賃貸借契約の終了・敷金・地上物買取ガイド

要点

• 建物の所有などを目的として土地を賃借した場合、契約期間の満了などにより賃貸借が終了し、地上物が残っていれば、一定の要件のもとで更新を請求し、または地上物の買い取りを請求することができます（民法第283条（민법 제283조）、第643条（민법 제643조））。
• 賃借人の地上物買取請求権は、賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合には認められないことがあり、地上物が賃貸目的に反する場合や経済的価値が不十分な場合にも制限されることがあります（事例2、12、14）。
• 地上物買取請求権が認められる場合、建物の引渡し・所有権移転義務と賃貸人の売買代金支払義務は、同時履行の関係となることがあります（事例1、2）。
• 土地賃借権は、原則として登記をしなければ第三者に対抗できませんが、建物の所有を目的とする賃貸借は、地上建物を登記した場合にも第三者に対抗できます。ただし、賃借権が他人に移転した場合には、賃貸人の同意の問題が別途生じることがあります（民法第622条（민법 제622조）、第629条（민법 제629조）；事例3、6、25）。
• 商業用建物の賃貸借では、賃料の滞納額が賃料2期分に達すると、賃貸人は契約を解除できます。更新請求を拒絶できる賃料滞納の基準については、別途検討する必要があります（民法第640条（민법 제640조）；事例7）。
• 賃貸借の保証金は、賃貸借終了後に賃貸物件の返還を受けるまでに発生した賃借人の債務を担保することがあります。ただし、譲渡前に発生した賃料債権の帰属や、合意に基づく別途の費用を控除できるかは、実際の債権の性質や債権譲渡を承諾した時点の事情によって異なります（事例9、10、16）。
• 住宅賃貸借の対抗力を得るには、住宅の引渡しと住民登録が必要であり、住民登録は対抗力を維持している間、継続して存在していなければなりません。ただし、職権抹消後に法律に基づく異議申立手続により住民登録が回復するなど、事情によっては対抗力が維持されることがあります（住宅賃貸借保護法第3条（주택임대차보호법 제3조）；事例17、20）。
• 期間を定めない使用貸借では、使用・収益に十分な期間が経過したかどうかを、契約時の事情、使用期間や利用状況、返還を必要とする事情などを総合的に考慮して判断します（民法第613条（민법 제613조）；事例15）。

よくある質問

関連法令

• 憲法第121条（헌법 제121조）
• 民法第163条第1号（민법 제163조 제1호）
• 民法第203条（민법 제203조）
• 民法第211条（민법 제211조）
• 民法第283条（민법 제283조）
• 民法第358条（민법 제358조）
• 民法第390条（민법 제390조）
• 民法第391条（민법 제391조）
• 民法第451条第1項（민법 제451조 제1항）
• 民法第495条（민법 제495조）
• 民法第609条（민법 제609조）
• 民法第613条（민법 제613조）
• 民法第615条（민법 제615조）
• 民法第622条（민법 제622조）
• 民法第629条（민법 제629조）

注意点

• 地上物買取請求権は賃貸借の終了事由によって異なることがあるため、期間満了なのか、賃借人の債務不履行による解除なのかをまず確認する必要があります。
• 土地賃借権の登記の有無は、第三者に対する対抗力に影響します。地上建物を登記した場合の保護と、賃借権の譲渡にあたって賃貸人の同意が必要かという問題も区別する必要があります。
• 敷金から控除される債務なのか、別個の合意に基づく債権なのかによって結論が異なることがあります。敷金返還請求権を譲渡し、賃貸人が異議なく承諾した場合には、特に注意が必要です。
• 事例5と13は旧法を対象とした内容であるため、現在の法令の内容としてそのまま断定せず、適用時点や法改正の有無を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
2. 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
3. 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
4. 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
5. 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
6. 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
7. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
8. 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
9. 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
10. 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
11. 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
12. 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
13. 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
14. 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
15. 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
16. 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
17. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
18. 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
19. 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
20. 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
21. 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
22. 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
23. 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
24. 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
25. 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)