不動産の取得時効：20年の占有と登記に関する重要ガイド

相談事例108件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

不動産を20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に占有すれば、占有取得時効を主張できます。ただし、占有期間が経過しただけで直ちに所有権を取得するわけではなく、原則として登記が必要です。占有の性質、占有の承継や所有者の変更時期、国有財産かどうか、時効完成後に第三者名義の登記がされたかどうかによって、結論が異なることがあります。

関係する人 → 占有者 → 登記名義人 → 不動産を長期間占有時効取得できるか確認 → 通算して20年間占有している？ → はい（民法第245条第1項） → いいえ（民法第245条第1項） → 所有の意思をもって平穏・公然に占有？ → はい（民法第245条第1項・第197条第1項） → いいえ（民法第245条第1項・第197条第1項） → 対象は行政財産ではない？ → はい（国有財産法第7条第2項・共有財産及び物品管理法第6条第2項） → いいえ（国有財産法第7条第2項・共有財産及び物品管理法第6条第2項） → 取得時効の要件を満たす可能性ただし登記が必要 → 取得時効の要件を満たさないまたは対象外 → 時効完成時の所有者へ移転登記を請求 → 完成前後の所有者変更と第三者登記を確認 → 占有の承継や財産の種類を確認 → 登記前に所有者が変わった場合も確認 → 完成後に第三者が先に登記すると原則として時効を対抗できない → 前占有者の期間を足す場合は瑕疵も承継行政財産や共用部分は対象外

要点

不動産の占有取得時効は、20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に占有し、登記をすることで所有権を取得する制度です（民法第245条第1項 (민법 제245조 제1항)）。
占有者は、原則として所有の意思をもって占有しているものと推定されます。ただし、無断占有であることを知っていた場合や、占有権原および周辺事情から他人の所有権を排除する意思がなかったと認められる事情が立証された場合には、その推定が覆ることがあります（民法第197条第1項 (민법 제197조 제1항)）。
占有承継人は、自分自身の占有だけを主張することも、前占有者の占有を併せて主張することもできます。前占有者の占有を合算する場合、その占有の瑕疵も承継します（民法第199条 (민법 제199조)）。
占有期間中に所有者が変わったという事実だけで、進行中の時効が中断することはありません。ただし、時効完成後、登記をする前に第三者が所有権移転登記を済ませた場合、原則として、その第三者に時効の完成を主張することはできません。
占有取得時効が完成しても、登記をするまでは所有権は直ちに移転しません。時効完成時の所有者を相手に移転登記を請求するのが原則です。
時効完成後に所有権が第三者へ移転し、対抗できなくなった場合でも、占有を続け、所有者の変更時点を新たな起算点として改めて20年間占有すれば、二次的な取得時効を主張できます。
国有財産のうち、行政財産は取得時効の対象ではありませんが、普通財産は要件を満たせば対象となることがあります。地方自治体の行政財産も時効取得できません（国有財産法第7条第2項 (국유재산법 제7조 제2항)、共有財産及び物品管理法第6条第2項 (공유재산 및 물품관리법 제6조 제2항)）。
取得時効は土地の一部についても認められることがありますが、区分所有建物の共用部分は、取得時効による所有権取得の対象ではありません。通行地役権については、通路を設置して利用する客観的な状態が継続している場合に限り、時効取得が問題となります（民法第294条 (민법 제294조)）。

よくある質問

Q. 20年以上占有すれば、登記なしですぐに所有者になれますか？

いいえ。占有取得時効の期間と要件を満たしても、占有だけで所有権を取得するわけではなく、原則として登記が必要です。時効完成時の所有者を相手に移転登記を請求するのが基本的な方法です。

事例 2, 事例 8, 事例 9

Q. 前の占有者の期間を加算して20年にすることはできますか？

可能です。占有承継人は、自分自身の占有だけを主張することも、前占有者の占有を併せて主張することもできます。ただし、前占有者の占有を合算する場合、その占有にあった瑕疵も承継します。占有が複数回にわたって承継されている場合、どの段階まで合算するかも争点となることがあります。

事例 1, 事例 3, 事例 11

Q. 占有中に土地の所有者が変わると、取得時効は最初からやり直しになりますか？

時効期間が完成する前に所有者の名義が変わったという事情だけで、従前の占有が途切れたり、時効が中断したりすることはありません。ただし、時効完成後、登記をする前に第三者が所有権移転登記を済ませると、原則として、その第三者に対してすでに完成した時効を主張することは困難です。

事例 7, 事例 20, 事例 21

Q. 時効完成後に第三者名義で登記されても、改めて取得時効を主張できますか？

時効完成後に第三者名義で登記され、最初の時効を対抗できなくなった場合でも、占有を続け、第三者に所有権が移転した時点から改めて20年が経過すれば、二次的な取得時効を主張できます。所有者が変わった時点を新たな起算点とすることが重要です。

事例 19, 事例 21

Q. 国や地方自治体が所有する土地も取得時効の対象になりますか？

国有財産については、行政財産と普通財産を区別する必要があります。行政財産は取得時効の対象になりませんが、普通財産は要件を満たせば対象となることがあります。また、行政財産が実際に使用されていないという事情だけで、普通財産になるわけではありません。

事例 8, 事例 9

Q. 他人の土地だと知らずに買い受けて占有した場合も、時効取得できますか？

売買によって占有を始めたという事情だけで、自主占有の推定が当然に覆るわけではありません。ただし、占有を始めた時点で処分権限がないことを知っていた場合や、その他の客観的な事情から、所有者の権利を排除する占有とは認められない場合には、結論が異なることがあります。

事例 5, 事例 10, 事例 15, 事例 16

Q. 土地の一部や共有地の一部についても、取得時効を主張できますか？

土地の一部についても、占有取得時効が問題となることがあります。区分所有的共有関係にある土地の特定部分を占有している場合、他の共有者も当該部分に関する持分移転登記義務を負うことがあるため、関係する共有者全員を相手に請求しなければならない場合があります。

事例 3, 事例 14

Q. 区分所有建物の共用部分を長期間使用すれば、時効取得できますか？

区分所有建物の共用部分は、取得時効による所有権取得の対象ではありません。一定期間使用したという理由で、共用部分を専有部分のように所有したり、専有部分と切り離して処分したりすることはできません。

事例 25

注意点

20年間占有しただけで所有権を自動的に取得すると考えてはいけません。占有の性質と期間を確認し、必要な登記請求を検討する必要があります。
時効完成前に所有者が変わった場合と、時効完成後、登記前に第三者へ所有権が移転した場合とでは、法的効果が異なります。
前占有者の期間を合算する場合、その占有の瑕疵も承継することがあります。また、占有者や登記名義人が変わった時点によって、起算点の判断が異なることがあります。
国や地方自治体が所有する土地については、財産の種類や占有に至った経緯によって結論が異なることがあるため、行政財産か普通財産か、自主占有かどうかを併せて確認する必要があります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。