Guia essencial sobre o direito de pedir a renovação de contratos de locação comercial

Baseado em 9 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

O locatário pode pedir a renovação do contrato dentro do prazo indicado nos casos, e o locador terá dificuldade para recusá-la se não houver um motivo previsto em lei. No entanto, o resultado pode variar conforme fatores como o atraso no pagamento do aluguel, a sucessão na posição de locador e a existência de sublocação. Também é preciso distinguir o pedido de renovação do contrato da rescisão decorrente do atraso no pagamento do aluguel.

Partes envolvidas → Locatário → Locador → Sublocatário consentido, se houver → Locatário quer renovar a locação comercial → O pedido é feito entre seis meses e um mês antes do fim? → Sim · art. 10, § 1º → O prazo total da locação não passa de cinco anos? → Não → Renovação não está assegurada pelo direito descrito → Sim · art. 10, § 2º → Os atrasos somam o equivalente a três aluguéis? → Sim · art. 10, § 1º, item 1 → Pode pedir a renovação; a recusa exige motivo legítimo → Condições após renovar → Em regra, mantêm-se as condições; aluguel e depósito podem variar nos limites legais → Atraso e rescisão → Três aluguéis em atraso podem justificar recusa; dois podem permitir rescisão do contrato → Recusa já notificada → Ainda pode pedir renovação separadamente se não houver motivo legítimo para recusar

Pontos-chave

O locatário pode pedir a renovação do contrato entre seis meses e um mês antes do término do prazo da locação. Se não houver motivo legítimo, o locador não pode recusar o pedido (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
Segundo os casos, o direito de pedir a renovação pode ser exercido desde que o prazo total da locação, incluindo o prazo inicial, não ultrapasse cinco anos (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); Casos 6 e 8).
Mesmo que o locador tenha notificado primeiro a recusa da renovação, o locatário pode pedir a renovação separadamente se não houver motivo legítimo para a recusa (decisão do Supremo Tribunal, de 30 de abril de 2014, processo 2013다35115; Caso 5).
O locador não pode recusar o pedido de renovação apenas porque o aluguel foi pago com atraso uma vez. No entanto, a existência de atrasos cujo valor chegue ao equivalente a três períodos de aluguel pode constituir motivo para a recusa (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 1, item 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); Casos 1 e 9).
Separadamente do atraso equivalente a três períodos, que pode justificar a recusa da renovação, os casos explicam que o locador pode rescindir o contrato se o valor do aluguel em atraso chegar ao equivalente a dois períodos (Código Civil, artigo 640 (민법 제640조); decisão do Supremo Tribunal, de 24 de julho de 2014, processo 2012다28486; Caso 1).
A recusa da renovação de uma locação de imóvel comercial em copropriedade constitui ato de administração do bem comum. Nas circunstâncias relativas às quotas dos coproprietários no caso, era necessária uma decisão aprovada por titulares de mais da metade das quotas (Código Civil, artigo 265 (민법 제265조); decisão do Supremo Tribunal, de 9 de setembro de 2010, processo 2010다37905; Caso 4).
O sublocatário que obteve o consentimento do locador pode pedir a renovação, sub-rogando-se ao locatário, durante o prazo em que este pode exercer seu direito de pedir a renovação. No entanto, se houver circunstâncias que impeçam o locatário de exercer esse direito, o sublocatário também poderá ficar impedido de exercê-lo (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 13, parágrafo 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); Caso 6).
Em princípio, considera-se que, após a renovação, o contrato foi celebrado nas mesmas condições da locação anterior. No entanto, o aluguel e o depósito de garantia podem ser aumentados ou reduzidos dentro dos limites previstos na legislação (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 3, e artigo 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); Caso 3).

Perguntas frequentes

Q. Posso pedir a renovação mesmo que o locador já tenha recusado renovar o contrato?

Isso pode ser possível. Segundo o caso, a notificação de recusa do locador e o pedido de renovação do locatário são institutos distintos. Portanto, se não houver motivo legítimo para a recusa, o locatário pode pedir a renovação mesmo que o locador tenha feito a notificação primeiro.

Caso 5

Q. Atrasei o pagamento do aluguel uma vez. O locador pode recusar a renovação?

O caso explica que um único atraso no pagamento do aluguel não permite, por si só, que o locador recuse a renovação. No entanto, se o valor em atraso chegar ao equivalente a três períodos de aluguel, isso poderá constituir motivo para recusar a renovação.

Caso 9, Caso 1

Q. Se eu atrasar dois períodos de aluguel, o locador pode recusar a renovação e rescindir o contrato?

O caso distingue as duas situações. O motivo para recusar o pedido de renovação é a existência de atrasos equivalentes a três períodos de aluguel. Já a rescisão do contrato com base no artigo 640 do Código Civil (민법 제640조) também é possível quando o valor do aluguel em atraso chegar ao equivalente a dois períodos.

Caso 1

Q. Posso pedir a renovação mesmo que eu tenha aluguéis atrasados com o locador anterior, depois que o imóvel comercial foi vendido a outra pessoa?

Segundo o caso, se o adquirente não tiver adquirido separadamente o crédito relativo aos aluguéis em atraso, será difícil recusar a renovação apenas com base nos aluguéis que o locatário deixou de pagar ao locador anterior. Deve-se verificar separadamente se os aluguéis em atraso perante o adquirente chegam ao equivalente a três períodos.

Caso 7

Q. A notificação de recusa da renovação feita por apenas um dos coproprietários é válida?

No caso, decidiu-se que a recusa da renovação não era válida porque apenas um dos coproprietários, cada qual titular de metade do imóvel, fez a notificação, sem que se reconhecesse o consentimento do outro coproprietário. É necessário verificar as quotas dos coproprietários e se houve decisão conjunta.

Caso 4

Q. O sublocatário que obteve o consentimento do locador também pode pedir diretamente a renovação?

Segundo o caso, o sublocatário que celebrou o contrato de sublocação com o consentimento do locador pode pedir a renovação diretamente ao locador, sub-rogando-se ao locatário, durante o prazo em que este pode exercer o direito de pedir a renovação. Como se trata do exercício dos direitos do locatário em seu lugar, isso também depende da situação desses direitos.

Caso 6

Q. O locador pode recusar a renovação alegando que vai reconstruir o edifício, mesmo que ele seja seguro?

O caso apresenta uma decisão de instância inferior que admitiu a recusa da renovação para fins de reconstrução, mesmo sem problemas de segurança. No entanto, essa explicação se baseia em decisão de instância inferior, e não em decisão do Supremo Tribunal.

Caso 2

Q. Depois da renovação do contrato, o locador pode aumentar o aluguel ou o depósito de garantia?

Segundo o caso, mesmo após a renovação, o aluguel e o depósito de garantia podem ser aumentados ou reduzidos dentro dos limites previstos na legislação aplicável. O Caso 3 menciona um limite para o aumento e a restrição a um novo aumento no prazo de um ano após o anterior. Portanto, antes de aplicar esses valores a outra situação, é preciso verificar as premissas específicas daquele caso.

Caso 3

Leis aplicáveis

Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 1, item 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 1, item 7, alínea c (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 13, parágrafo 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
Decreto de Execução da Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
Código Civil, artigo 265 (민법 제265조)
Código Civil, artigo 640 (민법 제640조)

Atenção

Os casos indicam que o pedido de renovação deve ser feito entre seis meses e um mês antes do término do prazo da locação. É importante verificar esse prazo para não perdê-lo.
O atraso equivalente a três períodos, que pode justificar a recusa da renovação, e o atraso equivalente a dois períodos, indicado como motivo para a rescisão do contrato, são critérios diferentes.
A explicação sobre reconstrução no Caso 2 se baseia em decisão de instância inferior. Não se deve apresentá-la como se fosse um entendimento definitivo do Supremo Tribunal.
Os valores relativos ao aumento do aluguel no Caso 3 e o critério referente ao prazo total da locação nos Casos 6 e 8 constam de casos específicos de consulta. Ao aplicá-los a um contrato concreto, é preciso considerar também as premissas desses casos.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).