Guia sobre aumento e redução do depósito e do aluguel em locações comerciais
Baseado em 11 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
Durante uma locação comercial, se o aluguel ou o depósito deixar de ser razoável em razão de alterações na situação econômica ou de outras circunstâncias, as partes podem pedir seu aumento ou sua redução para o futuro. No entanto, o limite para aumentos pode variar conforme se trate de um pedido de aumento ou de um acordo, de uma renovação do contrato ou de um novo contrato celebrado após o término do anterior.
Num relance
Pontos-chave
- A queda nas vendas, por si só, não reduz automaticamente o aluguel mensal. Se, em razão dos encargos do imóvel locado ou de alterações na situação econômica, o aluguel deixar de ser razoável, é possível pedir sua redução para o futuro (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 11 (상가건물임대차보호법 제11조), caso 1).
- Segundo os critérios citados nos casos, o pedido de aumento do aluguel ou do depósito não pode exceder 9% do valor vigente no momento do pedido, e não se pode pedir novo aumento dentro de um ano após um aumento (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 11 (상가건물임대차보호법 제11조); Decreto de Execução, artigo 4 (시행령 제4조); casos 1, 2, 4 e 8).
- É preciso distinguir o pedido de aumento feito unilateralmente por uma das partes nos termos da lei, durante a vigência da locação, do aumento acordado entre as partes. As decisões judiciais citadas nos casos, incluindo decisões de instâncias inferiores, entenderam que o limite de 9% não se aplica aos aumentos acordados entre as partes (casos 7 e 9).
- Quando as partes celebram um novo contrato após o término do prazo da locação, o limite de 9% aplicável aos pedidos de aumento ou redução do aluguel não se aplica, segundo a decisão da Suprema Corte citada nos casos. Já quando há renovação do contrato nos termos da lei, o aluguel e o depósito podem ser aumentados ou reduzidos dentro dos limites legais (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항); casos 3, 7 e 10).
- Quando parte do depósito é convertida em aluguel mensal, há um limite específico para a taxa aplicável ao valor convertido. Segundo os critérios citados nos casos, aplica-se a menor das seguintes taxas: 12% ao ano ou a taxa básica do Banco da Coreia multiplicada por 4,5 (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 12 (상가건물임대차보호법 제12조); Decreto de Execução, artigo 5 (시행령 제5조); caso 2).
- Uma decisão da Suprema Corte apresentada nos casos explica que o trecho de um acordo que exceda o limite legal de aumento pode ser inválido e que se pode pedir a restituição do aluguel já pago em excesso, a título de enriquecimento sem causa (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigos 11 e 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); Código Civil, artigo 741 (민법 제741조); caso 6).
- Uma cláusula segundo a qual o locador pode aumentar unilateralmente o aluguel mensal e o locatário não pode contestar é inválida por ser prejudicial ao locatário; a simples exigência unilateral não aumenta o aluguel (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigos 11 e 15 (상가건물임대차보호법 제11조·제15조); casos 1 e 11).
- Um dos casos explica que, mesmo quando apenas parte do aluguel aumentado não é paga, os valores em atraso devem ser somados para determinar se equivalem a três períodos de aluguel. O total em atraso é importante para a recusa de renovação ou a rescisão da locação (Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10, parágrafo 1, item 1, e artigo 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8); caso 5).
Perguntas frequentes
Q. Se o negócio estiver indo mal, posso pedir uma redução do aluguel mensal?
A queda nas vendas, por si só, não reduz automaticamente o aluguel. Se, em razão de alterações nos encargos do imóvel locado, como impostos e taxas, ou da situação econômica, o aluguel acordado deixar de ser razoável, é possível pedir sua redução para o futuro (caso 1).
Q. Se o locador disser que vai aumentar muito o aluguel, sou obrigado a aceitar?
O aluguel não muda apenas porque o locador o exige unilateralmente. Quando se pede um aumento, nos termos da lei, durante a vigência da locação, aplicam-se, segundo os critérios citados nos casos, o limite de 9% sobre o aluguel e o depósito vigentes no momento do pedido e a restrição de um ano (casos 4 e 11).
Q. É possível aumentar o aluguel novamente se ainda não se passou um ano desde o último aumento?
O artigo 11 da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais (상가건물임대차보호법 제11조), citado nos casos, estabelece que não se pode pedir novo aumento dentro de um ano após a celebração do contrato de locação ou após um aumento do aluguel acordado. No entanto, é preciso distinguir o aumento por acordo entre as partes do pedido de aumento feito nos termos da lei (casos 1, 7 e 9).
Q. Como se calcula o aluguel mensal quando parte do depósito é convertida em aluguel?
Segundo os critérios citados nos casos, ao converter parte do depósito em aluguel mensal, deve-se aplicar à quantia convertida a menor das seguintes taxas: 12% ao ano ou a taxa básica do Banco da Coreia multiplicada por 4,5. O valor exato da conversão deve ser calculado após a confirmação do critério aplicável (caso 2).
Q. O aluguel pode aumentar 15% em um novo contrato celebrado após o término do contrato anterior?
Uma decisão da Suprema Corte citada nos casos entendeu que o limite de 9% aplicável aos pedidos de aumento ou redução do aluguel não se aplica quando as partes celebram um novo contrato após o término da locação. Os casos também apresentam uma decisão que distingue o aumento acordado entre as partes do pedido unilateral de aumento feito nos termos da lei (casos 7 e 9).
Q. Posso receber de volta o valor que já paguei se o aluguel tiver sido aumentado acima do limite legal?
Uma decisão da Suprema Corte apresentada nos casos explica que a parte do acordo que excede o percentual legal de aumento é inválida e que se pode pedir a restituição do aluguel pago em excesso, a título de enriquecimento sem causa. Essa conclusão, porém, deve ser analisada distinguindo-se o pedido de aumento feito nos termos da lei do aumento acordado entre as partes (casos 6 e 9).
Q. Se eu não pagar o aumento do aluguel e continuar pagando apenas o valor original, isso será considerado atraso de três períodos?
Os casos explicam que se somam os valores do aumento não pagos para determinar se o total em atraso equivale a três períodos de aluguel. Portanto, mesmo que tenha faltado apenas uma parte do pagamento em cada mês, o total acumulado em atraso é importante (caso 5).
Q. O que acontece se o locador não comunicar a renovação ou a alteração das condições antes do vencimento do contrato?
Segundo a regra citada nos casos, se não houver comunicação de recusa à renovação ou de alteração das condições dentro do prazo estabelecido, considera-se que a locação foi renovada nas mesmas condições da locação anterior. Os casos explicam que, nessa situação, o locatário pode notificar a rescisão, que produzirá efeitos três meses depois de o locador receber a notificação (caso 3).
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
- Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Decreto de Execução da Lei de Proteção das Locações de Edifícios Comerciais, artigo 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
- Código Civil, artigo 628 (민법 제628조)
- Código Civil, artigo 652 (민법 제652조)
- Código Civil, artigo 741 (민법 제741조)
Atenção
- O limite de 9% e os critérios para converter o depósito em aluguel mensal apresentados nos casos correspondem às leis e decisões citadas em cada um deles. É preciso primeiro verificar o tipo de locação e a legislação aplicável.
- O pedido de aumento feito nos termos da lei, o acordo de aumento entre as partes e a celebração de um novo contrato após o término da locação são tratados de formas diferentes nos casos e devem ser distinguidos.
- Segundo a regra citada nos casos, o direito de exigir a renovação é reconhecido desde que o período total, incluindo a locação inicial, não ultrapasse cinco anos; a renovação pode ser recusada se houver motivo previsto em lei (caso 4).
- O momento da comunicação de recusa à renovação ou de alteração das condições, bem como o total dos valores de aluguel em atraso, pode afetar a renovação ou a rescisão da locação. Por isso, é necessário verificar o contrato e a data da comunicação.
Casos de origem
Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).