Guia sobre a recuperação das luvas e a indenização em locações comerciais

Baseado em 49 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Luvas são a contraprestação pela transferência ou pela possibilidade de uso de instalações comerciais, clientela, conhecimentos técnicos relativos à atividade, vantagens da localização do estabelecimento e outros elementos. Em geral, o simples término da locação não permite exigir do locador a devolução das luvas. Contudo, se o locador impedir sua recuperação, por exemplo, obstruindo sem motivo legítimo a celebração de contrato com um novo locatário, será possível pedir indenização.

Partes → Locador → Locatário atual → Novo locatário → A locação comercial terminou e as luvas não foram recuperadas → O pedido se baseia apenas no término da locação? → O locador impediu a recuperação nos três meses finais ou até o fim? → Havia motivo legítimo para recusar o novo locatário? → O simples término não dá direito à devolução automática → Pode haver indenização se o locador impediu a recuperação sem motivo legítimo → Verifique atos como exigir luvas, impedir o pagamento ou cobrar valores manifestamente excessivos → Confira o limite da indenização: o menor entre as luvas prometidas pelo novo locatário e as vigentes no fim → Confira se havia motivo legítimo, como falta de capacidade financeira ou risco de descumprimento → Sim → Não → Sim · art. 10-4, § 1 → Sim · art. 10-4, §§ 2 e 5 → Verifique se houve impedimento → Se houver indenização, confira o limite → Confira possíveis mo…

Pontos-chave

Luvas são a contraprestação pela transferência ou pela possibilidade de uso de valores patrimoniais tangíveis ou intangíveis, como instalações e equipamentos comerciais, clientela, reputação, conhecimentos técnicos relativos à atividade e vantagens comerciais decorrentes da localização do estabelecimento (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
O contrato de luvas é distinto do contrato de locação ou do contrato de cessão dos direitos do locatário, mas, conforme as circunstâncias de sua celebração e seu conteúdo, esses contratos poderão ser considerados indissociáveis (decisões 2002다25013 e 2016다261175 da Suprema Corte).
Em geral, as luvas são recebidas do novo locatário. Portanto, não é possível exigir que o locador as devolva apenas porque a locação terminou.
O locador não deve impedir a recuperação das luvas desde três meses antes do término do prazo da locação até seu encerramento. Exigir luvas do novo locatário, impedir o pagamento das luvas, exigir aluguel ou depósito de garantia manifestamente excessivo ou recusar-se a celebrar o contrato sem motivo legítimo podem constituir atos de impedimento (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4, parágrafo 1 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
Se o locador causar prejuízo por meio de atos de impedimento, poderá ser responsabilizado por indenização. O valor não poderá exceder o menor entre as luvas que o novo locatário se comprometeu a pagar e as luvas vigentes no momento do término da locação (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4, parágrafo 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
Se o novo locatário não tiver capacidade financeira para pagar o depósito de garantia ou o aluguel, ou houver risco de que descumpra as obrigações do locatário, entre outras situações, isso poderá constituir motivo legítimo para o locador recusar a celebração do contrato. O locatário deve fornecer ao locador as informações de que dispõe sobre a capacidade financeira do novo locatário e sua aptidão para cumprir as obrigações (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4, parágrafos 2 e 5 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
Se o locador recebeu luvas prometendo garantir a atividade comercial por determinado período, mas não puder assegurar esse período, poderá ter de devolver parte das luvas correspondente ao período restante, conforme as circunstâncias (decisão 2010다85164 da Suprema Corte).
Não é possível exercer direito de retenção sobre o imóvel locado apenas com base no direito de exigir a devolução das luvas (decisão 93다62119 da Suprema Corte).

Perguntas frequentes

Q. Quando a locação termina, posso pedir ao locador que devolva as luvas?

O simples fato de o prazo da locação ter terminado não permite exigir do locador a devolução das luvas. Em geral, as luvas são recebidas do novo locatário. É necessário analisar as circunstâncias concretas, como a existência de um acordo separado pelo qual o locador se comprometeu a devolver as luvas ou de atos que tenham impedido sua recuperação.

Caso 1, Caso 5, Caso 19, Caso 25

Q. Se o contrato disser “reconhece as luvas”, o locador deve devolvê-las?

Não é possível concluir, apenas com base nessa frase, que foi acordada a devolução das luvas ao término da locação. Em geral, a jurisprudência interpreta a cláusula como significando que o locador tolera que o locatário recupere as luvas e que será responsabilizado se impedir essa recuperação sem motivo legítimo (decisão 2000다4517 da Suprema Corte).

Caso 1, Caso 15, Caso 24

Q. O que acontece se o locador exigir do novo locatário um depósito de garantia ou aluguel excessivamente alto?

Se a recuperação das luvas for frustrada porque o locador exigiu um valor manifestamente excessivo de aluguel ou depósito de garantia, considerando os valores praticados nas proximidades ou os encargos relativos ao edifício, isso poderá constituir um ato de impedimento. Se houver prejuízo, será possível pedir indenização ao locador (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4, parágrafos 1 e 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항)).

Caso 2, Caso 4, Caso 10

Q. O locador é obrigado a contratar mesmo que o novo locatário não tenha capacidade para pagar o depósito de garantia ou o aluguel?

Não. Se o novo locatário não tiver capacidade financeira para pagar o depósito de garantia ou o aluguel, isso poderá constituir motivo legítimo para o locador recusar a celebração do contrato. O locatário deve fornecer ao locador as informações de que dispõe sobre a capacidade financeira do novo locatário e sua aptidão para cumprir as obrigações.

Caso 8, Caso 11

Q. O locador pode recusar o novo locatário porque a atividade que ele pretende exercer é diferente da que o locador deseja?

A legitimidade do motivo da recusa é avaliada considerando as circunstâncias concretas, como o comércio da região e o tipo de atividade. Se houver uma razão razoável, e não uma simples tentativa de evitar o contrato, a recusa poderá ser legítima. Em um caso, entendeu-se que a recusa à instalação de um estabelecimento de entretenimento adulto poderia ser justificada por preocupações com a limpeza do edifício e com pessoas embriagadas que permanecessem no local até tarde da noite.

Caso 9

Q. Se ficar reconhecido que houve impedimento à recuperação das luvas, até que valor posso receber a título de indenização?

Se houver prejuízo decorrente de atos de impedimento do locador, será possível pedir indenização. O valor da indenização não poderá exceder o menor entre as luvas que o novo locatário se comprometeu a pagar e as luvas vigentes no momento do término da locação. O direito de exigir a indenização deve ser exercido no prazo de três anos a contar da data de término da locação (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4, parágrafos 3 e 4 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항)).

Caso 4, Caso 5

Q. Se o contrato de luvas for anulado, também posso anular o contrato de cessão dos direitos do locatário?

Em princípio, o contrato de luvas e o contrato de cessão dos direitos do locatário são contratos distintos. Contudo, eles poderão ser anulados em conjunto se tiverem sido celebrados de forma tão interligada, do ponto de vista econômico e factual, que se entenda que um deles não teria sido celebrado sem o outro.

Caso 3, Caso 21, Caso 22

Q. Posso continuar ocupando o estabelecimento se o locador não devolver as luvas?

O direito de exigir a devolução das luvas não pode ser considerado um crédito decorrente do edifício. Portanto, não é possível exercer direito de retenção apenas com base nesse direito para se recusar a entregar o estabelecimento (decisão 93다62119 da Suprema Corte).

Caso 1, Caso 18

Leis aplicáveis

Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
Código Civil, artigo 320 (민법 제320조)

Atenção

As regras que proíbem o impedimento à recuperação das luvas aplicam-se a atos praticados desde três meses antes do término do prazo da locação até seu encerramento. Por isso, é necessário verificar o momento em que o novo locatário foi apresentado e os documentos pertinentes.
O simples fato de o locador não ter celebrado contrato com o novo locatário não basta para reconhecer sua responsabilidade por indenização. Devem ser analisados em conjunto a capacidade financeira do novo locatário, sua aptidão para cumprir as obrigações do locatário, os motivos da recusa e as condições exigidas pelo locador.
O direito de exigir indenização deve ser exercido no prazo de três anos a contar do término da locação, e o valor da indenização está sujeito a um limite máximo previsto em lei.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).