Âmbito de aplicação da locação comercial: até onde vai a proteção?
Baseado em 10 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
A Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais aplica-se aos contratos de locação de imóveis sujeitos a registro empresarial que sejam utilizados para fins comerciais. Para determinar se a lei se aplica, devem ser considerados tanto os critérios regionais como o valor calculado a partir do aluguel mensal. As pessoas jurídicas que sejam locatárias também podem receber proteção se cumprirem os requisitos, mas é necessário ter cautela, conforme cada caso, com escritórios de entidades sem fins lucrativos e contratos de locação que ultrapassem os limites legais.
Num relance
Pontos-chave
- Em regra, estão abrangidos os contratos de locação de imóveis sujeitos a registro empresarial que sejam utilizados para fins comerciais. A avaliação deve basear-se na situação e no uso efetivos, e não apenas na descrição constante dos registros oficiais (Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 2, parágrafo 1 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항); decisão do Supremo Tribunal de 28 de julho de 2011, processo 2009다40967).
- Um espaço usado apenas para armazenar, fabricar ou processar bens pode não ser considerado utilizado para fins comerciais. Contudo, se ali também forem realizadas atividades comerciais com fins lucrativos, poderá estar abrangido (decisão do Supremo Tribunal de 28 de julho de 2011, processo 2009다40967).
- O valor do depósito considerado para definir o âmbito de aplicação varia conforme a região. Se houver aluguel mensal, a avaliação é feita somando ao depósito o valor do aluguel multiplicado por 100, conforme o método apresentado no exemplo (Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 2, parágrafo 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항); Decreto de Execução, Artigo 2 (시행령 제2조)).
- Os limites de depósito por região indicados no exemplo correspondem ao decreto de execução vigente na época; portanto, não devem ser aplicados sem alterações a contratos atuais.
- Uma pessoa jurídica também pode ser comerciante. Assim, mesmo que o contrato de locação esteja em nome de uma pessoa jurídica, ela poderá receber proteção se cumprir requisitos como estar abrangida pelo âmbito de aplicação e utilizar o imóvel para fins comerciais (Código Comercial, Artigo 5, parágrafo 2 (상법 제5조 제2항)).
- O exemplo explica que contratos de locação de escritórios de entidades sem fins lucrativos, como associações de ex-colegas e clubes, não estão abrangidos pela Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais.
- Se forem alugadas várias lojas autônomas do mesmo locador para realizar uma única atividade comercial em um único estabelecimento, de modo que a relação possa ser considerada um único contrato de locação, os valores dos depósitos poderão ser somados para determinar se há direito à preferência no pagamento, mesmo que tenham sido celebrados contratos separados (decisão do Supremo Tribunal de 29 de outubro de 2015, processo 2013다27152).
- O exemplo menciona uma decisão judicial segundo a qual, salvo circunstâncias especiais, o valor do imposto sobre o valor agregado que o locatário se comprometeu a pagar não está incluído no aluguel utilizado para determinar o âmbito de aplicação (decisão do Tribunal Distrital de Suwon de 29 de abril de 2009, processo 2008나27056).
Perguntas frequentes
Q. A Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais aplica-se a quais contratos de locação?
Em regra, abrange os contratos de locação de imóveis sujeitos a registro empresarial que sejam utilizados para fins comerciais. A aplicação não é determinada apenas pelo nome do imóvel ou pela descrição constante dos registros oficiais: devem ser examinados o uso e a finalidade efetivos.
Q. Se houver aluguel mensal além do depósito, como se calcula o âmbito de aplicação?
No exemplo, calcula-se o valor de referência do depósito somando-se a ele o aluguel mensal multiplicado por 100. Por exemplo, para um depósito de 30 milhões de won e um aluguel mensal de 500 mil won, o valor, segundo o método de cálculo do exemplo, é de 80 milhões de won.
Q. Os limites de depósito por região indicados no exemplo ainda podem ser aplicados exatamente como estão?
Não. O exemplo apresenta critérios de decretos de execução vigentes em períodos diferentes, por isso os valores são distintos. Para determinar se um contrato concreto está abrangido, é necessário verificar o critério aplicável a esse contrato.
Q. Uma empresa também pode receber proteção quando é a locatária?
Uma pessoa jurídica também pode ser comerciante; portanto, o fato de o contrato estar em nome de uma empresa, e não de uma pessoa física, não a exclui, por si só, do âmbito de aplicação. O exemplo explica que uma pessoa jurídica pode ser protegida se estiver abrangida pelo âmbito de aplicação e utilizar o imóvel locado para fins comerciais.
Q. A lei também se aplica a espaços sem atividade comercial, como o escritório de uma associação de ex-colegas?
Segundo o exemplo, a lei não se aplicaria a contratos de locação de escritórios de entidades sem fins lucrativos, como associações de ex-colegas ou clubes. Devem ser considerados conjuntamente o uso para fins comerciais e a natureza da entidade.
Q. Um espaço que parece ser um armazém ou uma oficina também pode ser considerado um imóvel comercial?
Se no espaço ocorrerem apenas atos materiais, como armazenamento, fabricação ou processamento de bens, pode ser difícil considerá-lo utilizado para fins comerciais. Porém, se ali também forem realizadas atividades comerciais, o espaço poderá estar abrangido; a avaliação é feita com base na forma de uso efetiva.
Q. Se várias lojas forem contratadas separadamente e usadas como um único estabelecimento, os depósitos também são somados?
Se forem alugadas várias lojas autônomas do mesmo locador para realizar uma única atividade comercial em um único estabelecimento e, na prática, a relação puder ser considerada um único contrato de locação, os valores dos depósitos poderão ser somados para a avaliação. O simples fato de terem sido celebrados contratos separados para cada loja não significa que cada uma deva ser avaliada isoladamente.
Q. O imposto sobre o valor agregado que o locatário se comprometeu a pagar também está incluído no aluguel mensal?
A decisão judicial mencionada no exemplo entendeu que a mera existência de uma cláusula estipulando “IVA à parte” não justifica incluir o valor do imposto sobre o valor agregado no aluguel referido na lei. A decisão, porém, parte do pressuposto de que não há circunstâncias especiais.
Q. Um sublocatário que contratou com a comissão de administração do centro comercial, e não com o locador, também pode receber proteção?
No exemplo, considerou-se que o sublocatário que celebrou contrato com uma comissão de administração do centro comercial, autorizada pelos proprietários das unidades autônomas a conceder a locação, era um sublocatário com o consentimento do locador. Explica-se que, nesse caso, ele pode exigir a renovação em nome do locatário, dentro do período em que este pode exercer o direito de exigir a renovação do contrato.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 2, parágrafos 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 3, parágrafos 1 e 2 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 5, parágrafo 2 (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 10 (상가건물 임대차보호법 제10조)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 13, parágrafo 2 (상가건물 임대차보호법 제13조 제2항)
- Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção dos Contratos de Locação de Imóveis Comerciais, Artigo 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
- Código Comercial, Artigo 4 (상법 제4조)
- Código Comercial, Artigo 5, parágrafos 1 e 2 (상법 제5조 제1항·제2항)
- Lei do Imposto sobre as Pessoas Jurídicas, Artigo 111 (법인세법 제111조)
- Lei do Imposto sobre o Valor Agregado, Artigos 2, 8, 13 e 15 (부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조)
- Lei do Imposto sobre a Renda, Artigo 168 (소득세법 제168조)
Atenção
- Os limites de depósito apresentados no exemplo são os previstos em um decreto de execução anterior. É preciso verificar a data do contrato e o critério aplicável, sem simplesmente utilizar os valores indicados.
- Quando houver aluguel mensal, não se deve comparar apenas o valor do depósito: é preciso somar o aluguel segundo o método de conversão explicado no exemplo.
- É difícil determinar se a lei se aplica apenas pelo nome do imóvel, como fábrica, armazém ou escritório. Devem ser examinadas a existência efetiva de atividade comercial e a forma de uso do imóvel.
- Se forem locadas várias lojas ou se o contrato for celebrado com uma entidade gestora que não seja o locador, não se deve chegar a uma conclusão apenas com base no número de contratos ou na identidade da contraparte. É necessário verificar a natureza efetiva da relação de locação e se houve delegação de poderes.
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Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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