抵当権の効力と実行方法のガイド

要点

• 抵当権の効力は、原則として抵当不動産に付合した物や従物にも及びますが、独立した所有権の対象となるか、設定時にどのような合意があったかなどを検討する必要があります（民法第358条（민법 제358조）、事例13・14）。
• 工場抵当については、法定要件や目録などを確認する必要があります。ただし、工場抵当の目的である不動産が差し押さえられた場合、その目的となる工場供用物も一緒に執行されるのが原則です（工場及び鉱業財団抵当法第3条・第4条・第6条・第8条（공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조）、事例2・19・20）。
• 抵当に入れた土地が収用された場合、補償金に対して物上代位権を行使できますが、補償金が支払われる前に差押えなど必要な手続を取らなければなりません。登記だけでは優先弁済を受けられません（民法第342条・第370条（민법 제342조·제370조）、事例9・10）。
• 債務者所有の不動産と物上保証人所有の不動産を共同担保に入れ、同時に競売する場合、債務者所有の不動産から先に配当し、不足分を物上保証人所有の不動産から配当する方法が適用されることがあります（事例5）。
• 共同抵当の不動産のうち一部だけが先に競売された場合、後順位抵当権者が、他の共同担保不動産について先順位抵当権を代位できることがあります。ただし、不動産と船舶を共同担保とした場合には、同じ代位は認められないとした事例があります（民法第368条（민법 제368조）、事例6・22）。
• 既存の建物を取り壊して新しい建物を建てた場合、両建物の同一性が認められない限り、既存建物の抵当権は新しい建物には及びません。ただし、抵当土地の所有者がその土地の上に新しい建物を建てた場合、土地の抵当権者は、一定の要件のもとで土地とともに建物の競売を申し立てることができます（民法第365条（민법 제365조）、事例7）。
• 根抵当権の被担保債権が確定する時点は、取引関係や競売の進行状況によって異なります。後順位根抵当権者が競売を申し立てた場合、先順位根抵当権の被担保債権は、原則として買受人が売却代金を完納した時点で確定するとした事例があります（事例25）。
• 物上保証人は、担保物の所有権を失うか債務を弁済した後に求償権を行使でき、担保権の実行前にあらかじめ求償することはできないとした事例があります。求償の範囲は、事情に応じて担保物の時価などを基準に判断することがあります（民法第341条・第370条（민법 제341조·제370조）、事例4・24）。

よくある質問

関連法令

• 民法第100条（민법 제100조）
• 民法第186条（민법 제186조）
• 民法第214条（민법 제214조）
• 民法第215条（민법 제215조）
• 民法第256条（민법 제256조）
• 民法第320条（민법 제320조）
• 民法第321条（민법 제321조）
• 民法第322条（민법 제322조）
• 民法第323条（민법 제323조）
• 民法第324条（민법 제324조）
• 民法第328条（민법 제328조）
• 民法第341条（민법 제341조）
• 民法第342条（민법 제342조）
• 民法第356条（민법 제356조）
• 民法第357条（민법 제357조）

注意点

• 収用補償金に対する物上代位は、抵当権の登記だけでは行使できません。補償金が支払われる前に、差押えなど必要な手続を行わなければなりません。
• 抵当権の効力が増築部分や工場の機械に及ぶかどうかは、付合の有無、独立した所有権の対象となるか、工場抵当の目録や設定契約などを確認する必要があります。
• 根抵当権の被担保債権が確定する時点は、競売の申立人や取引関係の終了の有無などによって異なることがあります。競売が進行中の場合は、確定時点を別途確認する必要があります。
• 物上保証人の求償権は、一般に債務を弁済するか、担保権の実行によって担保物の所有権を失った後に発生するため、保証人の事前求償権と混同してはなりません。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 공사대금채권 유치권자, 유치물 보존·사용의 경우 부당이득공제여부
2. 공장저당목적이 된 농지 위에 공장건물 등이 없는 경우 일괄매각여부
3. 공익사업을 위한 협의취득으로 토지소유권이 이전된 경우 저당권자 보호
4. 담보권 실행으로 부동산소유권을 상실한 물상보증인의 구상권
5. 채무자·물상보증인 공동저당부동산 동시배당의 경우 배당방법
6. 공동저당 부동산 중 일부만 경매할 경우 경매부동산의 후순위 저당권자보호
7. 철거 후 신축한 건물에 대해 구 건물에 관한 저당권으로 경매청구 가능한지
8. 돈을 다시 빌려주면서 무효인 기존의 근저당권등기를 이용할 수 있는지
9. 저당권이 설정된 토지가 수용된 경우 저당권자의 물상대위권 행사방법
10. 저당권 설정토지의 수용보상금에 전부명령이 발령된 경우 저당권의 보호
11. 은행의 포괄근저당권이 미치는 범위
12. 전세계약기간이 만료된 경우 전세권에 설정된 저당권의 실행방법
13. 증축으로 인한 건물표시변경등기 된 경우 기존건물저당권의 효력범위
14. 임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지
15. 피담보채무 확정 전 대위변제를 한 경우 근저당권의 이전 여부
16. 토지에 설정한 근저당권에 기초하여 건축공사 중지를 청구할 수 있는지
17. 임대차보증금반환채무 등을 담보하기 위해 설정된 포괄근저당권이 임대차계약이 종료되기 전 순차적으로 양도된 경우, 위 근저당권의 ...
18. 저당권설정 전후 가압류가 있는 경우 매각대금의 배당방법
19. 공장저당권이 타인의 토지에 설치된 폐수처리시설에도 미치는지
20. 공장저당권실행의 경우 일부기계가 경매목적물로 명시되지 않은 경우
21. 저당권 설정된 토지를 양도한 후 양도인이 저당권등기말소청구 가능한지
22. 동일채권으로 부동산 및 선박에 저당권 설정한 경우 민법상 공동저당인지
23. 저당권자와 채무자를 실제와는 달리 제3자 명의로 해놓은 경우
24. 물상보증인이 사전구상권을 행사할 수 있는지
25. 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기