Guia sobre o direito ao reembolso prioritário de locatários comerciais com depósito de pequeno valor
Baseado em 10 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
O reconhecimento do direito ao reembolso prioritário dos locatários comerciais com depósito de pequeno valor pode variar conforme o valor do depósito, as circunstâncias da locação, a forma de utilização das unidades comerciais e o objeto do leilão. Muitos dos casos apresentados consideraram que os princípios jurídicos relativos às locações residenciais podem ser aplicados por analogia às locações comerciais. Por isso, em cada caso concreto, é necessário analisar os requisitos e os fatos relevantes.
Num relance
Pontos-chave
- Há um caso em que se entendeu que o direito ao reembolso prioritário sobre o produto do leilão do terreno pode ser exercido mesmo quando o terreno, que pertencia ao locador na celebração do contrato, é posteriormente transferido a um terceiro (caso 1).
- Entendeu-se que o sublocatário que obteve o consentimento do locador pode exercer por sub-rogação o direito do locatário ao reembolso prioritário, desde que a posse e os requisitos para que o contrato seja oponível a terceiros sejam mantidos licitamente (caso 2).
- Há um caso em que se entendeu que o direito ao reembolso prioritário pode ser exercido também no procedimento de execução privada de uma garantia constituída por registro provisório (caso 3).
- Quando várias unidades comerciais são utilizadas como um único estabelecimento e se forma uma única relação de locação, a condição de locatário com depósito de pequeno valor é determinada pela soma dos valores dos depósitos convertidos, e não separadamente para cada unidade (Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 2.º, n.º 2, e artigo 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); caso 4).
- Entendeu-se que pode haver proteção quando um crédito preexistente é convertido em depósito ou quando o depósito é reduzido legitimamente, desde que não existam circunstâncias especiais, como um contrato simulado, e que os requisitos necessários sejam cumpridos (casos 5 e 7).
- Há um caso em que se entendeu que, se o depósito aumentar ou diminuir durante a vigência da locação, a condição de locatário com depósito de pequeno valor é determinada com base no valor do depósito no momento da distribuição do produto da execução (caso 8).
- Se o imóvel comercial tiver sido construído em terreno vazio depois da constituição de uma hipoteca sobre o terreno, o locatário não poderá ter prioridade sobre o credor hipotecário anterior quanto ao produto do leilão do terreno, mas poderá obter o reembolso prioritário sobre o produto do leilão do edifício comercial (caso 6).
- Se o contrato tiver sido celebrado com o propósito de abusar do regime de proteção, sabendo que o leilão estava próximo, o locatário poderá ser excluído da proteção destinada aos locatários com depósito de pequeno valor. Além disso, mesmo que o locador não seja o proprietário, poderá ser parte no contrato se tiver poderes legais para alugar o imóvel (casos 9 e 10).
Perguntas frequentes
Q. É possível obter o reembolso prioritário se apenas o terreno for leiloado depois de o proprietário do imóvel comercial e o do terreno se tornarem pessoas diferentes?
Há um caso em que se entendeu que, mesmo quando o terreno era de propriedade do locador no momento da celebração do contrato de locação e foi posteriormente transferido a um terceiro, seria possível exercer o direito ao reembolso prioritário sobre o valor obtido no leilão do terreno. No entanto, a aplicação às locações comerciais é uma conclusão por analogia, baseada nos princípios jurídicos apresentados para as locações residenciais.
Q. Um sublocatário que obteve o consentimento do locador também pode obter o reembolso prioritário?
Entendeu-se que, quando o subarrendamento é lícito, a posse é transmitida e os requisitos para que o contrato seja oponível a terceiros permanecem ininterruptos, o sublocatário pode exercer por sub-rogação o direito do locatário ao reembolso prioritário. São importantes o consentimento do locador ao subarrendamento e as circunstâncias em que os requisitos foram mantidos.
Q. É possível exercer esse direito mesmo se o imóvel comercial for alienado por execução privada do titular de uma garantia constituída por registro provisório, e não por leilão?
No caso apresentado, entendeu-se que o locatário com depósito de pequeno valor pode exercer o direito ao reembolso prioritário mesmo no procedimento de execução privada de uma garantia constituída por registro provisório. Essa conclusão resulta da aplicação por analogia às locações comerciais dos princípios jurídicos relativos às locações residenciais.
Q. Se várias unidades comerciais forem alugadas e utilizadas como um único estabelecimento, a condição de locatário com depósito de pequeno valor é avaliada separadamente para cada unidade?
Se for possível considerar que se formou uma única relação de locação, e não relações distintas para cada unidade comercial, a análise não será feita separadamente para cada unidade. A condição de locatário com depósito de pequeno valor será determinada pela soma dos valores dos depósitos convertidos relativos a todas as unidades comerciais.
Q. É possível obter proteção se um valor a receber do locador for convertido em depósito de locação ou se o depósito for reduzido posteriormente?
A proteção não é necessariamente excluída apenas porque um crédito preexistente foi convertido em depósito de locação. Também pode haver proteção quando o depósito é reduzido legitimamente por meio de um novo contrato, desde que não existam circunstâncias especiais — como a simulação do contrato — e que os requisitos necessários sejam cumpridos.
Q. Se o valor do depósito mudar durante o contrato, em que momento se determina se o locatário tem direito à proteção por depósito de pequeno valor?
O caso apresentado explica que, em princípio, a avaliação é feita com base no valor do depósito no momento da distribuição do produto da execução. Assim, mesmo que o locatário estivesse dentro do limite aplicável quando o contrato foi celebrado, poderá deixar de se enquadrar se o depósito tiver sido aumentado antes da distribuição e ultrapassar o limite; inversamente, poderá passar a se enquadrar se o depósito for reduzido.
Q. Se eu alugar um imóvel comercial construído depois de uma hipoteca ter sido constituída sobre o terreno, também terei prioridade sobre o produto do leilão do terreno?
De acordo com o caso apresentado, o locatário de um imóvel comercial construído depois da constituição de uma hipoteca sobre o terreno não pode ter prioridade sobre o credor hipotecário anterior quanto ao produto do leilão do terreno. Entendeu-se, porém, que poderá obter o reembolso prioritário sobre o produto do leilão do edifício comercial.
Q. Posso obter proteção se celebrar um contrato que cumpra os requisitos para locatários com depósito de pequeno valor sabendo que o leilão está próximo?
Se o contrato tiver sido celebrado com a intenção de abusar do regime e obter vantagem indevida, prevendo que o leilão começaria em breve, o locatário poderá ser excluído da proteção destinada aos locatários com depósito de pequeno valor. As circunstâncias do contrato, como o valor do depósito e o momento do pagamento, podem ser relevantes.
Q. Posso obter a proteção destinada a locatários com depósito de pequeno valor se celebrar o contrato com alguém que não é proprietário do imóvel comercial?
Entendeu-se que pode haver proteção mesmo quando o locador não é o proprietário, desde que tenha autorização legal para celebrar validamente o contrato de locação do imóvel comercial. É necessário verificar se ele realmente tinha poderes legais para alugá-lo.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção da Locação Residencial, artigo 3.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Lei de Proteção da Locação Residencial, artigo 3.º-2, n.º 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Lei de Proteção da Locação Residencial, artigo 8.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
- Lei de Proteção da Locação Residencial, artigo 8.º, n.º 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)
- Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 2.º, n.º 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
- Lei de Proteção da Locação de Edifícios Comerciais, artigo 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
- Lei sobre Garantias Constituídas por Registro Provisório, etc. (가등기담보 등에 관한 법률)
Atenção
- Em muitos dos casos apresentados, entendeu-se que decisões relativas à Lei de Proteção da Locação Residencial (주택임대차보호법) poderiam ser aplicadas por analogia às locações comerciais. Portanto, não se deve presumir que a conclusão será sempre a mesma em casos comerciais.
- Se várias unidades comerciais forem reconhecidas como um único estabelecimento e como objeto de uma única relação de locação, os valores dos depósitos convertidos poderão ser somados para a análise.
- Se o depósito tiver aumentado ou diminuído, deve-se verificar o valor no momento da distribuição do produto da execução, e não apenas o valor na data da celebração do contrato.
- A proteção poderá ser limitada se o contrato for simulado ou se houver circunstâncias que indiquem abuso do regime de reembolso prioritário.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
- 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
- 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
- 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).