少額賃借人の最優先弁済権：要件と配当手続

要点

• 最優先弁済権を主張するには、競売申立ての登記前に住宅の引渡しを受け、住民登録を済ませていなければなりません（住宅賃貸借保護法第8条第1項、第3条第1項）。
• 少額賃借人に該当する保証金の上限と優先弁済額は地域によって異なります。また、改正前の担保物権者との関係では、担保物権を取得した当時の施行令が適用されることがあります（住宅賃貸借保護法施行令附則第2条）。
• 最優先弁済額は保証金全額ではなく、施行令で定める一定額です。その合計が住宅価額の2分の1を超える場合は、その上限の範囲内で配当されます（住宅賃貸借保護法第8条第3項）。
• 住宅価額は売却代金のみを指すものではありません。売却代金などに、配当期日までの買受申出保証金の利息および没収された保証金などを加え、執行費用を控除した実際の配当額を基準とします（大法院2001年4月27日言渡し2001다8974判決）。
• 少額賃借人の保証金返還債権は配当要求が必要な債権であるため、配当要求の終期までに権利申告と配当要求をしなければなりません（民事執行法第84条第1項、第88条第1項）。
• 最優先弁済権を維持するには、配当要求の終期まで住宅の占有と住民登録を維持しなければなりません。それ以前に転居する必要がある場合、事例では賃借権登記を済ませてから転居する方法を案内しています。
• 少額賃借人の地位と確定日付に基づく優先弁済権の両方を備えている場合、まず最優先弁済額が配当され、残った保証金は確定日付の順位に従って配当されます（大法院2007年11月15日言渡し2007다45562判決）。
• 実際の居住・使用ではなく、先順位担保権者より先に債権を回収することが賃貸借契約の主な目的である場合、少額賃借人として保護されないことがあります（大法院2001年5月8日言渡し2001다14733判決；大法院2013年12月12日言渡し2013다62223判決）。

よくある質問

関連法令

• 住宅賃貸借保護法第1条（주택임대차보호법 제1조）
• 住宅賃貸借保護法第2条（주택임대차보호법 제2조）
• 住宅賃貸借保護法第3条第1項（주택임대차보호법 제3조 제1항）
• 住宅賃貸借保護法第3条の2第2項（주택임대차보호법 제3조의2 제2항）
• 住宅賃貸借保護法第8条（주택임대차보호법 제8조）
• 住宅賃貸借保護法施行令第3条（주택임대차보호법 시행령 제3조）
• 住宅賃貸借保護法施行令第4条（주택임대차보호법 시행령 제4조）
• 住宅賃貸借保護法施行令第10条第2項・第4項（주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항）
• 住宅賃貸借保護法施行令第11条（주택임대차보호법 시행령 제11조）
• 住宅賃貸借保護法施行令附則第2条（주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조）
• 民事執行法第84条第1項（민사집행법 제84조 제1항）
• 民事執行法第88条第1項（민사집행법 제88조 제1항）

注意点

• 保証金基準と最優先弁済額は、地域や担保物権の取得時期によって異なる可能性があるため、事例に記載された過去の金額を現在の基準としてそのまま用いてはなりません。
• 配当要求の終期は裁判所が定めるため、これを確認し、期限内に配当要求をしなければなりません。住宅の占有と住民登録も、配当要求の終期まで維持する必要があります。
• 最優先弁済額の合計が住宅価額の2分の1を超える場合、各賃借人が請求した金額の全額が配当されないことがあります。
• 実際に居住する目的ではなく債権を回収する目的の賃貸借である場合や、仮装賃貸借と判断された場合は、少額賃借人として保護されないことがあります。

根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
2. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
3. 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
4. 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
5. 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
6. 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
7. 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
8. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
9. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
10. 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
11. 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
12. 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
13. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
14. 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
15. 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
16. 전차인의 최우선변제권 행사
17. 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
18. 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
19. 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
20. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
21. 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
22. 소액임차권의 설정과 사해행위
23. 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
24. 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
25. 채권회수 목적 소액임차인