住宅賃借権登記命令の申請と効力に関するガイド

要点

• 賃借権登記命令は、賃貸借が終了した後も保証金が返還されていない賃借人が、賃貸人の同意や協力を得ることなく申請できます（住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第1項、事例6・9）。
• 賃借権登記が完了すると対抗力と優先弁済権を取得し、登記前にすでに取得していた権利は維持されます。登記後は、占有や住民登録の要件を満たさなくても従来の権利を維持できます（住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第5項、事例3・6）。
• 引っ越しや転出は、賃借権登記が実際に完了したことを確認した後に行うのが安全です。命令を申請しただけでは登記は完了していません（事例3）。
• 登記前に対抗力を備えていた場合、競売の買受人に対抗できるかどうかを判断する基準は、賃借権登記日ではなく、もともと対抗力を取得した時点です。登記前に対抗力を備えていなかった場合、登記だけで先順位の権利に優先することはありません（事例5・17・22）。
• 賃貸人の保証金返還義務は、賃借人の賃借権登記抹消義務より先に履行されなければなりません。保証金を受け取った後に登記を抹消すればよいです（大法院2005年6月9日言渡し2005다4529判決、事例2・14）。
• 賃借権登記が最初の競売開始決定登記より前に完了していれば、別途配当要求をしなくても、配当を受ける債権者に該当する場合があります（大法院2005年9月15日言渡し2005다33039判決、事例7・20）。
• 賃借権登記のある住宅をその後に賃借した人には、少額賃借人の最優先弁済権は認められません。ただし、確定日付を備えている場合は、順位に応じた優先弁済権を行使できます（住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第6項、事例4・8）。
• 賃借権登記命令の申請およびそれに伴う登記に関連して支出した費用は、賃貸人に請求できます（住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第8項、事例25）。

よくある質問

関連法令

• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条第1項・第2項
• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の2第2項
• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第1項・第2項・第3項・第4項・第5項・第6項・第8項・第9項
• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の4第1項・第2項
• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の5
• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第8条
• 民法（민법）第621条
• 民事執行法（민사집행법）第90条
• 民事執行法（민사집행법）第148条第4号
• 民事執行法（민사집행법）第283条
• 民事執行法（민사집행법）第286条第1項
• 民事執行法（민사집행법）第288条第1項
• 賃借権登記命令手続に関する規則（임차권등기명령절차에 관한 규칙）第2条第2項・第4条・第5条

注意点

• 賃貸借が終了する前は、原則として賃借権登記命令を申請できません。契約期間中に賃借人の事情だけを理由として、一方的に契約を終了できるわけではありません。
• 賃借権登記命令を申請したという事実だけで引っ越すのではなく、賃借権登記が実際に完了したかを確認してください。
• 賃借権登記の前に対抗力を備えていなかった場合、登記によって既存の根抵当権などより先順位が保証されるわけではありません。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
2. 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
3. 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력
4. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법
5. 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력
6. 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법
7. 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부
8. ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부
9. 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지
10. 임차권 등기가 부당하게 말소된 경우 구제방법
11. 허위의 임대차계약에 기한 임차권등기명령의 효력
12. 경매법원의 실수로 임차권 등기가 말소된 경우
13. 임차권등기명령의 대항력 기준시점
14. 임차권등기말소와 보증금반환의무가 동시이행인가?
15. 임차권등기를 받은 임차권자가 강제경매절차의 이해관계인인지
16. 임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청 가부
17. 전입신고 없이 살다가 임차권등기한 경우
18. 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청
19. 임차권등기명령을 신청할 때 소요된 비용
20. 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
21. 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
22. 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
23. 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
24. 임차권등기 개관
25. 임차권등기명령에 소요된 비용