不動産の行政手続・公共事業補償ガイド

相談事例121件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

土地や建物が公共事業に組み込まれた場合、または開発・建築に関する行政処分を受けた場合は、補償を受ける人と補償項目、不服申立ての対象および手続をそれぞれ確認する必要があります。補償の有無や金額は、実際に耕作・居住・営業しているか、権利関係、事業の進行時期、土地の利用経緯によって異なることがあります。

関係者 → 土地・建物の所有者 → 耕作者・居住者・営業者 → 事業施行者・行政機関 → ① 公共事業の補償や行政処分が問題になった → 公共事業による土地・建物の取得や損失がある？ → はい → 補償項目ごとの要件や実際の利用状況を確認できる？ → いいえ → 行政処分等が権利義務に直接影響する？ → 補償の可能性あり項目と受給者を確認 → 補償の該当性や別の手続を個別に確認 → 土地補償と農業損失補償を分け、実際の耕作者を確認 → 農業損失は原則として実際の耕作者が対象所有者との協議で支給できる場合も → 残存建物の価値低下・補修費や居住移転費の条件を確認 → 残存建物の損失や補修費も対象となる場合がある移転費等は事業の種類・対象者要件を確認 → 裁決書を受け取った後の手続と期限を確認 → 異議申立てや行政訴訟を検討補償額の評価資料や訴訟相手も確認

要点

農業損失補償は原則として実際の耕作者に支給されます。農地の所有者がその地域に居住する農業従事者である場合は、所有者と耕作者の協議に基づいて支給することができます（公共事業のための土地等の取得及び補償に関する法律第77条第2項（공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조 제2항））。
建築物の一部が収用されて残存建築物の価値が低下したり、補修が必要になったりした場合、その損失も補償対象となることがあります。また、残存建築物の買取りを請求できる場合もあります（公共事業のための土地等の取得及び補償に関する法律第75条の2、同法施行規則第35条（공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조의2, 시행규칙 제35조））。
土地収用の補償額に不服がある場合、裁決書を受け取った後、中央土地収用委員会に異議申立てをするか、行政訴訟を提起することができます。補償金の増減を求める訴訟では、相手方が事業施行者または土地所有者・関係人と定められることがあります（公共事業のための土地等の取得及び補償に関する法律第83条～第85条（공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조~제85조））。
収用対象土地の補償額を評価する際、近隣の取引事例や補償先例を常に反映しなければならないわけではありません。ただし、正常な価格を示すものとして評価に影響する資料であれば、考慮することができます（事例で引用された大法院判例）。
居住移転費・引越費用については、事業の種類と対象者の要件を確認する必要があります。住宅再開発事業の現金清算対象者も、一定の場合には支給対象となることがあり、所有者については、整備計画の縦覧・公告の日から補償時点まで所有・居住していたかどうかが問題となることがあります（事例21、24）。
開発行為が許可されたものとみなされる建築許可や変更許可も、開発行為許可基準に適合しなければ拒否されることがあります。ただし、漠然とした総合計画策定の困難さだけを理由に拒否した処分は、違法となる場合があります（事例23）。
行政計画や土地取引許可区域の指定は、権利・義務に直接影響するかどうかにより、行政訴訟の対象となることがあります。都市計画には裁量が認められる場合でも、利益衡量と比例原則を守らなければなりません（事例7、14）。
収用の効力が発生する前に権限なく土地を使用したことによって生じた損害は、収用裁決手続における損失補償とは区別されることがあります。民事上の損害賠償や不当利得返還の問題として扱われる場合があります（事例20）。

よくある質問

Q. 農地を借りて自分で農業をしていましたが、営農補償金は誰が受け取りますか？

農業損失は、原則として実際に耕作している人に補償されます。ただし、農地の所有者がその地域に居住する農業従事者である場合は、所有者と実際の耕作者が協議して、補償を受ける人を決めることができます。土地そのものに対する補償と、農業・作物の損失に対する補償は、分けて確認する必要があります。

事例 1

Q. 建物の一部が収用された後、残った建物の価値が下がった場合も補償を受けられますか？

同一所有者が所有する一団の建築物の一部が取得・使用され、その結果、残存建築物の価格が低下したり損失が生じたりした場合、その損失を補償できることがあります。残存部分の補修費も問題となり得ます。また、損失額と補修費の合計が残存建築物の価格を上回る場合は、残存建築物を買い取ることができる場合があります。

事例 2

Q. 土地収用の補償額が低いと思う場合、どのような手続で争うことができますか？

裁決に不服がある場合、裁決書正本を受け取った日から30日以内に、中央土地収用委員会に異議申立てをすることができます。異議申立てを経ずに行政訴訟を提起する方法もあります。裁決書の受領後に訴えを提起できる期間は、事例で引用されている公共事業法の規定により異なるため、期限を確認する必要があります。

事例 17, 事例 18

Q. 無許可建築物も公共事業に組み込まれた場合、補償を受けられますか？

事例では、建築許可を受けていないという事情だけで、損失補償の対象から当然に除外されるとは限らないと説明されています。ただし、建物の適法性、建築時期や経緯、利用状況など、具体的な事情によって判断が異なることがあります。

事例 5

Q. 再開発事業の現金清算対象者も、居住移転費と引越費用を受け取れますか？

事例では、住宅再開発事業における居住用建築物の所有者である現金清算対象者は、現金清算の協議により所有権を移転した場合、または協議が成立せず建築物が収用された場合、居住移転費と引越費用の支給を受けられると説明されています。これとは別に、所有者への居住移転費については、整備計画の縦覧・公告の日から建築物の補償時点まで、継続して所有し居住していたかどうかが判断基準となることがあります。

事例 21, 事例 24

Q. 建築許可を受ける際に提出した誓約書を理由に、増築許可を拒否されることがありますか？

法令上の根拠がないにもかかわらず、羈束行為である建築許可や使用承認に条件を付した場合、その効力が認められないことがあります。そのため、不当に作成させた誓約書だけを理由に申請を拒否することは違法となる可能性がありますが、別途、著しい公益上の必要性が認められる場合は、異なる判断となることがあります。

事例 9

Q. 土地取引許可区域の指定や都市計画決定も、行政訴訟で争うことができますか？

事例では、土地取引許可区域の指定は土地の取引や利用に法律上の制限を直接生じさせるため、取消訴訟の対象となり得ると説明されています。都市計画決定も権利行使を具体的に制限することがありますが、計画には裁量が認められるため、利益衡量が行われていない場合や、客観性・正当性が不足している場合など、違法事由を検討する必要があります。

事例 7, 事例 14

Q. 収用裁決前に事業施行者が土地の工事を行った場合、裁決で補償を受けられますか？

事例では、収用の効力が発生する前に権限なく土地を使用したことによって生じた損害は、収用裁決手続における損失補償として請求できないと説明されています。その場合、民事上の損害賠償や不当利得返還を請求できるか、別途検討する必要があります。

事例 20

Q. 道路として使われていた土地は、収用補償額が必ず低くなりますか？

そうとは限りません。土地が事実上の私道に該当し、開設の経緯や利用関係などの諸事情から、近隣の土地より低く評価する客観的な理由がある場合に、低い評価基準が適用されることがあります。単に通行に使われていたという理由だけで、一律に減額されるわけではありません。

事例 22

注意点

裁決への不服申立てや個別公示地価への異議申立てなどには期限が定められているため、裁決書や決定・公示を受けた日付をまず確認してください。
損失補償と不法行為に対する損害賠償では、根拠や手続が異なる場合があります。そのため、収用前の使用や工事による損害を収用裁決で請求できるかどうかを区別する必要があります。
補償対象となるかどうかは、実際に耕作・居住・営業しているか、許可・届出の時期、事業公告の時期、土地の利用経緯によって異なることがあります。
事例では、廃止された法令の下での判例や、異なる時期の法令規定も引用されています。実際の案件では、適用時点の法令と現在の手続を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。