住宅賃貸借における保証金・賃料の増減ガイド

相談事例12件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

住宅賃貸借において保証金や賃料を増額または減額するには、事情の変更など法律で定める要件と増額の上限を確認する必要があります。契約が黙示に更新された場合と、契約終了後に新たに再契約した場合とでは、増額制限の適用が異なることがあります。また、上限を超えて支払った金額は返還を請求できます。

関係者 → 貸主 → 借主 → 保証金・賃料の増減を求められた → 事情変更で合意額が不適切になった？ → はい・住宅賃貸借保護法第7条 → 契約存続中の請求？ → いいえ → 事情変更による請求は困難上限超過分は返還請求可 → はい → 増額が合意額の20分の1超または契約・直前増額から1年以内？ → いいえ・判例紹介 → 増減請求の余地あり再契約等は増額制限外の場合あり → はい・施行令第8条 → 契約中か再契約かを確認 → 更新拒絶等の通知がなければ従前条件で黙示更新・期間は2年 → 増額の上限と時期を確認 → 増額は合意額の20分の1以内契約・直前増額から1年以内は不可 → 保証金を賃料に変える場合 → 法令上の2つの割合のうち低い割合で月額賃料の上限を計算

要点

賃借住宅に係る租税・公課等の負担や経済事情が変化し、合意した保証金または賃料が適切でなくなった場合、当事者は将来に向けて増額または減額を請求できます（住宅賃貸借保護法第7条 (주택임대차보호법 제7조)）。
契約の存続中に行う増額請求は、合意した賃料・保証金の20分の1を超えることができず、契約締結後または直前の増額後1年以内は再度請求できません（住宅賃貸借保護法施行令第8条第1項・第2項 (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)）。
賃貸借期間が終了する6か月前から1か月前までの間に、更新拒絶または条件変更の通知がなければ、従前と同じ条件で黙示に更新され、存続期間は2年とみなされます（住宅賃貸借保護法第6条 (주택임대차보호법 제6조)）。
契約終了後に再契約する場合、または契約終了前であっても当事者の合意により保証金・賃料を増額する場合には、第7条の増額制限は適用されないという判例が紹介されています（大法院1993年12月7日言渡し 93다30532判決など）。
保証金の全部または一部を月額賃料に変更する場合、法令で定める2つの割合のうち低い割合を基準に算出した月額賃料の上限を超えることはできません（住宅賃貸借保護法第7条の2 (주택임대차보호법 제7조의2)）。
法定の増額率または月額賃料の算定率を超えて支払った保証金・賃料については、超過分の返還を請求できます（住宅賃貸借保護法第10条の2 (주택임대차보호법 제10조의2)）。
賃借人も、事情の変更を理由に保証金の減額を請求できます。ただし、再契約などによって契約内容を変更する場合の保証金の増減については、別途要件が問題となることがあります。
保証金を正当に減額した結果、少額賃借人に該当するようになった場合には、仮装契約など特別な事情がない限り、少額賃借人として保護されるという判例が紹介されています（大法院2008年5月15日言渡し 2007다23203判決）。

よくある質問

Q. 貸主から周辺の相場が上がったと言われ、保証金や月額賃料の値上げを求められた場合、必ず応じなければなりませんか？

契約の存続中に増額を請求できるのは、租税・公課等の負担の増減や経済事情の変動により、合意した金額が適切でなくなった場合です。また、増額分は合意した金額の20分の1を超えることができないため、周辺の相場が上がったというだけで、常に要求に応じなければならないわけではありません。

事例 2, 事例 4, 事例 12

Q. 保証金を増額した後、あまり時間がたっていなくても、再度増額を請求できますか？

事例で引用されている規定によれば、賃貸借契約の締結後、または合意した賃料・保証金の増額後1年以内は、再度増額を請求することができません。そのため、直前の契約や増額の時期を確認する必要があります。

事例 3, 事例 10

Q. 契約が黙示に更新された場合、貸主は賃料を値上げできますか？

黙示の更新は従前と同じ条件で行われ、存続期間は2年とみなされます。ただし、契約の存続中であっても、法律で定める事情変更の要件が満たされれば、将来に向けた増額請求が可能です。増額の上限と1年間の制限も確認する必要があります。

事例 2

Q. 契約期間が終了して再契約するときも、保証金の増額上限が適用されますか？

事例で紹介されている判例は、賃貸借が終了した後に再契約する場合、住宅賃貸借保護法第7条 (주택임대차보호법 제7조) の増額制限は適用されないとしています。契約の存続中の増額請求なのか、契約終了後に新たに合意した再契約なのかを区別する必要があります。

事例 3, 事例 6

Q. 保証金の一部を月額賃料に変更した場合、月額賃料にはどのような制限がありますか？

保証金を月額賃料に転換する場合、住宅賃貸借保護法第7条の2 (주택임대차보호법 제7조의2) に基づいて定められる2つの割合のうち、低い割合を適用して算出した月額賃料の上限を超えることはできません。具体的な計算に用いる割合は、事例でも基準金利などを基準に説明されているため、転換時点で適用される基準を確認する必要があります。

事例 5, 事例 8

Q. 法定の上限を超えて保証金や月額賃料を支払った場合、返してもらえますか？

事例で引用されている住宅賃貸借保護法第10条の2 (주택임대차보호법 제10조의2) は、法定の増額率または月額賃料の算定率を超えて支払った金額の返還を請求できると定めています。返還を請求できる範囲は、実際の支払額と該当する上限によって異なります。

事例 5, 事例 9

Q. 賃借人も契約期間中に保証金の減額を請求できますか？

賃借人も、租税・公課等の負担の増減や経済事情の変動により、合意した保証金が適切でなくなった場合には、減額を請求できます。ただし、再契約などで保証金の増減を争う場合には、契約変更の性質や事情変更の要件が問題となることがあります。

事例 3, 事例 11

Q. 保証金を減額して少額賃借人に該当するようになった場合、保護を受けられますか？

事例では、保証金の減額が正当な新たな契約に基づくものであり、契約の主な目的が住宅を使用・収益することにある場合、仮装契約など特別な事情がない限り、少額賃借人として保護されるという判例が紹介されています。

事例 7

Q. 賃借人である家族に代わって別の家族が住み、転入届を提出している場合、新しい家主に賃貸借を主張できますか？

事例では、賃借人の弟が目的物に引き続き居住し、転入届を提出していた事情を踏まえ、賃借人の間接占有と対抗要件が維持され、新たな所有者が貸主の地位を承継すると判断しています。ただし、賃貸借契約を直接締結した当事者ではない居住者は、賃借人を通じて権利を行使する必要があると説明しています。

事例 1

注意点

増額の上限は、増額請求が行われた時期や、契約締結または直前の増額の時期に応じて確認する必要があります。
黙示の更新と契約終了後の再契約とでは、増額制限の適用が異なることがあるため、区別する必要があります。
月額賃料への転換事例における金利や計算結果は特定時点の例であるため、別の時点にそのまま適用してはなりません。
保証金の減額や転換に合意した場合と、契約の存続中に一方の当事者が増減を請求した場合とでは、法的な取り扱いが異なることがあります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。