Guia sobre outros direitos reais: direitos de garantia e registros provisórios

Baseado em 53 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Os efeitos de uma garantia constituída por registro provisório e de uma garantia por transferência não dependem apenas do nome dado ao registro ou ao contrato: são determinados pela realidade da operação, pela vontade das partes e pela identificação do bem. O procedimento de liquidação, a forma de publicidade ou de posse, a prioridade entre direitos e o exercício de direitos por terceiros influenciam a aquisição da propriedade e a prioridade de pagamento.

Partes → Credor com garantia → Devedor ou constituinte → Terceiros com direitos → Imóvel dado em garantia e dívida não paga → A operação realmente garante um crédito? → sim → Após o vencimento, o credor notificou o valor estimado e outros elementos? → não → O nome do registro ou contrato não decide os efeitos → sim — Lei sobre Garantias por Registro Provisório, arts. 3 e 4 → Passaram dois meses da notificação e foi pago o valor de liquidação? → A propriedade pode ser adquirida após a liquidação regular → Confira a notificação e o prazo → Verifique o valor de avaliação e o montante do crédito garantido → Confira o pagamento devido → O devedor pode recusar o registro ou a entrega até receber a liquidação → Confira terceiros e o bem → Verifique a identificação do bem, a prioridade e os direitos de terceiros

Pontos-chave

Uma inscrição provisória destinada a garantir um crédito deve ser apreciada não apenas com base na causa indicada no registro ou na forma dos documentos, mas também à luz da realidade da operação e da vontade das partes (casos 1 e 8).
Para adquirir a propriedade de um imóvel por meio do procedimento de liquidação, o titular do direito de garantia decorrente do registro provisório deve, em princípio, após o vencimento da dívida, notificar o valor estimado da liquidação e outros elementos, e pagar o valor de liquidação após o decurso do prazo de dois meses contado da data em que a notificação chegar ao destinatário (Lei sobre Garantias por Registro Provisório, artigos 3 e 4 (가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조); casos 1, 4 e 18).
Mesmo que o valor de liquidação estimado seja inferior ao valor objetivo, a notificação que indique o valor de avaliação e o montante do crédito garantido pode dar início à contagem do prazo de liquidação. No entanto, o devedor pode recusar o registro ou a entrega do imóvel até receber o valor de liquidação devido, ou pagar a dívida garantida e pedir o cancelamento do registro provisório (casos 13 e 18).
Mesmo quando a Lei sobre Garantias por Registro Provisório não se aplica, o registro definitivo, por si só, pode não consolidar a propriedade do imóvel dado em garantia; no caso de uma garantia por transferência em sentido fraco, pode ser necessário um procedimento de acerto de contas (casos 8 e 16).
A garantia por transferência de bens móveis pode ser constituída por meio da transferência da posse por constituto possessório. Perante terceiros, o titular da garantia pode exercer os seus direitos como proprietário do bem dado em garantia. Contudo, a mera transferência da posse por constituto possessório não permite que o titular de uma segunda garantia por transferência, constituída posteriormente, adquira direitos (casos 11 e 15).
Para que uma garantia por transferência sobre um conjunto de bens seja válida, os bens devem estar identificados de forma externa e objetiva por elementos como espécie, local e quantidade. Se o constituinte acrescentar ao conjunto bens de sua propriedade, a garantia pode abrangê-los, mas não se estende a bens pertencentes a terceiros (casos 10 e 19).
Se houver titulares de direitos subordinados após a execução do direito de garantia decorrente do registro provisório, deve ser cumprido o procedimento legal de notificação. Concluído o procedimento de liquidação, o direito de usar e fruir o bem dado em garantia pode passar ao credor (casos 24 e 25).

Perguntas frequentes

Q. Se eu não conseguir pagar a dívida, a propriedade do imóvel passa para o credor apenas com o registro provisório para garantia?

Se se tratar de um registro provisório para garantia, em princípio, é difícil adquirir definitivamente a propriedade apenas com o registro definitivo. O credor deve cumprir os procedimentos previstos em lei, como a notificação do valor de liquidação e o prazo de liquidação; o registro definitivo realizado em violação desses procedimentos pode ser inválido (casos 1 e 4).

Caso 1, Caso 4

Q. Se o valor de avaliação do imóvel indicado na notificação do valor de liquidação estiver errado, a própria notificação é inválida?

Se o credor indicou na notificação o valor de avaliação do imóvel à época e o montante do crédito garantido, a notificação e o decurso do prazo de liquidação podem não ser considerados inválidos apenas porque o valor de liquidação estimado subjetivamente é inferior ao valor devido. No entanto, o devedor pode recusar o registro ou a entrega do imóvel até receber o valor de liquidação devido, ou pagar a dívida e pedir o cancelamento do registro provisório (caso 18).

Caso 18

Q. Se o titular do direito decorrente do registro provisório não tiver feito o registro definitivo antes do fim do leilão, o comprador em leilão pode pedir imediatamente uma indenização?

Se ainda não tiver sido efetuado o registro definitivo com base no registro provisório, o comprador em leilão não terá perdido a propriedade. Por isso, é difícil considerar que essa circunstância, por si só, dê origem à responsabilidade por danos prevista no Código Civil, artigo 578 (민법 제578조). Se perder a propriedade em consequência do registro definitivo, poderá exigir a responsabilidade pela evicção do devedor ou do credor em ação judicial própria (caso 2).

Caso 2

Q. O que acontece se, depois de um bem móvel ser dado em garantia por transferência da posse por constituto possessório, outro credor constituir uma garantia sobre o mesmo bem?

Um direito de garantia por transferência constituído primeiro pode ser invocado perante terceiros. Já um direito de garantia por transferência constituído posteriormente pode não ser adquirido, pois a transferência da posse por constituto possessório, por si só, não permite invocar a aquisição de boa-fé. Se o titular do direito de garantia por transferência dispuser de escritura pública, indicam-se, conforme o acordo, a realização privada do bem ou a venda em leilão com base em título executivo (casos 11 e 15).

Caso 11, Caso 15

Q. Se todos os porcos de uma fazenda forem dados em garantia por transferência, isso inclui os que nascerem ou forem levados para a fazenda posteriormente?

Se todos os porcos de uma fazenda forem dados em garantia por transferência como um conjunto de bens individualizado por elementos como a espécie e o local, a garantia pode abranger também os leitões que nascerem e os porcos de propriedade do constituinte que forem levados posteriormente para a fazenda. No entanto, a garantia não abrange porcos pertencentes a terceiros, pois eles não passam a integrar o conjunto de bens (casos 10 e 19).

Caso 10, Caso 19

Q. Se uma máquina dada em garantia por transferência for destruída por um incêndio, é possível exercer a garantia sobre a indenização do seguro contra incêndio?

Segundo a jurisprudência reconhecida no caso, se o bem dado em garantia por transferência perecer e o constituinte adquirir um direito de exigir o pagamento do seguro, a garantia também pode produzir efeitos sobre esse direito. O titular do direito de garantia por transferência deve exercer a sub-rogação real antes do pagamento da indenização do seguro (Código Civil, artigos 342, 355 e 370 (민법 제342조·제355조·제370조); caso 12).

Caso 12

Q. Se surgir um titular de direito subordinado após a constituição da garantia por registro provisório, posso obter prioridade de pagamento aumentando o montante do crédito posteriormente?

A parte do crédito garantido pelo direito decorrente do registro provisório que seja acrescentada ou aumentada por novo acordo após o surgimento de um titular de direito subordinado ou de um terceiro adquirente pode não ter prioridade de pagamento perante esse terceiro. Contudo, são importantes as circunstâncias concretas, como a existência de um acordo, à época da constituição da garantia, que incluísse créditos futuros (caso 22).

Caso 22

Q. Depois de terminado o prazo de liquidação, o devedor pode continuar a usar o imóvel e receber os aluguéis?

Se não houver valor de liquidação e o procedimento de liquidação tiver sido concluído de acordo com os trâmites legais, o direito de usar e fruir o bem dado em garantia pode passar ao credor, mesmo que o registro definitivo ainda não tenha sido concluído. Portanto, não se pode afirmar categoricamente que o devedor poderá continuar a usar e fruir o imóvel até a transferência do registro (caso 25).

Caso 25

Leis aplicáveis

Código Civil, artigo 189 (민법 제189조)
Código Civil, artigo 275, parágrafo 1 (민법 제275조 제1항)
Código Civil, artigo 276, parágrafo 1 (민법 제276조 제1항)
Código Civil, artigo 278 (민법 제278조)
Código Civil, artigo 342 (민법 제342조)
Código Civil, artigo 355 (민법 제355조)
Código Civil, artigo 360 (민법 제360조)
Código Civil, artigo 370 (민법 제370조)
Código Civil, artigo 567 (민법 제567조)
Código Civil, artigo 578 (민법 제578조)
Código Civil, artigo 607 (민법 제607조)
Código Civil, artigo 608 (민법 제608조)
Código Civil, artigo 741 (민법 제741조)
Lei sobre Garantias por Registro Provisório, artigo 1 (가등기담보 등에 관한 법률 제1조)
Lei sobre Garantias por Registro Provisório, artigo 2 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조)

Atenção

Não se deve concluir, com base apenas na causa indicada no registro ou no nome do contrato, se o registro provisório é para garantia ou para conservar a prioridade. A realidade da operação e a vontade das partes são importantes.
O prazo de liquidação começa a correr no dia em que a notificação de liquidação chega ao devedor ou a outro destinatário. Falhas na identificação do destinatário ou no conteúdo da notificação podem suscitar dúvidas quanto à aquisição por meio do registro definitivo.
Se houver um direito de garantia com prioridade sobre o imóvel, o cálculo do valor de liquidação deve levar em conta o montante do crédito garantido por esse direito. A aplicação da lei também pode variar conforme a relação entre o valor de avaliação do imóvel dado em garantia e o montante do crédito garantido.
O resultado relativo à garantia por transferência de bens móveis e à garantia sobre um conjunto de bens pode variar conforme a identificação dos bens, a forma de posse e a existência de direitos de propriedade de terceiros. Por isso, é necessário verificar o contrato e a situação real dos direitos.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).