Guia sobre a devolução da caução em locações comerciais
Baseado em 8 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Mesmo após o término da locação comercial, a existência de deveres pendentes do locatário, como devolver o imóvel e restaurá-lo ao estado original, pode afetar a devolução da caução. No entanto, a devolução integral da caução não pode ser recusada apenas por pequenas falhas na restauração ao estado original; também devem ser consideradas as circunstâncias concretas, como o término do contrato e a eficácia da locação perante terceiros.
Num relance
Pontos-chave
- Com o término da locação, o dever do locatário de devolver o imóvel e o dever do locador de devolver a caução estão sujeitos ao cumprimento simultâneo.
- O locador pode contrariar o princípio da boa-fé se recusar a devolução integral da caução pelo simples fato de o locatário não ter realizado uma restauração insignificante ao estado original. No entanto, o custo adequado para reparar as partes não restauradas pode ser descontado da caução (caso 1, Código Civil, artigo 536 (민법 제536조)).
- O dever de restauração do locatário pode incluir a obrigação de cooperar para que o locador ou outra pessoa possa voltar a exercer atividade comercial no estabelecimento. Assim, se for necessário cumprir o procedimento de comunicação do encerramento da atividade, como no caso apresentado, o locatário poderá ter de fazê-lo (caso 4, decisão do Supremo Tribunal de 9 de outubro de 2008, processo 2008다34903).
- Se ainda houver prazo contratual e o locatário tentar encerrar unilateralmente o contrato sem motivo legítimo, o caso explica que ele não receberá a caução antes do término do período restante e terá de pagar o aluguel referente a esse período (caso 8).
- Mesmo que o imóvel locado seja transferido, se o locatário tiver adquirido eficácia perante terceiros, o adquirente poderá assumir a posição de locador e ficar responsável pela devolução da caução (caso 7, Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3, parágrafos 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
- Embora seja difícil determinar com precisão quando terminará uma ação para exigir a devolução da caução, o caso explica que, nos termos da Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais (상가건물 임대차보호법) e da Lei do Julgamento de Pequenas Causas (소액사건심판법), o procedimento pode ser mais curto do que o de uma ação civil comum (caso 2).
- Ao requerer um leilão com base em uma decisão sobre a devolução da caução, entre outros títulos, pode não ser necessário entregar primeiro o imóvel locado. No entanto, para receber o valor distribuído, é necessário entregar o imóvel à pessoa que adquirir sua propriedade no leilão (caso 3, Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5, parágrafos 1 e 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)).
- Segundo os critérios apresentados no caso, calcula-se a caução abrangida somando-se à caução 100 vezes o aluguel mensal; os limites aplicáveis aos locatários de pequeno porte e os valores determinados com preferência no pagamento variam conforme a região (casos 5 e 6, Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigos 2 e 14 (상가건물 임대차보호법 제2조·제14조) e Decreto de Execução, artigos 2, 6 e 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조)).
Perguntas frequentes
Q. Posso deixar de receber toda a caução por ter feito um pouco menos da restauração ao estado original?
Se a parte não realizada da restauração ao estado original for insignificante e o valor do prejuízo também for pequeno, recusar a devolução integral da caução pode contrariar o princípio da boa-fé. No entanto, o locador pode descontar da caução o custo adequado para restaurar as partes que não foram reparadas.
Q. Mesmo depois de desocupar o estabelecimento, preciso comunicar o encerramento da atividade para receber a caução?
O caso explica que o dever do locatário de restaurar o imóvel ao estado original pode incluir também o dever de cooperar para que o locador possa voltar a exercer atividade comercial no estabelecimento. Pode ser necessário cumprir o procedimento de comunicação do encerramento da atividade para não impedir a obtenção de uma nova licença comercial para aquele estabelecimento.
Q. Posso receber a caução de volta se encerrar a atividade comercial antes do fim do prazo do contrato?
O caso explica que, se o locatário rescindir unilateralmente o contrato sem motivo legítimo, poderá não receber a caução até o término do período contratual restante e também terá de pagar o aluguel mensal referente a esse período. A possibilidade de encerrar o contrato deve ser avaliada conforme as circunstâncias concretas.
Q. Se o imóvel comercial que aluguei for vendido a outra pessoa, de quem devo exigir a devolução da caução?
O caso explica que, quando o imóvel é transferido depois de o locatário se instalar nele e registrar a empresa, adquirindo assim eficácia perante terceiros, o adquirente assume a posição de locador. Nesse caso, a devolução da caução deve ser exigida do adquirente, e não do antigo proprietário.
Q. Quanto tempo demora uma ação para obter a devolução da caução?
O caso explica que é difícil indicar com precisão quanto tempo o processo levará. No entanto, mesmo quando a caução excede 20 milhões de won, é possível utilizar o procedimento previsto na Lei do Julgamento de Pequenas Causas (소액사건심판법), de acordo com a Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais (상가건물 임대차보호법), o que pode reduzir o prazo em comparação com uma ação civil comum.
Q. Depois de obter uma decisão sobre a devolução da caução, preciso desocupar o estabelecimento para requerer o leilão?
O caso explica que, ao requerer um leilão com base em uma decisão transitada em julgado, entre outros títulos, que determine a devolução da caução, não é necessário entregar primeiro o imóvel locado. No entanto, para receber o valor distribuído no leilão, é necessário entregar o imóvel comercial à pessoa que o adquirir no leilão.
Q. Qual das partes deve cumprir primeiro: a devolução da caução ou a entrega do estabelecimento?
O caso explica que o dever do locatário de devolver o imóvel e o dever do locador de devolver a caução devem ser cumpridos simultaneamente. Se o dever de devolver o imóvel não for devidamente cumprido, pode não ser possível receber a caução até que isso seja feito.
Q. Como se calcula o limite aplicável à caução de um imóvel comercial com aluguel mensal?
O método de cálculo apresentado no caso consiste em somar à caução 100 vezes o aluguel mensal. Por exemplo, o caso explica que uma caução de 100 milhões de won e um aluguel mensal de 700 mil won totalizavam 170 milhões de won, valor abrangido pelo critério então indicado para a cidade metropolitana de Gwangju.
Q. Um locatário de pequeno porte pode receber a caução antes dos demais credores com garantia?
O caso explica que determinados locatários, dentro de certos limites, podem receber preferência no pagamento de um valor determinado da caução, até metade do valor do imóvel locado. Os limites da caução abrangidos e os valores com preferência no pagamento são apresentados de forma diferente conforme a região.
Leis aplicáveis
- Código Civil, artigo 536 (민법 제536조)
- Código Civil, artigo 615 (민법 제615조)
- Código Civil, artigo 654 (민법 제654조)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3, parágrafos 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5, parágrafos 1 e 3 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 14, parágrafo 3 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigos 6 e 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
- Lei do Julgamento de Pequenas Causas, artigos 6, 7, 10 e 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
- Lei de Execução Civil, artigo 41 (민사집행법 제41조)
Atenção
- Como a devolução da caução e a entrega do imóvel podem estar sujeitas ao cumprimento simultâneo, é necessário verificar se ainda há deveres do locatário pendentes, como entregar o estabelecimento ou restaurá-lo ao estado original.
- Mesmo que a restauração ao estado original esteja parcialmente incompleta, isso não significa que a devolução de toda a caução possa ser automaticamente suspensa; contudo, o custo adequado do reparo pode ser descontado.
- Se o locatário interromper unilateralmente a atividade comercial enquanto ainda resta prazo contratual, a devolução da caução poderá atrasar e poderá haver a obrigação de pagar o aluguel referente ao período restante, como no caso apresentado.
- Os limites regionais aplicáveis à caução e os valores com preferência no pagamento para locatários de pequeno porte devem ser verificados; não se deve presumir que os valores indicados no caso correspondam aos critérios atuais.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).