不動産仲介ガイド：仲介業者の義務と報酬

要点

• 開業公認仲介士は、委任された仲介業務を善良な管理者の注意をもって処理し、信義誠実をもって業務を行わなければなりません（民法第681条（민법 제681조）、公認仲介士法第29条第1項（공인중개사법 제29조 제1항））。
• 仲介対象物の状態・立地・権利関係や、法令上の取引・利用制限などを確認し、根拠資料を示して正確に説明しなければなりません（公認仲介士法第25条（공인중개사법 제25조）、事例1・5・17）。
• 登記簿に表れていない権利関係も、取引の判断に重要であれば確認・説明の対象となることがあります。多世帯住宅の従前の賃借人の保証金や賃貸借期間などを確認する事例がこれに当たります（事例6・19）。
• 代理人が契約する場合、代理権の有無を確認しなければなりません。また、仲介補助員の業務上の行為によって損害が生じた場合、補助員と、雇用している開業公認仲介士の双方が責任を負うことがあります（事例18・23）。
• 仲介報酬の請求では、原則として仲介契約、仲介対象となる契約の成立、仲介行為と契約成立との因果関係が重要です。ただし、仲介業者が決定的な役割を果たしたものの、責任のない事情により契約の最終的な取りまとめに関与できなかった特別な場合には、すでに行った仲介行為に応じた報酬を請求できるとする判例があります（事例4・22）。
• 契約成立後に当事者間で解除したという事情だけで、仲介報酬が当然になくなるわけではありません。ただし、開業公認仲介士の故意または過失によって取引が無効・取り消し・解除となった場合、報酬を受け取れないことがあります（公認仲介士法第32条（공인중개사법 제32조）、事例24）。
• 仲介報酬は、取引金額の算定方法と対象物の種類を確認し、法定上限の範囲内で定めなければなりません。登録のない無資格者が仲介業を行う際に合意した報酬は、効力が制限されることがあります（事例3・10・11・16）。
• 仲介報酬を受け取らない仲介であっても、確認・説明義務が当然になくなるわけではありません。ただし、実際の取引当事者として契約した行為が客観的に仲介行為に当たらない場合、共済金の請求は難しいことがあります（事例9・14）。

よくある質問

関連法令

• 民法第681条（민법 제681조）
• 民法第686条第3項（민법 제686조 제3항）
• 公認仲介士法第2条第1号（공인중개사법 제2조 제1호）
• 公認仲介士法第9条（공인중개사법 제9조）
• 公認仲介士法第15条第2項（공인중개사법 제15조 제2항）
• 公認仲介士法第25条（공인중개사법 제25조）
• 公認仲介士法第26条（공인중개사법 제26조）
• 公認仲介士法第29条第1項（공인중개사법 제29조 제1항）
• 公認仲介士法第30条（공인중개사법 제30조）
• 公認仲介士法第32条（공인중개사법 제32조）
• 公認仲介士法第33条（공인중개사법 제33조）
• 公認仲介士法第48条（공인중개사법 제48조）
• 公認仲介士法施行令第21条（공인중개사법 시행령 제21조）
• 公認仲介士法施行令第26条（공인중개사법 시행령 제26조）
• 公認仲介士法施行規則第20条（공인중개사법 시행규칙 제20조）

注意点

• 事例には過去の法令や当時の地域別料率・取引事例が含まれているため、現在適用される仲介報酬の上限や法令は別途確認してください。
• 契約前に、契約書の部屋番号・面積・方角と公簿上の表示が一致しているか、権利関係や代理権が確認されているかを自分で確認することをおすすめします。
• 損害賠償の有無や金額は、仲介業者の義務違反だけでなく、損害との因果関係や依頼者の過失などによっても異なります。
• 保証保険金・共済金の請求権の時効は、契約時期や適用法令によって異なることがあります。事例に記載された期間を現在の事案にそのまま当てはめず、確認してください。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
2. 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
3. 부동산 중개보수의 산정방법
4. 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
5. 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
6. 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
7. 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
8. 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
9. 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
10. 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
11. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
12. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
13. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
14. 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
15. 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
16. 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
17. 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
18. 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
19. 중개업자의 설명의무의 범위
20. 부동산 중개업자의 금지행위
21. 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
22. 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
23. 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
24. 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
25. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임