Guia sobre o direito de preferência no recebimento em locações comerciais

Pontos-chave

• O direito geral de preferência no recebimento só é reconhecido quando estão presentes todos os requisitos de eficácia perante terceiros — recebimento da entrega do imóvel e registro como empresário — e a data certa no contrato de locação (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 3, § 1º, e art. 5, § 2º (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
• Mesmo que o registro como empresário e a data certa tenham sido obtidos, o direito de preferência no recebimento pode não produzir efeitos imediatamente se o imóvel ainda não tiver sido entregue. O caso explica que os efeitos começam no dia seguinte àquele em que os requisitos de eficácia perante terceiros forem cumpridos (casos 12 e 22).
• Os locatários de pequeno valor podem ser pagos antes de outros titulares de direitos reais de garantia, dentro dos limites do depósito de garantia e do valor máximo definidos pela legislação. É necessário cumprir os requisitos de eficácia perante terceiros antes do registro da ordem de execução. Os limites e valores máximos específicos devem ser verificados de acordo com a legislação aplicável (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 14, e Decreto de Execução, arts. 6 e 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
• O registro como empresário é, ao mesmo tempo, requisito para adquirir o direito de preferência no recebimento e requisito para mantê-lo. Deve ser mantido legalmente até o prazo final para requerer participação na distribuição dos valores; se as atividades forem efetivamente encerradas ou o imóvel for sublocado, o requisito poderá deixar de ser cumprido mesmo que o registro continue ativo (casos 7, 19 e 20).
• Para exercer o direito de preferência no recebimento, é necessário requerer participação na distribuição dos valores até o prazo final fixado no processo de execução. Se o locatário não fizer o requerimento e, por isso, ficar fora da distribuição, será difícil exigir dos credores de prioridade inferior a restituição dos valores por enriquecimento sem causa (Lei de Execução Civil, art. 88, § 1º (민사집행법 제88조 제1항); casos 13 e 19).
• Se a identificação do imóvel no contrato anexado ao registro como empresário for diferente daquela constante do registro imobiliário, ou se não houver uma planta da área locada quando apenas parte do espaço tiver sido alugada, o registro como empresário poderá não dar publicidade à locação, o que pode gerar problemas quanto à eficácia perante terceiros e ao direito de preferência no recebimento (caso 6).
• Se o contrato indicar um depósito de garantia inferior ao valor efetivo e tiver recebido data certa, o direito de preferência no recebimento poderá ser calculado com base no valor indicado no contrato, e não sobre o total efetivamente pago (caso 8).
• Se o depósito de garantia for aumentado na renovação, o valor que poderá ter preferência sobre o titular de uma hipoteca constituída antes do aumento ficará, em regra, limitado ao depósito de garantia existente antes da constituição da hipoteca. Se for celebrado com o novo proprietário um novo contrato que substitua o contrato anterior, o direito de preferência no recebimento baseado no contrato anterior também poderá se extinguir (casos 15 e 21).

Perguntas frequentes

Leis aplicáveis

• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
• Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
• Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
• Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, art. 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
• Lei de Execução Civil, art. 88 (민사집행법 제88조)
• Lei Geral Tributária, art. 35 (국세기본법 제35조)

Atenção

• Os limites regionais do depósito de garantia para locatários de pequeno valor e os valores máximos de preferência prioritária podem diferir entre os critérios antigos apresentados nos casos e os atualmente vigentes. Por isso, é necessário verificar a legislação e os critérios aplicáveis à região na data pertinente.
• Os requisitos, incluindo o registro como empresário, devem ser mantidos até o prazo final para requerer participação na distribuição dos valores, e esse requerimento deve ser feito separadamente. Tenha cuidado para não perder o prazo nem deixar de observar o procedimento do processo de execução.
• O aumento do depósito de garantia, a mudança do locador, a celebração de um novo contrato, a sublocação ou o encerramento das atividades podem afetar o alcance ou a manutenção do direito de preferência no recebimento. Por isso, é necessário verificar conjuntamente o contrato e as informações do registro como empresário.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
12. 확정일자 부여방법
13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법