Âmbito de aplicação da locação de imóveis residenciais: em quais situações há proteção?

Baseado em 31 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

A aplicação da Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais não é determinada apenas pelas informações constantes do cadastro predial ou do registro imobiliário. A avaliação considera, em conjunto, a estrutura do edifício e sua forma efetiva de utilização no momento da celebração do contrato de locação. No entanto, o simples fato de o imóvel ter sido usado como moradia não é suficiente: também é preciso considerar a finalidade da locação, se houve residência efetiva no local e se a pessoa que celebrou o contrato tinha autoridade para alugar o imóvel.

Partes → Inquilino → Locador → Contrato de locação A lei de proteção se aplica? → O uso real e a estrutura já indicavam moradia ao contratar? → sim → não → A moradia era efetiva e relevante, não mero uso acessório? → Quem alugou tinha autoridade legítima? → A proteção pode se aplicar → A proteção pode não se aplicar → uso misto → Confira se a moradia era considerável e base da vida cotidiana → situação do imóvel → Registros oficiais não decidem sozinhos; o imóvel já devia ter características residenciais ao contratar → formalidades e exceções → Confira registro e comunicação de endereço; há requisitos próprios para estrangeiros e funcionários alojados

Pontos-chave

A natureza residencial do edifício é determinada pelo uso efetivo, e não pela destinação indicada nos registros oficiais. Se o espaço for usado tanto como moradia quanto para atividades comerciais, consideram-se em conjunto a finalidade da locação, a estrutura e as características do edifício e da parte alugada, a forma efetiva de utilização e a existência de vida cotidiana no local (casos 1, 13, 19 e 20).
Mesmo que o imóvel seja usado tanto como moradia quanto para atividades comerciais, a lei pode se aplicar se o espaço efetivamente destinado à residência for considerável e servir de base para a vida do inquilino. Pode não se aplicar, porém, se o uso residencial for apenas acessório à atividade comercial ou se a parte residencial for muito pequena (casos 13, 19 e 20).
A lei pode se aplicar a edifícios não registrados ou construídos sem autorização, ou a edifícios indicados nos registros oficiais como fábricas, depósitos ou outras destinações, se forem efetivamente residenciais. No entanto, o imóvel já deve ter características residenciais no momento da celebração do contrato; se o inquilino o adaptar por conta própria após a celebração, a lei pode não se aplicar, salvo se houver circunstâncias especiais, como a autorização do locador (casos 2, 4, 10 e 21).
Espaços como os existentes no último pavimento, que não constem do cadastro predial ou do registro imobiliário, também podem ser protegidos se já tinham características residenciais quando o contrato foi celebrado e foram alugados e usados efetivamente como moradia (caso 4).
Estrangeiros também podem receber proteção em substituição ao registro de residente e à notificação de mudança de endereço, desde que concluam o registro como estrangeiro e comuniquem a mudança do local de residência. Os casos também descrevem o registro, por coreanos residentes no exterior, do endereço de residência no país como procedimento que substitui o registro de residente (casos 3 e 6; artigo 3.º, parágrafo 1.º, da Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais (주택임대차보호법 제3조 제1항); artigo 88-2 da Lei de Controle da Imigração (출입국관리법 제88조의2)).
Quando uma pessoa jurídica que seja uma pequena ou média empresa aluga um imóvel residencial para alojar um funcionário, pode ser reconhecido o direito de opor a locação a terceiros se o funcionário escolhido pela pessoa jurídica receber o imóvel e concluir o registro de residente (casos 8 e 23; artigo 3.º, parágrafo 3.º, da Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais (주택임대차보호법 제3조 제3항)).
A lei pode se aplicar mesmo que o locador não seja o proprietário indicado no registro imobiliário, desde que tenha autoridade legítima para alugar o imóvel. Por outro lado, não se adquire o direito ao pagamento preferencial se o contrato for celebrado com alguém que ainda não tenha autoridade legítima para alugar o imóvel, como o licitante que apresentou a oferta mais alta em um leilão judicial (casos 14 e 17).
Uma locação cujo objetivo principal seja reconhecidamente recuperar um crédito ou abusar do regime de pagamento prioritário máximo, e não residir no imóvel, pode não receber a proteção destinada a inquilinos de pequeno porte (casos 15 e 16; artigo 8.º da Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais (주택임대차보호법 제8조)).

Perguntas frequentes

Q. A lei também se aplica se eu usar parte de uma loja ou escritório como moradia?

Pode ser possível. A avaliação é feita considerando, em conjunto, a finalidade da locação, a estrutura e a área do imóvel, a forma de utilização e se há vida cotidiana no local, com base no uso efetivo, e não na destinação indicada nos registros oficiais. No entanto, a lei pode não se aplicar se o quarto usado para dormir ou a cozinha forem apenas acessórios da atividade comercial, ou se a parte residencial for muito pequena.

Caso 1, Caso 13, Caso 19, Caso 20

Q. Imóveis residenciais não registrados ou sem autorização, ou quartos no último pavimento, também podem ser protegidos?

A lei não deixa de se aplicar apenas porque o imóvel não está registrado ou não possui licença de construção. Se o edifício for efetivamente usado como moradia, a lei também pode se aplicar a imóveis não registrados ou construídos sem autorização, bem como a espaços no último pavimento que não constem dos registros oficiais. No entanto, é preciso verificar se o imóvel já tinha características residenciais quando o contrato foi celebrado e como era efetivamente utilizado.

Caso 2, Caso 4, Caso 21

Q. A lei se aplica se eu alugar uma fábrica ou um depósito e depois o adaptar para moradia?

O imóvel deve ter, de forma efetiva, características residenciais ou que permitam seu uso combinado como moradia já no momento da celebração do contrato. Se o inquilino o adaptar por conta própria para uso residencial após a celebração do contrato, a lei pode não se aplicar, salvo se houver circunstâncias especiais, como a autorização do locador para a adaptação.

Caso 10

Q. Estrangeiros ou coreanos residentes no exterior também podem receber a proteção da Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais?

De acordo com os casos citados, estrangeiros podem receber proteção mediante registro como estrangeiro e comunicação da mudança do local de residência, em substituição ao registro de residente e à notificação de mudança de endereço. Para os coreanos residentes no exterior, os casos explicam o procedimento de registrar o endereço de residência no país como sendo o do imóvel alugado. Também é preciso verificar, caso a caso, outros requisitos, como a entrega do imóvel.

Caso 3, Caso 6

Q. Um imóvel alugado pela empresa para alojar funcionários também pode ser protegido?

Se uma pessoa jurídica se enquadrar como pequena ou média empresa nos termos da Lei-Quadro das Pequenas e Médias Empresas e alugar um imóvel residencial para alojar um funcionário, poderá ser reconhecido o direito de opor a locação a terceiros se o funcionário escolhido pela pessoa jurídica receber o imóvel e concluir o registro de residente. Os casos também indicam que, para ter direito ao pagamento preferencial, é necessário que o contrato entre a pessoa jurídica e o locador tenha data certa.

Caso 8, Caso 23

Q. A Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais se aplica a quem permanece por longo período em uma hospedaria ou estabelecimento de hospedagem?

A lei não se aplica quando é evidente que se trata de uma locação para uso temporário, como um contrato de hospedagem entre um estabelecimento hoteleiro e um hóspede. No entanto, se a estrutura e a destinação efetivas do edifício forem residenciais e o contrato não se destinar a uso temporário, não é possível determinar se a lei se aplica apenas pelo fato de os registros oficiais indicarem que o imóvel é uma hospedaria, por exemplo.

Caso 18

Q. O contrato é válido mesmo que o locador não seja o proprietário indicado no registro imobiliário?

Mesmo que o locador não seja o proprietário, a Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais pode ser aplicável se ele tiver autoridade legítima para celebrar o contrato de locação. No entanto, não se adquire o direito ao pagamento preferencial se o contrato for celebrado com alguém sem autoridade para alugar o imóvel, como o licitante que apresentou a oferta mais alta em um processo de leilão judicial, mas ainda não pagou o preço de arrematação.

Caso 14, Caso 17

Q. Posso receber a proteção destinada a inquilinos de pequeno porte se eu me tornar inquilino da casa do devedor para recuperar uma dívida?

Pode não haver proteção se o objetivo principal do contrato não for usar e desfrutar efetivamente do imóvel como moradia, mas recuperar um crédito ou receber antes dos credores com garantias prioritárias. Os casos também explicam que não há proteção como inquilino de pequeno porte quando o locador e o inquilino celebram o contrato com a intenção de abusar do regime de pagamento prioritário máximo.

Caso 15, Caso 16

Q. Posso receber o pagamento preferencial da caução se apenas o terreno for leiloado, enquanto a casa permanece no lugar?

A jurisprudência citada nos casos explica que o inquilino que tenha cumprido os requisitos para opor a locação a terceiros e obtido data certa, bem como o inquilino de pequeno porte, pode exercer o direito ao pagamento preferencial sobre o produto da venda do terreno quando apenas este, separado do imóvel residencial, for levado a leilão. Os casos também indicam que o direito ao pagamento preferencial relativo ao terreno pode ser reconhecido mesmo no caso de um imóvel residencial não registrado.

Caso 2, Caso 24

Leis aplicáveis

Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 1.º (주택임대차보호법 제1조)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 2.º (주택임대차보호법 제2조)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 3.º, parágrafo 1.º (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 3.º, parágrafo 3.º (주택임대차보호법 제3조 제3항)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 3.º-2, parágrafo 1.º (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 3.º-2, parágrafo 2.º (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 8.º (주택임대차보호법 제8조)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 11 (주택임대차보호법 제11조)
Lei de Proteção da Locação de Imóveis Residenciais, artigo 12 (주택임대차보호법 제12조)
Lei sobre Entrada e Saída do País e Estatuto Jurídico dos Coreanos Residentes no Exterior, artigo 2.º (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
Lei sobre Entrada e Saída do País e Estatuto Jurídico dos Coreanos Residentes no Exterior, artigo 3.º (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
Lei sobre Entrada e Saída do País e Estatuto Jurídico dos Coreanos Residentes no Exterior, artigo 6.º (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
Lei sobre Entrada e Saída do País e Estatuto Jurídico dos Coreanos Residentes no Exterior, artigo 7.º (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
Lei sobre Entrada e Saída do País e Estatuto Jurídico dos Coreanos Residentes no Exterior, artigo 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Lei de Controle da Imigração, artigo 31 (출입국관리법 제31조)

Atenção

Não se deve determinar se a lei se aplica apenas pela destinação indicada no cadastro predial ou no registro imobiliário; é preciso considerar também a estrutura e a forma efetiva de utilização do imóvel no momento da celebração do contrato.
Se o inquilino adaptou o imóvel para uso residencial após a celebração do contrato, pode ser importante verificar se ele já tinha características residenciais quando o contrato foi celebrado e se o locador autorizou a adaptação.
Mesmo que o imóvel tenha sido efetivamente usado como moradia, pode não haver proteção se o objetivo principal do contrato for reconhecido como sendo a recuperação de um crédito ou o abuso do regime de pagamento prioritário máximo.
A questão de saber se o imóvel está abrangido pela lei é distinta da aquisição do direito de opor a locação a terceiros e do direito ao pagamento preferencial. Conforme o caso, é preciso verificar requisitos como a entrega do imóvel, o registro de residente ou a comunicação que o substitua, e a obtenção de data certa.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).