地上権と伝貰権の成立・行使ガイド

要点

• 慣習法上の法定地上権は、土地と建物が同一人の所有であった後、そのいずれかの所有者が変わり、建物を取り壊す旨の合意など特別な事情がない場合に認められることがあります。処分当時に同一人の所有であれば足り、当初から同一人の所有である必要はありません（事例2）。
• 慣習法上の法定地上権は登記なしに成立することがありますが、その権利を取得した建物所有者が建物を他人に譲渡した場合、建物の所有権だけをもって、譲受人が法定地上権まで取得したとはいえません（民法第187条（민법 제187조）、事例2・3）。
• 土地に抵当権が設定された当時、建物がなかった場合、その後に建物が建てられ、競売によって土地と建物の所有者が異なることになっても、法定地上権が認められないことがあります（民法第366条（민법 제366조）、事例4）。
• 法定地上権または地上権の地代については、合意や裁判所の決定など、具体的な事情を確認する必要があります。地代が定められた後、2年分以上滞納すると消滅請求が可能となることがありますが、土地所有者が変わった場合、前所有者に対する滞納期間を新所有者の期間に合算できないことがあります（民法第287条（민법 제287조）、事例11・24）。
• 建物の伝貰権の効力は、建物の存立に必要な地上権または賃借権に及ぶことがあります。また、建物と敷地が同一人の所有であるときに建物へ伝貰権を設定した後、敷地の所有者が変わると、法定地上権が問題となることがあります（民法第304条・第305条（민법 제304조·제305조）、事例5）。
• 住宅賃貸借の対抗力・優先弁済権と伝貰権者の権利は別個のものです。伝貰権設定登記をしていても、住宅賃貸借保護法上の対抗要件を失うと、同法による保護を受け続けられない場合があります（住宅賃貸借保護法第3条（주택임대차보호법 제3조）、事例8）。
• 伝貰権が存続期間の満了などにより終了した場合、特別な事情のもとで伝貰金返還請求権だけを別個に譲渡できることがあります。ただし、伝貰権が存続している場合、伝貰金返還請求権と伝貰権を分離して譲渡することは認められない場合があります（事例10・16）。
• 伝貰権の変更登記後に利害関係を有する権利が登記されている場合、変更内容によっては、その権利者の承諾が付記登記に必要となることがあります。伝貰金の減額と存続期間の延長では、取扱いが異なる場合があります（不動産登記法第52条（부동산등기법 제52조）、事例12・14）。

よくある質問

関連法令

• 民法第186条（민법 제186조）
• 民法第187条（민법 제187조）
• 民法第245条（민법 제245조）
• 民法第248条（민법 제248조）
• 民法第279条（민법 제279조）
• 民法第283条（민법 제283조）
• 民法第287条（민법 제287조）
• 民法第303条（민법 제303조）
• 民法第304条（민법 제304조）
• 民法第305条（민법 제305조）
• 民法第318条（민법 제318조）
• 民法第366条（민법 제366조）
• 民法第492条（민법 제492조）
• 不動産実権利者名義登記に関する法律第2条・第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조）
• 住宅賃貸借保護法第3条・第3条の3・第3条の4（주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4）

注意点

• 法定地上権が成立するかどうかは、土地・建物の所有関係が異なることになった原因や時点、抵当権・仮差押えなどの先行する権利、当事者間の合意によって異なることがあります。
• 法定地上権が成立しても、地代が問題となることがあります。地代滞納による消滅請求や地上物買取請求が可能かどうかは、消滅原因によって異なります。
• 伝貰権と賃貸借の権利は同じではありません。転入届・占有など賃貸借の対抗要件と、伝貰権登記の効力をそれぞれ確認する必要があります。
• 伝貰権の変更登記・譲渡・競売での配当は、順位や手続によって結論が異なることがあるため、登記内容と権利変動の時点を併せて確認する必要があります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 명의신탁 해지로 소유권 환원 시 수탁자의 법정지상권 취득 여부
2. 건물소유자의 토지소유자에 대한 건물의 관습법상 법정지상권
3. 미등기 무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지
4. 토지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 법정지상권의 성립 여부
5. 전세권설정건물양수인의 법정지상권 포기가 전세권자에게 미치는지
6. 지상물이 지상권자 본인의 토지에 걸쳐서 존재할 경우 매수청구권 행사 가능한지
7. 법정지상권 성립 후 토지임대차계약 체결 시 법정지상권의 포기인지
8. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
9. 전세금 반환채권과 상계
10. 전세금반환채권 양도 후 전세권가압류의 경우 전세권등기 말소방법
11. 지상권 소멸청구 시 종전소유자에 대한 지료연체기간 합산 가능한지
12. 전세권의 존속기간 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
13. 공매절차에서의 전세권 소멸 여부
14. 전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
15. 타인 소유의 토지에 방치한 무연고묘지의 처리방법
16. 기간만료 후 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도할 수 있는지
17. 최선순위 전세권자의 채권자가 전세기간 만료 후 채권자대위를 통해 자신의 채권을 보전 받을 수 있는지 여부
18. 분묘기지권을 시효취득한 경우에도 그 사용료를 지급해야 하는지
19. 지상권 점유취득시효의 인정요건 및 그 판단기준
20. 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우 법정지상권 ...
21. 임대차계약에서 전세권설정의 특약이 이행되지 않은 경우, 손해배상책임의 범위와 내용
22. 강제경매의 경우 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부’의 기준시점
23. 환지처분으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권
24. 법정지상권에 대한 지료미지급을 이유로 지상권소멸청구 가능한지
25. 건물 일부에 관하여 전세권을 설정하였는데 그 건물이 집합건물로 변경된 경우 전세권의 효력이 미치는 범위