不動産仮差押えの効力と配当に関するガイド

相談事例16件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

不動産仮差押えは債務者の処分権限を制限し、仮差押え後の処分は、仮差押債権者との関係で効力が制限されます。ただし、仮差押えの請求額、執行の時期、目的物の状態によって、配当や執行の結果が異なる場合があります。

関係者 → 仮差押債権者 → 債務者 → 第三取得者 → 債務者の不動産に仮差押えが執行された → 第三者へ移転した？ → いいえ → はい → 競売で配当を受ける場面？ → 仮差押登記は最初の競売開始決定登記より前？ → はい民事執行法第148条 → いいえ民事執行法第88条第1項 → 処分の効力は仮差押債権者との関係で制限移転自体が一律に無効になるわけではない → 配当の上限は仮差押決定時の請求額登記時期で配当要求の要否が異なる → 使用・管理や収益は可能 → 債務者は不動産を使用・管理し収益を得られる → 請求額を確認 → 上限を超える利息・訴訟費用には処分禁止の効力が及ばない → 土地が収用された場合 → 補償金へ効力は自動で移らない補償金債権を別途仮差押え

要点

不動産の仮差押えが執行された後も、債務者は目的物を使用・管理し、収益を得ることができ、制限されるのは処分権限です（民事執行法第291条（민사집행법 제291조）、第83条第2項（민사집행법 제83조 제2항））。
仮差押え後に不動産が第三者に移転しても、移転そのものがすべて無効になるわけではなく、仮差押えによる処分禁止の効力は、仮差押債権者との関係で作用します（事例2、10、大法院1987年6月9日宣告86다카2570判決）。
仮差押え後に所有権が第三者に移転した場合、仮差押債権者が売却代金から配当を受けられる範囲は、原則として仮差押決定時の請求額が上限です。その上限を超える利息および訴訟費用には、仮差押えによる処分禁止の効力は及びません（事例2、10、大法院1998年11月10日宣告98다43441判決）。
最初の競売開始決定登記より前に登記された仮差押債権者は、配当要求をしなくても配当を受ける債権者に含まれ、配当額は供託されることがあります。その後に登記された仮差押債権者は、配当要求をする必要があります（民事執行法第88条第1項（민사집행법 제88조 제1항）、第148条（민사집행법 제148조）、第160条第1項第2号（민사집행법 제160조 제1항 제2호）、第161条第1項（민사집행법 제161조 제1항））。
仮差押えされた土地が収用されると、土地に対する仮差押えの効力は消滅し、収用補償金に自動的に移ることはありません。補償金債権について別途、仮差押えを申し立てる必要があります（公益事業のための土地等の取得及び補償に関する法律第45条第1項（공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항）、大法院2009年9月10日宣告2006다61536、61543判決）。
未登記建物であっても、債務者の所有であり、建物としての実質と外観を備え、地番・構造・床面積が建築許可または届出の内容と社会通念上同一であると認められれば、保全処分の対象となることがあります。適法な建築許可や届出を済ませていない無許可建物は、事例では仮差押えの対象にならないと説明されています（民事執行法第81条第1項第2号・第3項（민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항）、民事執行規則第218条（민사집행규칙 제218조））。
区分所有建物の専有部分に対する仮差押えは、特段の事情がなければ、従たる権利である敷地権にも効力が及ぶことがあります（民法第100条第2項（민법 제100조 제2항）、集合建物の所有及び管理に関する法律第20条第1項・第2項（집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항）、大法院2006年10月26日宣告2006다29020判決）。
競売により仮差押登記が抹消されると、特段の事情がない限り、その時点で仮差押えによる消滅時効の中断事由は終了します。配当額が供託されたという理由だけで、時効中断の効力が継続するわけではありません（民法第168条（민법 제168조）、大法院2013年11月14日宣告2013다18622判決）。

よくある質問

Q. 仮差押えされた土地が収用された場合、仮差押えの効力は補償金にも自動的に及びますか？

いいえ。土地が収用されると、土地に対する仮差押えの効力は消滅し、収用補償金債権に自動的に移ることはありません。補償金を保全するには、その債権について別途、仮差押えの手続を行う必要があります。

事例 1

Q. 仮差押えした不動産が他人に移転した後、競売にかけられた場合、配当を受けられますか？

可能な場合があります。仮差押債権者は、仮差押債務者を執行債務者として強制執行を行うか、第三取得者の債権者が申し立てた競売手続で配当を受けることができます。ただし、処分禁止の効力が及ぶ範囲と配当を受けられる金額は、仮差押決定時の請求額を上限とします。

事例 2, 事例 10

Q. 仮差押えの申立て時に元本だけを記載した場合、後から利息や訴訟費用も配当を受けられますか？

仮差押え後に不動産の所有権が第三者に移転した場合、仮差押決定時の請求額を超える利息および訴訟費用には、仮差押えによる処分禁止の効力は及びません。したがって、その超過分については、当該不動産の売却代金から仮差押えを根拠に配当を受けることはできません。

事例 2

Q. 競売前に不動産を仮差押えしましたが、配当要求をし忘れました。配当から除外されますか？

最初の競売開始決定登記より前に登記された仮差押債権者は、配当要求をしていなくても、配当を受ける債権者に含まれます。一方、最初の競売開始決定登記の後に登記された仮差押債権者は、配当要求をする必要があります。

事例 3

Q. 登記されていない建物や、完成していない建物も仮差押えできますか？

未登記または使用承認前の建物であっても、債務者の所有であり、建物としての実質と外観を備え、地番・構造・床面積が建築許可または届出の内容と社会通念上同一であると認められれば、仮差押えの対象となることがあります。申立てには、所有関係ならびに建物の地番・構造・床面積、建築許可または届出を証明する書類が必要となる場合があります。

事例 4, 事例 6

Q. 無許可建物も不動産仮差押えできますか？

事例では、適法な建築許可または建築届出を済ませていない無許可建物は、不動産仮差押えの対象にならないと説明されています。未登記建物と無許可建物は、区別して検討する必要があります。

事例 15

Q. 専有部分だけを仮差押えした場合、後に設定された敷地権にも効力が及びますか？

専有部分に対する仮差押決定は、特段の事情がなければ、従たる権利である敷地権にも効力が及ぶことがあります。ただし、敷地利用権を専有部分と分離して処分できるよう規約で定めるなど、特段の事情がある場合は異なることがあります。

事例 8

Q. 不動産を仮差押えしても、債務者はその不動産に居住したり、管理したりできますか？

事例によれば、不動産が仮差押えされても、債務者は目的物を使用・管理し、収益を得ることができます。制限されるのは処分権限です。

事例 16

Q. 仮差押登記が抹消され、配当金が供託された場合、消滅時効の中断効は継続しますか？

一般に、仮差押登記が抹消されると、仮差押えによる時効中断事由は終了し、その時から新たに消滅時効が進行します。配当金が供託されたという事情だけで、時効中断の効力が継続するわけではありません。

事例 5

Q. 先に仮差押えされた住宅に後から入居した小口賃借人は、どのように配当を受けますか？

事例では、小口賃借人は法令に基づく優先配当を受けた後、残りの保証金について、先行する仮差押債権と同順位で配当を受けると説明されています。具体的な配当額は、当該住宅や賃貸借関係、適用される法令の要件によって異なる場合があります。

事例 12

注意点

仮差押えされた土地が収用された場合、土地の仮差押えだけで補償金債権まで保全されると思い込まないよう注意が必要です。
仮差押決定時の請求額を超える債権については、第三取得者に移転した不動産の売却代金から、仮差押えによる処分禁止の効力を根拠に配当を受けられない場合があります。
未登記建物については、建物の実質・外観と、建築許可または届出の内容との一致を確認する必要があります。また、事例では、適法な許可や届出のない無許可建物は仮差押えの対象にならないと説明されています。
配当要求が必要かどうかは、仮差押登記と最初の競売開始決定登記の先後によって異なる場合があるため、登記の時期を確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。