住宅賃貸借における賃借住宅の維持・修繕ガイド

要点

• 賃貸人の修繕義務は、住宅を契約の目的および用途に従って使用・収益するために必要な範囲で認められ、瑕疵の規模や場所、使用への影響、修繕費用など、さまざまな事情を考慮して判断されます（民法第623条（민법 제623조）、大法院2012年3月29日宣告2011다107405判決）。
• 契約書に賃借人が修理すると定められていても、その範囲を具体的に定めた特別な事情がない場合、通常の小規模な修繕に限られると解釈されることがあります。大きな破損や、主要な構成部分・基本設備の大規模な修繕は、賃貸人の負担として残ることがあります（大法院1994年12月9日宣告94다34692判決、大法院2008年3月27日宣告2007다91336判決）。
• 賃貸借期間中に判明した瑕疵には、契約時から存在していたものの、後になって発見された瑕疵も含まれることがあります。建物の構造上の瑕疵によって結露が生じる場合には、原因を調査し、取り除く措置が必要となることがあります（民法第623条（민법 제623조）、大法院2012年6月14日宣告2010다89876判決）。
• 賃貸人の修繕義務に属する費用を賃借人が支出した場合、支出後すぐに必要費の償還を請求でき、必要費が残っているかどうかにかかわらず、支出した費用の全額を請求できます（民法第626条第1項（민법 제626조 제1항））。
• 賃貸人が修繕しないために使用・収益に支障が生じた場合や、修繕中に支障が生じた場合、その支障の程度に相当する範囲で賃料の支払いを拒むことができます。必要費の償還と賃料の支払いとの同時履行を主張したり、要件に応じて相殺や留置権の行使を検討したりすることもできます（民法第626条第1項（민법 제626조 제1항））。
• 賃貸人が支配・管理する領域の瑕疵によって火災が発生した場合や、賃貸人が修繕工事を依頼した業者の過失によって火災が発生した場合には、賃貸人の責任が認められることがあります。これに対して賃借人は、自らに責任のない事情によるものであったことや、善良な管理者としての注意を尽くしたことなどを証明する必要がある場合があります（民法第374条（민법 제374조）、第390条（민법 제390조）、第391条（민법 제391조）、第615条（민법 제615조）、第654条（민법 제654조））。
• 修繕義務や費用負担をめぐる争いは、住宅賃貸借紛争調停委員会に調停を申し立てる方法で解決を試みることができます（住宅賃貸借保護法第14条第2項第4号（주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호））。

よくある質問

関連法令

• 民法第203条（민법 제203조）
• 民法第374条（민법 제374조）
• 民法第390条（민법 제390조）
• 民法第391条（민법 제391조）
• 民法第575条第1項（민법 제575조 제1항）
• 民法第580条第1項（민법 제580조 제1항）
• 民法第615条（민법 제615조）
• 民法第623条（민법 제623조）
• 民法第626条第1項（민법 제626조 제1항）
• 民法第630条第1項（민법 제630조 제1항）
• 民法第652条（민법 제652조）
• 民法第654条（민법 제654조）
• 住宅賃貸借保護法第3条第4項（주택임대차보호법 제3조 제4항）
• 住宅賃貸借保護法第14条第2項第4号（주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호）

注意点

• 修繕義務を賃貸人と賃借人のどちらが負うかは、契約書の文言だけで断定することは困難です。修繕の範囲を定めた特約、瑕疵の規模や原因、住宅の使用への影響などを総合的に確認する必要があります。
• 賃借人が自ら修繕する前に、瑕疵や修繕の必要性、賃貸人に通知した内容、支出した費用を確認できるよう、資料を残しておくことをお勧めします。
• 賃借人は瑕疵を発見したら、賃貸人に遅滞なく通知する必要があります。通知が遅れたため修繕できなかった範囲では、賃貸人の責任が制限されることがあります。
• 外部環境や周囲の危険によって賃借人の他の財産に損害が生じるおそれがあるという事情だけで、賃貸人に防護措置を講じる義務が認められるわけではありません。契約の目的に従った使用・収益を妨げる特別な事情があるかを確認する必要があります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 임대인의 수선의무의 한계 범위
2. 윗층 베란다 누수로 인한 손해의 배상의무자
3. 화재로 인한 주택 훼손시 임차인이 책임을 면하는 경우
4. 주택 인도 당시 이미 존재하고 있던 하자에 대한 수선의무
5. 필요비상환청구권의 포기특약
6. 임차건물의 내부공사를 용인하는 묵시적 약정의 인정가능성
7. 전기배선의 하자로 인한 화재
8. 임대물 수선 공사 중 수급인 과실로 인해 발생한 화재에 대한 책임
9. 임대인의 수리 중 집에 불이 난 경우
10. 임대인의 수선의무를 특약으로 면제한 경우
11. 임차목적물 매매시 비용상환청구의 상대방
12. 필요비상환청구권의 이행 확보 방안
13. 건물 바닥의 결로현상이 발생할 경우
14. 임차인이 하자 통지의무를 지체하였을 때, 임대인의 손해배상 범위
15. 임차주택의 수선 중 차임지급 의무
16. 임차인의 임차주택 수선
17. 전대차 관계에서 전차인의 비용상환청구권의 상대방
18. 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 문제해결