Prazo da locação comercial: acordo, renovação e término
Baseado em 9 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Se o prazo da locação comercial for fixado em menos de um ano, considera-se, em princípio, que é de um ano, mas o locatário pode alegar que o prazo menor acordado é válido. O direito de exigir a renovação, a renovação tácita e a continuidade da locação quando o depósito caução não é devolvido têm requisitos e efeitos distintos. Por isso, é necessário analisar as condições do contrato e a legislação aplicável na época.
Num relance
Pontos-chave
- Se o prazo da locação não tiver sido especificado ou tiver sido fixado em menos de um ano, considera-se, em princípio, que é de um ano. No entanto, o locatário pode alegar que é válido o prazo inferior a um ano estabelecido no contrato (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 9.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
- O direito de exigir a renovação pode ser exercido entre seis e um mês antes do término do prazo da locação. O locador pode recusar a renovação se houver algum dos motivos previstos em lei (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º, n.º 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Os casos explicam que o período total garantido pelo direito de exigir a renovação é de cinco ou dez anos, conforme o caso. Como pode haver diferenças em função da data do contrato apresentada e das alterações legislativas, é necessário verificar a legislação aplicável, em vez de presumir que o mesmo período se aplica a todos os casos (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
- O período garantido pelo direito de exigir a renovação não é um limite máximo para o prazo do contrato. Se o locador e o locatário acordarem um prazo superior, poderá ser garantido o prazo estipulado no contrato.
- Se o locador não comunicar a recusa da renovação ou a alteração das condições dentro do prazo estabelecido, considera-se que o contrato foi renovado nas mesmas condições anteriores, e o prazo de vigência da locação renovada é de um ano (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º, n.º 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
- Em caso de renovação tácita, o locatário pode comunicar a rescisão ao locador a qualquer momento. A rescisão produz efeitos três meses após a data em que o locador recebe a comunicação (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º, n.º 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
- Se o depósito caução não tiver sido devolvido após o término da locação, considera-se que a relação de locação continua até que o depósito seja restituído (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 9.º, n.º 2 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
- Se for necessário recuperar a posse para demolir ou reconstruir a totalidade ou a maior parte do edifício, isso pode constituir um motivo para recusar a renovação. Apenas com base na explicação do caso, não é possível concluir se basta o locador afirmar que pretende reconstruir o imóvel (Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º, n.º 1, item 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).
Perguntas frequentes
Q. É possível fixar o prazo de um contrato de locação comercial em seis ou oito meses?
É possível celebrar um contrato por um período inferior a um ano. Em princípio, considera-se que o prazo é de um ano, mas o locatário pode alegar que o período inferior a um ano acordado é válido.
Q. Se o contrato estabelecer um prazo inferior a um ano, o locatário é obrigado a cumprir um ano?
Não. Para proteger a estabilidade econômica do locatário, a lei considera, em princípio, que o prazo é de um ano, mas permite que o locatário alegue que o prazo menor acordado é válido, se assim desejar.
Q. Se o locador disser que devo sair quando o contrato vencer, posso exigir a renovação?
Em princípio, o locatário pode exigir a renovação do contrato entre seis e um mês antes do término do prazo. No entanto, o locador pode recusar a renovação por motivos previstos em lei, como o atraso no pagamento do aluguel.
Q. Até quando é possível exercer o direito de exigir a renovação do contrato?
Os casos apresentados incluem tanto uma situação em que se explica que o período total da locação não pode ultrapassar cinco anos quanto outra em que se explica que esse período não pode ultrapassar dez anos. É necessário verificar a legislação aplicável na data do contrato.
Q. Se o locador não comunicar a renovação, por quantos anos o contrato é prorrogado automaticamente?
Segundo os casos, se o locador não comunicar a recusa da renovação ou a alteração das condições dentro do prazo estabelecido, o contrato é renovado nas mesmas condições anteriores, e considera-se que o prazo de vigência é de um ano. O prazo original do contrato não se repete automaticamente.
Q. Se o contrato foi renovado tacitamente e o locatário quiser sair, o que deve fazer?
O locatário pode comunicar ao locador a rescisão do contrato. A rescisão produz efeitos três meses após a data em que a comunicação chega ao locador.
Q. Se a locação terminou, mas ainda não recebi o depósito caução e continuo ocupando o estabelecimento, isso constitui enriquecimento sem causa?
Segundo o caso, considera-se que a relação de locação continua até que o depósito caução seja devolvido. Assim, explica-se que a permanência no imóvel enquanto o depósito não foi devolvido não constitui, por si só, enriquecimento sem causa.
Q. O locador pode recusar a renovação alegando que pretende reconstruir o edifício?
Se for necessário recuperar a posse para demolir ou reconstruir a totalidade ou a maior parte do edifício, esse pode ser um dos motivos previstos em lei para recusar a renovação. A existência efetiva desse motivo deve ser avaliada de acordo com as circunstâncias concretas do caso.
Q. Se o contrato estipular sete anos, posso alugar o imóvel por mais de cinco anos?
O caso explica que o período durante o qual se pode exercer o direito de exigir a renovação não estabelece um limite máximo para o prazo da locação. Se o locador e o locatário acordarem um prazo de sete anos, o prazo estipulado no contrato poderá ser garantido.
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 2.º (상가건물임대차보호법 제2조)
- Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 3.º (상가건물임대차보호법 제3조)
- Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 9.º (상가건물임대차보호법 제9조)
- Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, artigo 10.º (상가건물임대차보호법 제10조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais (상가건물임대차보호법 시행령)
- Lei do Imposto sobre o Valor Acrescentado, artigo 8.º (부가가치세법 제8조)
- Lei do Imposto sobre a Renda, artigo 168.º (소득세법 제168조)
- Lei do Imposto sobre as Sociedades, artigo 111.º (법인세법 제111조)
Atenção
- A exigência de renovação deve ser feita entre seis e um mês antes do término do contrato. Tenha cuidado para não perder o prazo.
- Os casos apresentam períodos totais diferentes para o direito de exigir a renovação: cinco ou dez anos. Não se deve concluir, apenas com base na explicação dos casos, qual período se aplica atualmente a todos os contratos.
- Mesmo que o locatário comunique a rescisão após uma renovação tácita, o contrato não termina imediatamente. Segundo os casos, a rescisão produz efeitos três meses após a comunicação.
- Para avaliar a validade de um prazo acordado inferior a um ano e a aplicação da Lei de Proteção dos Arrendamentos de Edifícios Comerciais, é necessário considerar tanto a alegação do locatário quanto os requisitos legais de aplicação.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).