Resolução e extinção dos contratos: quando são possíveis e como proceder?

Baseado em 113 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Uma das partes não pode resolver um contrato sempre que quiser; é necessário que exista uma cláusula contratual ou um fundamento legal para a resolução. Para resolver o contrato por mora no cumprimento, em princípio é preciso exigir o cumprimento e fixar um prazo razoável. Após a resolução, também podem surgir questões relativas à restituição ao estado anterior e à indenização por perdas e danos.

Partes do contrato → Comprador → Vendedor → Uma parte quer resolver o contrato → Há cláusula contratual ou fundamento legal para resolver? → não → Não há base indicada para resolver → sim → O sinal foi entregue antes de qualquer parte começar a cumprir? → sim — Código Civil, artigo 565 → A resolução pode ser possível pela via aplicável → Após exigir o cumprimento e fixar prazo razoável, a obrigação continuou por cumprir? → sim — Código Civil, artigo 544 → verifique → Restituição do que cada parte recebeu e juros desde o recebimento → Possibilidade de pedir indenização por perdas e danos → Se as obrigações eram simultâneas, confirme se o vendedor ofereceu cumprir

Pontos-chave

Salvo acordo em contrário, o sinal pode ser considerado uma quantia que permite a resolução do contrato: antes de qualquer das partes começar a cumprir o contrato, quem entregou o sinal pode resolver o contrato perdendo-o, e quem o recebeu pode resolvê-lo devolvendo o dobro (Código Civil, artigo 565).
Se a parte apenas prometeu pagar o sinal, mas não o entregou efetivamente, em princípio não surge o direito de resolução com base no sinal (caso 12).
Para resolver o contrato por mora no cumprimento, em princípio é preciso exigir o cumprimento e fixar um prazo razoável; a resolução será possível se a obrigação não for cumprida dentro desse prazo (Código Civil, artigo 544).
Mesmo que o contrato estipule que será automaticamente resolvido se o saldo final não for pago, a simples passagem do prazo pode não resolver automaticamente o contrato se o vendedor não tiver oferecido o cumprimento de sua obrigação, que deve ser cumprida simultaneamente, colocando assim o comprador em mora (caso 11).
Em princípio, quando o contrato é resolvido, cada parte deve devolver o que recebeu, e o dinheiro a devolver deve ser acrescido de juros desde a data em que foi recebido (Código Civil, artigo 548). Também é possível pedir indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento, separadamente da resolução (Código Civil, artigo 551).
A mera existência de um arresto sobre o bem objeto da compra e venda normalmente não permite resolver o contrato, mas a resolução poderá ser possível se ficar reconhecida a impossibilidade de cumprir a obrigação de registrar a transferência da propriedade (caso 15).
Para resolver o contrato por alteração das circunstâncias, é necessário, entre outros requisitos, que as circunstâncias objetivas que serviram de base ao contrato tenham mudado de forma imprevisível e que manter o contrato seja manifestamente contrário ao princípio da boa-fé (caso 13).

Perguntas frequentes

Q. Ainda não paguei o sinal. Posso resolver o contrato simplesmente perdendo o sinal?

Se a parte apenas prometeu pagar o sinal, mas não o entregou efetivamente, em princípio não surge o direito de resolução com base no sinal previsto no Código Civil. Contudo, a possibilidade de exigir o pagamento do sinal ou de resolver o acordo relativo ao sinal ou o contrato principal por falta desse pagamento depende das circunstâncias concretas.

Caso 12

Q. O vendedor diz que vai romper o contrato e que pagará apenas 10% do preço de compra e venda, e não o dobro do sinal. Ele pode resolver o contrato?

Se o contrato estipular que, em caso de inadimplemento do vendedor, este deverá pagar o dobro do sinal, o vendedor não pode resolver o contrato nos termos dessa cláusula oferecendo apenas 10% do preço de compra e venda. Contudo, se uma das partes já tiver começado a cumprir o contrato, a própria possibilidade de resolução com base no sinal poderá ser limitada.

Caso 4

Q. Posso resolver imediatamente o contrato se a outra parte não pagar o saldo final?

Em geral, é possível resolver o contrato depois de fixar um prazo razoável e exigir o pagamento do saldo final, caso este não seja pago dentro do prazo. Contudo, pode não ser necessário fazer essa exigência, por exemplo, quando a outra parte tiver manifestado antecipadamente que não pretende cumprir sua obrigação.

Caso 5

Q. Em que circunstâncias é válida uma cláusula que prevê a resolução automática do contrato após o vencimento do prazo para pagar o saldo final?

Mesmo que exista uma cláusula desse tipo, se a obrigação do vendedor de transferir a propriedade e a obrigação do comprador de pagar o saldo final tiverem de ser cumpridas simultaneamente, é importante determinar se o vendedor ofereceu o cumprimento de sua obrigação e, assim, colocou o comprador em mora. Salvo circunstâncias especiais, o simples fato de a data estipulada ter passado não resolve automaticamente o contrato.

Caso 11

Q. Posso resolver o contrato se houver um arresto sobre o bem objeto da compra e venda?

A mera existência de uma ordem de arresto não impossibilita o registro da transferência da propriedade; por isso, normalmente, essa circunstância, por si só, não permite resolver o contrato. Contudo, a resolução poderá ser possível se ficar reconhecido que o vendedor não consegue cumprir a obrigação de registrar a transferência porque não tem condições de cancelar o arresto ou outra medida semelhante.

Caso 15

Q. Se o contrato for resolvido, receberei de volta o dinheiro pago, acrescido de juros?

Quando uma quantia em dinheiro é devolvida como restituição ao estado anterior em razão da resolução do contrato, em princípio devem ser acrescidos juros desde a data em que o dinheiro foi recebido. Esses juros integram o alcance da restituição e são distintos da indenização por prejuízos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação de devolver.

Caso 8, Caso 23

Q. É possível resolver o contrato por alteração das circunstâncias apenas porque seu objetivo se tornou impossível de alcançar?

A mera circunstância de o objetivo do contrato ter se tornado impossível de alcançar pode não ser suficiente. É necessário analisar, entre outros aspectos, se as circunstâncias objetivas que serviram de base ao contrato mudaram de forma imprevisível, se a parte que pretende resolvê-lo não é responsável por essa mudança e se manter o contrato seria manifestamente contrário ao princípio da boa-fé.

Caso 13

Q. Posso resolver o contrato de doação para recuperar o imóvel que doei?

Uma doação feita sem documento escrito pode, em certos casos, ser resolvida. Porém, se já tiver sido concluído o registro da transferência da propriedade do imóvel, essa parte já foi cumprida e não pode ser revertida apenas por esse motivo. Deve-se verificar separadamente se houve uma mudança significativa na situação patrimonial do doador ou se existe outro fundamento de resolução previsto em lei.

Caso 7

Leis aplicáveis

Lei de Planejamento e Utilização do Território Nacional, artigo 117, parágrafo 1, e artigo 118, parágrafos 1 e 6 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
Código Civil, artigo 109, artigo 153, artigo 393, artigo 398, parágrafo 2, artigos 400 a 403, artigo 536, artigo 538, artigo 543, parágrafo 1, artigos 544 a 546, artigo 548, parágrafos 1 e 2, artigo 551, artigos 555 a 558, artigo 565 e artigos 572 a 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
Lei sobre a Regulamentação de Cláusulas Contratuais (약관의 규제에 관한 법률)
Antigo Regulamento sobre a Oferta de Habitações, artigo 27, parágrafos 3 e 4 (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
Lei sobre Disposições Especiais relativas à Celeridade dos Processos Judiciais, artigo 3, parágrafo 1 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

Atenção

Mesmo que o contrato contenha uma cláusula de resolução automática ou de penalidade, a eficácia da resolução pode depender da relação de cumprimento simultâneo das obrigações e de a outra parte ter oferecido ou não o cumprimento de sua obrigação.
Se, ao exigir o cumprimento, a parte cobrar uma quantia muito superior à dívida efetiva e deixar claro que não aceitará o pagamento caso essa quantia não seja paga, a resolução baseada nessa exigência poderá não ser válida.
A possibilidade de resolução e os efeitos da restituição podem variar conforme uma das partes já tenha começado a cumprir o contrato antes de sua resolução ou um terceiro tenha adquirido direitos após a resolução.
Os requisitos de resolução aplicáveis a contratos que dependam de autorização para transações de terrenos, doações, contratos de venda de unidades imobiliárias e outros podem variar conforme a natureza do contrato e o conteúdo do acordo; por isso, não se deve decidir apenas com base nas regras gerais.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).