所有権の回復と行使――知っておきたい重要な基準

要点

• 不動産実名法（부동산실명법）上、名義信託契約とそれに基づく登記は原則として無効ですが、売買契約の相手方が名義信託の事実を知らなかった場合には、登記による物権変動が有効となることがあります（不動産実権利者名義登記に関する法律第4条（부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조））。
• 不動産実名法の施行前の名義信託であっても、猶予期間内に実名登記などをしなかった場合、猶予期間経過後は名義信託の解除を原因とする所有権移転登記を請求できません（事例5、9）。
• 三者間の登記名義信託では、契約と登記が無効になると、所有権が売主に戻ることがあります。この場合、信託者は、売主に対する所有権移転登記請求権に基づいて権利を行使できるかを検討する必要があります（事例2、3）。
• 受託者が第三者に不動産を処分した場合、第三者は原則として、名義信託が無効であることを知っていたかどうかにかかわらず、所有権を取得できます（不動産実権利者名義登記に関する法律第4条第3項（부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항）、事例13、14）。
• 契約名義信託に当たるかどうかは、売買契約の当事者が誰であるかによって判断します。売買代金を誰が支払ったか、売主が名義信託の事実を知っていたかだけで、契約当事者を決めることはできません（事例11、16）。
• 特別な事情がなければ、土地の所有範囲は、現地の塀や使用上の境界ではなく、地籍資料上の境界および地積を基準に定めます（事例15）。
• 区分所有建物の共用部分か専有部分かは、原則として区分所有が成立した時点の客観的な構造および用途を基準に判断します。後に居住用として使用したからといって、共用部分が専有部分に変わるわけではありません（事例20、24）。
• 遺失物を拾得した場合は、速やかに返還するか、警察署などに提出しなければなりません。所有者が現れた場合は法定の範囲内で報労金を請求でき、定められた期間内に権利の主張がなければ所有権を取得できることがあります（遺失物法第1条・第4条・第6条・第9条・第14条（유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조）、民法第253条（민법 제253조））。

よくある質問

関連法令

• 不動産実権利者名義登記に関する法律第3条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第4条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第6条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第11条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第12条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조）
• 民法第2条（민법 제2조）
• 民法第162条（민법 제162조）
• 民法第188条（민법 제188조）
• 民法第189条（민법 제189조）
• 民法第215条（민법 제215조）
• 民法第249条（민법 제249조）
• 民法第252条（민법 제252조）
• 民法第253条（민법 제253조）
• 民法第275条（민법 제275조）

注意点

• 名義信託に関する事案では、二者間の登記名義信託、三者間の登記名義信託、契約名義信託を区別する必要があり、売買契約の当事者や売主の認識が結論に影響することがあります。
• 不当利得返還請求権に基づく所有権移転登記請求権については、事例で10年の消滅時効が問題となりました。不動産を占有・使用していたという事情だけで、その請求権の時効が進行しないとはいえません。
• 地籍資料上の境界と現地の境界が異なる場合や、土地台帳上の所有者を特定することが困難な場合には、現地の使用状況や任意に作成された確認書だけで、所有権や境界を確定できると断定すべきではありません。
• 遺失物の報労金は、物件を返還してから1か月が経過すると請求できません。また、遺失物の所有権を取得した場合にも、物件を受け取るべき別個の期間が定められています。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복
2. 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의 처분한 경우 명의신탁자의 보호
3. 매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
4. 양도담보로 제공된 동산의 선의취득 가능 여부
5. 명의신탁자가 제3자에게 진정등기명의회복청구 가능한지
6. 토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차
7. 상속인 중 1인이 피상속인 소유 부동산 전부를 그 명의로 등기한 후, 다른 상속인의 지분에 대해서는 대외로만 보유하겠다는 약정...
8. 구민법 당시 부동산을 매수하고 이전등기하지 않은 자의 지위
9. 유예기간 경과 후 등기명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기신청이 가능한지
10. 부동산소유자 행방불명 시 국유재산법상 공고만으로 국유화 가능한지
11. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 한 경우, 그 타인이 매매당사자인지 여부
12. 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지
13. 부동산 명의신탁이 무효인 경우 제3자에 대한 대외적 효력
14. 이른바 제3자간 명의신탁의 경우, 매도인이 대금을 모두 수령한 상태에서 수탁자가 자신의 명의로 등기한 부동산을 제3자에게 처분...
15. 토지경계가 공부상과 일치하지 않을 경우 그 소유권의 범위
16. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 하였으나, 매도인이 명의신탁관계를 알고 있었을...
17. 명의수탁자로부터 신탁된 토지를 취득한 제3자의 부당이득반환청구
18. 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구 상대방
19. 어촌계원이 바로 어업권상실 손실보상금지분 재분배청구 가능한지
20. 공동주택의 공용부분을 주거로 사용할 때 전유부분으로 변경가능한지
21. 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여 온 경우에 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가...
22. 지갑을 습득한 자의 유실물 소유자에 대한 보상청구권
23. 학교법인이 명의수탁자인 경우 허가권을 가지는 관할청의 지위
24. 아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
25. 사실혼 배우자에게도 부동산 명의신탁이 허용되는지