Requisitos e cuidados relativos à eficácia da locação comercial perante terceiros
Baseado em 10 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
O inquilino de imóvel comercial pode invocar a locação perante terceiros a partir do dia seguinte ao da solicitação do registro da atividade empresarial relativo ao imóvel, desde que tenha recebido a posse do imóvel locado. No entanto, o estabelecimento indicado no registro da atividade empresarial deve corresponder ao local efetivamente locado, e os requisitos para a eficácia perante terceiros e para o direito de preferência no recebimento do depósito de garantia são diferentes.
Num relance
Pontos-chave
- A eficácia perante terceiros é a faculdade de o inquilino invocar os termos da locação perante terceiros, como o adquirente do imóvel locado.
- Para que a locação produza efeitos perante terceiros, o inquilino deve receber a posse do imóvel locado e solicitar o registro da atividade empresarial; os efeitos começam no dia seguinte ao da solicitação (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
- Se o imóvel locado indicado no registro da atividade empresarial não corresponder ao local efetivamente locado, o registro poderá não ser reconhecido como meio válido de dar publicidade à locação (Acórdão do Supremo Tribunal, de 25 de setembro de 2008, processo n.º 2008다44238).
- Se, depois de a locação adquirir eficácia perante terceiros, a propriedade do imóvel mudar, o adquirente sucede o locador na posição de locador, quer a propriedade tenha sido transferida por compra e venda, quer por leilão judicial ou outra forma (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
- Se o estabelecimento for transferido para outro local e o registro da atividade empresarial for retificado, o inquilino poderá perder a eficácia perante terceiros em relação ao estabelecimento anterior (Acórdão do Tribunal Distrital de Daegu, de 20 de maio de 2008, processo n.º 2007나20356).
- A data certa é um requisito para o direito de preferência no recebimento, distinto da eficácia perante terceiros. Se forem cumpridos os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros, como a entrega do imóvel e o registro da atividade empresarial, e for obtida uma data certa, o inquilino poderá receber o depósito de garantia com preferência sobre titulares de direitos posteriores em um leilão judicial ou venda pública (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
- Se direitos como uma hipoteca tiverem sido constituídos sobre o imóvel antes de o inquilino cumprir os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros, o inquilino poderá não conseguir invocar o direito de locação quando a propriedade mudar posteriormente em decorrência de um leilão judicial (Exemplo 1).
- Para receber o depósito de garantia com base no direito de preferência em um leilão judicial ou venda pública, o inquilino deve entregar o imóvel locado ao adquirente (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.º 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).
Perguntas frequentes
Q. O que é a eficácia da locação comercial perante terceiros?
É a faculdade de o inquilino invocar os termos da locação perante o adquirente do imóvel locado ou outras pessoas interessadas. Depois de adquirir eficácia perante terceiros, se o proprietário mudar, o inquilino poderá invocar a locação também perante o novo proprietário.
Q. Quando a locação passa a produzir efeitos perante terceiros?
O inquilino cumpre os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros ao receber a posse do imóvel locado e solicitar o registro da atividade empresarial relativo a esse imóvel. A eficácia perante terceiros começa no dia seguinte ao da solicitação do registro da atividade empresarial (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
Q. O que acontece se o endereço no registro da atividade empresarial for diferente do local efetivamente locado?
Se o endereço indicado no contrato de locação e no registro da atividade empresarial não corresponder ao local efetivamente locado ou à identificação registral do imóvel, o registro da atividade empresarial poderá não ser reconhecido como meio de dar publicidade à locação. Nesse caso, o inquilino poderá não adquirir eficácia perante terceiros nos termos da Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais.
Q. A eficácia perante terceiros é mantida se eu mudar o estabelecimento para outro local e retificar o registro da atividade empresarial?
Se o estabelecimento indicado no registro da atividade empresarial for alterado para outro local, o registro retificado não dará publicidade à locação do local anterior. Assim, o inquilino poderá perder a eficácia perante terceiros que já havia adquirido em relação ao estabelecimento anterior.
Q. Se o proprietário do imóvel mudar, posso invocar o contrato de locação perante o novo proprietário?
Se o inquilino tiver adquirido eficácia perante terceiros, poderá invocar a locação existente perante o novo proprietário do imóvel. Mesmo que a propriedade seja transferida não por compra e venda, mas por sucessão ou leilão judicial, entre outras formas, o adquirente sucede o locador na posição de locador (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
Q. Basta ter eficácia perante terceiros para receber o depósito de garantia com preferência em um leilão judicial?
A eficácia perante terceiros e o direito de preferência no recebimento devem ser distinguidos. De acordo com o exemplo, para invocar o direito de preferência no recebimento, é necessário cumprir os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros e obter uma data certa no contrato de locação; para receber o depósito de garantia em leilão judicial ou venda pública, o inquilino deve entregar o imóvel locado ao adquirente (Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.os 2 e 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항)).
Q. O que acontece se um imóvel com hipoteca constituída antes do registro da atividade empresarial for levado a leilão judicial?
Se direitos como uma hipoteca tiverem sido constituídos antes de o inquilino receber a posse do imóvel e solicitar o registro da atividade empresarial, o inquilino poderá não conseguir invocar o direito de locação depois que a propriedade mudar em decorrência de um leilão judicial. É necessário verificar quando os direitos foram constituídos, antes e depois do contrato, e quando foram cumpridos os requisitos para que a locação produzisse efeitos perante terceiros.
Q. Adquirir eficácia perante terceiros equivale a obter uma data certa?
Não. Mesmo que os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros sejam cumpridos com a entrega do imóvel e a solicitação do registro da atividade empresarial, para obter o direito de preferência no recebimento é necessário, separadamente, obter uma data certa no contrato de locação. A data certa, por si só, também não substitui os requisitos para que a locação produza efeitos perante terceiros.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 3.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 4.º, n.º 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
- Lei de Proteção das Locações de Imóveis Comerciais, artigo 5.º, n.º 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
- Código Civil, artigo 278.º (민법 제278조)
- Código Civil, artigo 450.º, n.º 1 (민법 제450조 제1항)
Atenção
- Verifique se a identificação do imóvel locado indicada no pedido de registro da atividade empresarial e no contrato de locação anexado corresponde ao local efetivamente locado.
- A retificação do endereço do estabelecimento para outro local pode fazer com que se perca a eficácia perante terceiros relativa ao local anterior; por isso, antes de retificar o registro, verifique as consequências.
- A data certa é um requisito distinto da eficácia perante terceiros, e o direito de preferência no recebimento é reconhecido quando forem cumpridos os requisitos indicados no exemplo.
- Para receber o depósito de garantia com preferência em um leilão judicial ou em uma venda pública, é necessário entregar o imóvel locado ao adquirente.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).