抗要件と確定日付を同じ日に備えた場合、優先弁済権は翌日の午前0時から発生します。同日に設定された根抵当権が賃借人に優先することがあります（事例10、15）。
• 確定日付が仮差押えより遅い場合、その仮差押債権者に優先することはできず、原則として先順位の仮差押債権者との按分配当となります。少額賃借人の最優先弁済権については、別途検討する必要があります（事例18）。
• 賃借住宅と敷地が一括して競売される場合も、敷地のみが競売される場合も、敷地の売却代金について優先弁済権を行使できます。ただし、敷地に抵当権が設定された後に建物が新築された場合、新築建物の賃借人は敷地の売却代金から優先弁済を受けられないことがあります（事例2、23、24）。
• 対抗力のある賃借人は、賃貸借期間が終了する前であっても、競売手続で配当要求をすることができます。配当要求は賃貸借を終了させる意思表示とみなされることがあり、賃貸人に配当要求の通知が到達すると、賃貸借が終了する場合があります（事例3）。
• 競売手続で優先弁済権を行使するには、権利の届出や配当要求など必要な手続を行う必要があります。競売の進行について通知を受けていないという事情だけで、配当要求に代えることや競売手続を争うことはできません（事例20）。
• 賃借人の保証金から、滞納賃料など賃貸借に基づく債務が控除されることがあります。実際の配当額を確認する際は、保証金だけでなく、控除される債務も確認する必要があります（事例11）。
• 賃借権と切り離して保証金返還請求権のみを譲り受けた者は、住宅賃貸借保護法上の賃借人の優先弁済権を行使することはできません（事例25）。

よくある質問

関連法令

• 住宅賃貸借保護法第2条（주택임대차보호법 제2조）
• 住宅賃貸借保護法第3条（주택임대차보호법 제3조）
• 住宅賃貸借保護法第3条の2（주택임대차보호법 제3조의2）
• 住宅賃貸借保護法第3条の3（주택임대차보호법 제3조의3）
• 住宅賃貸借保護法第3条の4（주택임대차보호법 제3조의4）
• 住宅賃貸借保護法第4条（주택임대차보호법 제4조）
• 住宅賃貸借保護法第8条（주택임대차보호법 제8조）
• 住宅賃貸借保護法第8条の2（주택임대차보호법 제8조의2）
• 民法附則第3条（민법 부칙 제3조）
• 民法第359条（민법 제359조）
• 民法第548条（민법 제548조）
• 民法第621条（민법 제621조）
• 民事執行法第41条（민사집행법 제41조）
• 民事執行法第89条（민사집행법 제89조）
• 民事執行法第90条（민사집행법 제90조）

注意点

• 確定日付のみを取得した場合や、転入届のみを提出した場合は、一般的な優先弁済権の要件をすべて満たしたことにはなりません。住宅の引渡し、住民登録、確定日付のそれぞれを確認する必要があります。
• 競売手続における配当要求は、賃借人自身が行う必要があります。競売の進行について通知が届くのを待ったり、通知を受けていないことを理由に必要な手続を先延ばしにしたりしないよう注意が必要です。
• 契約満了前の配当要求は、賃貸借を終了させる意思表示と解釈されることがあるため、配当要求の効果や賃貸人に通知が到達する時点を確認する必要があります。
• 少額賃借人に該当する保証金の範囲と最優先弁済額は、事例では時期や地域によって異なるものとして説明されています。特定の事例の金額を現在の状況にそのまま適用しないでください。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부