Outras questões de locação comercial: direitos e precauções

Baseado em 68 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Nas locações comerciais, as obrigações de reparo do locador, a restituição do imóvel ao estado original pelo locatário, o reembolso de despesas e o aluguel devido após o término do contrato variam conforme o conteúdo do contrato e as condições reais de uso. Também é necessário distinguir os requisitos e efeitos jurídicos de cada situação quando muda o proprietário do imóvel ou quando são cedidos os direitos de locação ou o crédito de restituição do depósito de garantia.

Partes envolvidas → Locador → Locatário → Adquirente do imóvel → Imóvel comercial transferido durante a locação? → O imóvel foi transferido a um novo proprietário? → sim → O locatário recebeu o imóvel e pediu o registro empresarial? → não → sim · Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 3º, n.os 1 e 2 → O adquirente pode suceder o locador na posição contratual → A sucessão do locador não se confirma pela regra descrita sem transferência e os requisitos indicados → confirme a entrega do imóvel e o registro empresarial → verifique o contrato, reparos e restituição do imóvel → confira o fim do contrato, o depósito e o uso efetivo → Entrega do imóvel e registro empresarial → Acordos sobre reparos, desgaste e instalações → Devolução simultânea do depósito e do imóvel; uso após o término

Pontos-chave

O direito de luvas não é um valor cuja devolução possa ser exigida automaticamente do locador. No entanto, pode ser analisado separadamente se houver circunstâncias especiais que tenham impedido o cumprimento do período de locação garantido ou se tiver sido impedida a oportunidade de recuperar esse valor por meio de um novo locatário (caso 1).
Mesmo que o edifício comercial seja transferido, se o locatário tiver recebido o imóvel e solicitado o registro empresarial, adquirindo oponibilidade perante terceiros, o adquirente pode suceder o locador em sua posição contratual (Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 3.º, n.os 1 e 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
O locador deve realizar os reparos necessários para que o locatário possa usar e usufruir do imóvel locado. No entanto, é preciso avaliar se se trata de dano pequeno que não impede o uso ou de dano que interfere na atividade comercial (Código Civil, art. 623 (민법 제623조)).
Na ausência de acordo específico em contrário, o locatário pode não ter de arcar com os custos de restituição do imóvel ao estado original quando o desgaste resultar do uso normal. Por outro lado, instalações feitas pelo locatário para sua atividade comercial podem ter de ser removidas ao término do contrato. A simples existência de um acordo de renúncia ao reembolso das despesas com instalações não isenta o locatário da obrigação de restituir o imóvel ao estado original (Código Civil, arts. 615 e 654 (민법 제615조·제654조), casos 4 e 12).
O reembolso das despesas do locatário depende de elas serem necessárias à conservação do imóvel, constituírem despesas úteis que aumentaram seu valor objetivo ou corresponderem a instalações destinadas exclusivamente à atividade comercial do locatário. Também é preciso verificar se o contrato contém um acordo de renúncia ao direito de exigir o reembolso (Código Civil, art. 626 (민법 제626조)).
Após o término do contrato, a devolução do depósito de garantia e a restituição do imóvel são, em princípio, obrigações de cumprimento simultâneo. A existência de enriquecimento sem causa correspondente ao valor do aluguel pode depender de o locatário ter apenas permanecido na posse ou de ter efetivamente exercido sua atividade comercial e usado ou usufruído do imóvel (Código Civil, art. 536 (민법 제536조), caso 8).
O locatário não pode rescindir unilateralmente o contrato durante o prazo apenas por motivos pessoais. É necessário verificar, entre outros aspectos, se o contrato reservou o direito de rescisão. Além disso, a existência de algum impedimento ao uso do imóvel não significa que o locatário possa deixar de pagar a totalidade do aluguel (Código Civil, arts. 635 e 636 (민법 제635조·제636조), casos 21 e 25).
Um acordo que limite o direito do locatário de exigir a renovação em seu prejuízo pode ser inválido, mas é preciso verificar separadamente se existe algum fundamento legal para recusar a renovação. O sublocatário que obteve o consentimento do locador pode exercer o direito de exigir a renovação em lugar do locatário, desde que determinados requisitos sejam cumpridos (Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, arts. 10.º e 13.º, n.º 2, e art. 15.º (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Perguntas frequentes

Q. Quando o contrato de locação termina, posso receber do locador o valor do direito de luvas ou das melhorias nas instalações?

Em princípio, não se pode considerar que o locador tenha a obrigação automática de devolver o valor pago pelo direito de luvas. Em alguns casos, o locatário pode recuperar esse valor ao ceder seus direitos de locação ou ao sublocar o imóvel. A questão deve ser analisada separadamente quando houver circunstâncias especiais, como a impossibilidade de cumprir o período garantido por motivos atribuíveis ao locador, ou quando o locador tiver impedido a oportunidade de recuperar o valor por meio de um novo locatário. Quanto às despesas com instalações, é importante verificar se foram gastos úteis que aumentaram o valor objetivo do imóvel ou despesas destinadas exclusivamente à atividade comercial do locatário, bem como se o contrato prevê a renúncia ao reembolso.

Caso 1, Caso 5, Caso 10

Q. Se mudar o proprietário de um edifício comercial, tenho de sair do imóvel para dar lugar ao novo proprietário?

O locatário que recebeu o imóvel e solicitou o registro empresarial, adquirindo assim oponibilidade perante terceiros, pode invocar seus direitos de locação também contra quem adquirir a propriedade. Nesse caso, o adquirente pode suceder o locador em sua posição contratual e assumir a obrigação de devolver o depósito de garantia, de modo que pode haver situações em que não seja possível exigir a devolução do depósito do antigo proprietário. Também é preciso verificar se o contrato de locação, os dados do registro empresarial e a identificação do imóvel locado são compatíveis entre si.

Caso 2, Caso 20

Q. Ao término da locação, também tenho de consertar lâmpadas fluorescentes ou instalações que quebraram após muito tempo de uso?

O desgaste decorrente do uso normal pode ser de responsabilidade do locador se não houver culpa do locatário nem disposição contratual específica em sentido contrário. No entanto, é preciso verificar se o contrato contém cláusula que obrigue o locatário a reparar até mesmo determinados desgastes e se os danos ultrapassam os limites do uso normal. A extensão da obrigação de restituir o imóvel ao estado original depende do contrato e das condições reais do imóvel.

Caso 4

Q. Posso exigir do locador o reembolso do custo de uma caldeira ou de instalações que o locatário instalou?

Se as despesas tiverem aumentado o valor objetivo do imóvel locado, podem ser reconhecidas como despesas úteis, permitindo ao locatário exigir o reembolso, no término da locação, na medida em que ainda subsista o aumento de valor. Por outro lado, instalações necessárias apenas à atividade comercial do próprio locatário podem não ser reconhecidas como despesas úteis. Também é preciso verificar se há acordo prévio de renúncia ao direito de exigir o reembolso ou cláusula de restituição do imóvel ao estado original. Para reivindicar o reembolso de despesas úteis, são importantes os documentos que comprovem os valores gastos e o aumento de valor.

Caso 5, Caso 10, Caso 12

Q. Se o contrato terminar sem que eu tenha recebido o depósito de garantia, posso continuar na posse da loja?

A restituição do imóvel locado e a devolução do depósito de garantia podem ser obrigações de cumprimento simultâneo. Por isso, o simples fato de o locatário ter permanecido na posse do imóvel invocando esse direito de retenção não torna a ocupação imediatamente ilícita. No entanto, se o locatário tiver obtido um benefício efetivo, por exemplo, continuando a exercer sua atividade comercial após o término do contrato, poderá ter de devolver o enriquecimento sem causa correspondente ao valor do aluguel. A conclusão pode ser diferente se o locatário apenas manteve a posse, sem usar ou usufruir do imóvel.

Caso 8

Q. O prazo do contrato ainda não terminou, mas posso rescindi-lo imediatamente se quiser fechar a loja por motivos pessoais?

Se o prazo do contrato foi estipulado e o locatário não reservou separadamente o direito de rescindi-lo antecipadamente, pode ser difícil rescindir unilateralmente o contrato apenas por motivos pessoais. Deve-se considerar a possibilidade de cumprir o contrato ou de encerrá-lo por acordo com o locador. Se um novo locatário ocupar o imóvel antes do término do prazo e o locador acabar recebendo aluguéis em duplicidade, essa situação pode ser analisada separadamente.

Caso 21

Q. O locador pode recusar a renovação do contrato alegando que pretende reconstruir o imóvel?

A Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais prevê determinados motivos de reconstrução como fundamentos para recusar a renovação. A legitimidade da recusa pode ser avaliada considerando circunstâncias concretas, como a especificidade do plano de reconstrução e a possibilidade real de sua execução. Portanto, não se deve presumir que o locador sempre possa recusar a renovação apenas por alegar que pretende reconstruir o imóvel. Um acordo que limite o direito de pedir a renovação em prejuízo do locatário também pode ser inválido.

Caso 11, Caso 15

Q. Se o locador consentiu com a sublocação depois da celebração do contrato, o sublocatário ainda pode pedir a renovação?

De acordo com os critérios explicados no caso, o locador pode consentir com a sublocação antes ou depois da celebração do contrato de sublocação, e esse consentimento pode ser expresso ou tácito. No entanto, cabe ao locatário e ao sublocatário provar que houve consentimento. O sublocatário que obteve o consentimento pode exercer, em lugar do locatário, o direito de exigir a renovação do contrato, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Caso 23

Leis aplicáveis

Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 2.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 3.º, n.os 1 e 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 9.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 10.º, n.os 1, 4 e 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 10.º-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 13.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, art. 15.º (상가건물임대차보호법 제15조)
Código Civil, art. 345, ressalva (민법 제345조 단서)
Código Civil, art. 346 (민법 제346조)
Código Civil, art. 451, n.º 1 (민법 제451조 제1항)
Código Civil, art. 536 (민법 제536조)
Código Civil, art. 543, n.º 1 (민법 제543조 제1항)
Código Civil, art. 615 (민법 제615조)
Código Civil, art. 617 (민법 제617조)
Código Civil, art. 618 (민법 제618조)

Atenção

A possibilidade de reembolso do direito de luvas, das despesas com instalações e das despesas úteis não é determinada apenas pelo nome dado a essas despesas. É preciso considerar em conjunto as cláusulas contratuais sobre renúncia ao reembolso e restituição do imóvel ao estado original, a finalidade dos gastos e a existência de aumento de valor.
Se o locatário continuar na posse da loja após o término do contrato, o fato de estar aguardando a devolução do depósito de garantia não o isenta necessariamente do pagamento de um valor equivalente ao aluguel. São importantes saber se houve efetiva atividade comercial e se o imóvel foi usado ou usufruído.
A transferência da propriedade do imóvel, a sublocação, a cessão dos direitos de locação e a cessão do crédito de restituição do depósito de garantia são relações jurídicas distintas. É preciso diferenciar os casos em que o consentimento do locador é necessário e a pessoa contra quem se pode exigir a devolução do depósito.
As leis e os critérios citados nos casos podem corresponder ao que vigorava na época de cada consulta. Em uma controvérsia real, é preciso verificar a legislação aplicável na data da celebração do contrato e atualmente, bem como o conteúdo específico do contrato.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).