Oponibilidade do arrendamento residencial: quando surge e como é mantida?
Baseado em 214 casos de consulta · Atualizado · Traduzido do original em coreano.
O arrendatário de uma habitação pode invocar o arrendamento perante terceiros a partir do dia seguinte àquele em que recebe a habitação e conclui o registo de residência. No entanto, o endereço registado deve permitir identificar a habitação arrendada, e o âmbito da proteção pode variar se os requisitos de oponibilidade deixarem de estar preenchidos ou se, numa execução hipotecária, forem extintos direitos de prioridade superior, entre outras situações.
Num relance
Pontos-chave
- A oponibilidade surge no dia seguinte àquele em que se concluem ambos os requisitos: a entrega da habitação e o registo de residência. Considera-se que o registo de residência foi concluído quando é apresentada a declaração de mudança de residência (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항), casos 1 e 6).
- O registo de residência deve constituir um meio de publicidade que permita a terceiros identificar a habitação arrendada e a existência do direito de arrendamento. No caso de habitações em propriedade horizontal, como edifícios residenciais com várias unidades, em regra é necessário indicar corretamente o bloco e o número da unidade (Decreto de Execução da Lei do Registo de Residentes, artigo 9.º (주민등록법 시행령 제9조), casos 18 e 19).
- No caso de uma moradia unifamiliar destinada a várias famílias, o registo de residência pode ser válido mesmo sem indicação do número da unidade, desde que o número de lote esteja corretamente indicado. A avaliação pode variar consoante o tipo de edifício e a situação constante do registo predial ou do cadastro do edifício (casos 4 e 6).
- Se toda a família transferir o registo de residência para outro local, a oponibilidade anteriormente adquirida pode extinguir-se. Mesmo que a família volte a registar a residência no imóvel, a oponibilidade surge novamente apenas a partir dessa nova inscrição (caso 21).
- Se o arrendatário subarrendar a habitação com o consentimento do senhorio e o subarrendatário receber a habitação e concluir o registo de residência, os requisitos de oponibilidade podem manter-se por meio da posse indireta, mesmo que o arrendatário não resida pessoalmente no imóvel. Ainda que não haja consentimento, a situação pode ser apreciada de forma diferente se se verificar uma circunstância especial que demonstre que o subarrendamento não constitui uma quebra de confiança em relação ao senhorio (casos 9 e 15).
- O registo de estrangeiro e a declaração de alteração do local de residência, bem como a declaração de residência na Coreia e a declaração de mudança de residência de pessoas de origem coreana com nacionalidade estrangeira, podem produzir efeitos jurídicos equivalentes aos do registo de residência, desde que cumpridos os requisitos legais indicados nos casos. Também pode estar em causa a declaração apresentada por um familiar que coabita com o arrendatário, e não apenas a declaração do próprio arrendatário (Lei do Controlo da Imigração, artigo 88-2 (출입국관리법 제88조의2); Lei da Entrada e Saída de Coreanos no Exterior e do seu Estatuto Jurídico, artigo 10 (재외동포법 제10조); casos 13 e 14).
- Numa execução hipotecária, a oponibilidade, por si só, nem sempre permite invocar o arrendamento perante o adquirente. O direito de arrendamento pode extinguir-se em função dos direitos de prioridade superior e do resultado da execução. Em certos casos, o arrendatário que reúna tanto a oponibilidade como o direito de preferência no recebimento pode invocar o arrendamento perante o adquirente quanto ao saldo da caução que não tenha sido possível receber na distribuição do produto da execução (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º-5 (주택임대차보호법 제3조의5), casos 1, 3 e 11).
Perguntas frequentes
Q. A partir de quando surge a oponibilidade, depois de concluir a declaração de mudança de residência e de se mudar para a habitação?
O arrendamento pode ser invocado perante terceiros a partir do dia seguinte àquele em que se recebe a habitação e se conclui o registo de residência. Considera-se que o registo de residência foi concluído quando é apresentada a declaração de mudança de residência (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)).
Q. Se não indicar o bloco e o número da unidade na declaração de mudança de residência para uma habitação em propriedade horizontal, perco a oponibilidade?
De acordo com a regra apresentada nos casos, no caso de habitações em propriedade horizontal, como edifícios residenciais com várias unidades, é necessário identificar o bloco e o número da unidade. Um registo de residência que indique apenas o número de lote dificulta que terceiros identifiquem a pessoa como arrendatária de uma unidade específica. No entanto, deve analisar-se concretamente se existem circunstâncias especiais em que seja possível identificar a habitação arrendada considerando em conjunto a descrição do edifício e o registo de residência (casos 17 e 18).
Q. No caso de uma moradia destinada a várias famílias, posso beneficiar de proteção mesmo que indique incorretamente o número da unidade na declaração de mudança de residência?
No caso de uma moradia unifamiliar destinada a várias famílias que não esteja registada como propriedade horizontal, o registo de residência pode ser válido se o número de lote estiver correto, mesmo que o número da unidade ou do piso, indicado apenas por conveniência, esteja incorreto. No entanto, a avaliação pode variar consoante se trate de uma moradia destinada a várias famílias ou de um edifício em propriedade horizontal, bem como consoante a existência de registo como propriedade horizontal e o conteúdo do cadastro do edifício (casos 4 e 6).
Q. Se transferir temporariamente o registo de residência para outro local e depois voltar a registá-lo no imóvel, a oponibilidade anterior mantém-se?
Se toda a família transferir o registo de residência para outro local, a oponibilidade anterior pode extinguir-se no momento da saída. Os casos explicam que, mesmo que a família volte a registar a residência no imóvel, a oponibilidade anterior não é restabelecida retroativamente: surge uma nova oponibilidade apenas a partir da nova inscrição (caso 21).
Q. A oponibilidade mantém-se se o arrendatário se mudar e o subarrendatário passar a residir na habitação?
Se o arrendamento for subarrendado legalmente com o consentimento do senhorio e o subarrendatário receber a habitação e concluir o registo de residência, os requisitos de oponibilidade podem ser reconhecidos mesmo quando o arrendatário mantém a posse indireta. Se não houver consentimento do senhorio, pode ser necessário determinar se existem circunstâncias especiais que demonstrem que o subarrendamento não constitui uma quebra de confiança em relação ao senhorio (casos 9 e 15).
Q. Posso invocar o arrendamento perante o adquirente numa execução hipotecária se o contrato de arrendamento não tiver data certa?
Se os requisitos de oponibilidade estiverem cumpridos e não houver um direito anterior que não se extinga antes, pode ser possível invocar a oponibilidade mesmo sem data certa. No entanto, sem data certa não se pode invocar o direito de preferência no recebimento baseado na data certa. Para determinar se o direito de arrendamento se mantém na execução, é necessário considerar também os direitos de prioridade superior e o resultado da distribuição do produto da execução (casos 1 e 11).
Q. Se receber apenas parte da caução na distribuição do produto da execução, posso exigir o restante ao adquirente?
Se o arrendatário que reúna tanto a oponibilidade como o direito de preferência no recebimento não receber a caução integralmente, a jurisprudência apresentada nos casos explica que pode invocar o arrendamento perante o adquirente quanto ao saldo que resulte da dedução do montante que poderia ter recebido segundo a ordem correta de distribuição. Se o montante efetivamente distribuído tiver sido calculado incorretamente, a referência poderá ser o montante que seria distribuído segundo a ordem correta, e não o montante efetivamente recebido (casos 1, 3 e 24).
Q. Os estrangeiros e as pessoas de origem coreana residentes no exterior também podem adquirir oponibilidade num arrendamento residencial?
O registo de estrangeiro e a declaração de alteração do local de residência previstos na Lei do Controlo da Imigração, assim como a declaração de residência na Coreia e a declaração de mudança de residência previstas na Lei da Entrada e Saída de Coreanos no Exterior e do seu Estatuto Jurídico, podem produzir efeitos jurídicos equivalentes aos do registo de residência. Para determinar se a declaração apresentada por um familiar que coabita com um arrendatário de nacionalidade coreana residente no exterior satisfaz os requisitos de oponibilidade, é necessário considerar a legislação e as relações familiares explicadas nos casos, bem como as circunstâncias concretas (casos 13 e 14).
Leis aplicáveis
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º, n.º 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º, n.os 2, 3 e 4 (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3.º-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 4.º, n.º 2 (주택임대차보호법 제4조 제2항)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8.º (주택임대차보호법 제8조)
- Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 12.º (주택임대차보호법 제12조)
- Decreto de Execução da Lei do Registo de Residentes, artigo 9.º (주민등록법 시행령 제9조)
- Lei do Controlo da Imigração, artigos 31.º, 32.º, 36.º e 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
- Lei da Entrada e Saída de Coreanos no Exterior e do seu Estatuto Jurídico, artigo 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
- Código Civil, artigos 365.º, 366.º, 575.º, 578.º e 629.º (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
- Lei de Execução Civil, artigos 88.º, 91.º, 127.º e 135.º (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
- Lei sobre o Registo de Imóveis em Nome do Verdadeiro Titular, artigos 4.º e 8.º (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
- Lei sobre Garantias por Registo Provisório, etc., artigos 2.º, 3.º, 4.º, 5.º e 12.º (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)
Atenção
- A oponibilidade não surge apenas com a mudança para a habitação ou apenas com o registo de residência; surge a partir do dia seguinte àquele em que ambos os requisitos estiverem cumpridos.
- Se a indicação do endereço não permitir identificar a habitação arrendada ou se o registo de residência for transferido para outro local, a oponibilidade pode não ser reconhecida ou a oponibilidade anteriormente adquirida pode deixar de existir. É necessário confirmar o bloco e o número da unidade, bem como o endereço efetivo, no caso de habitações em propriedade horizontal.
- A manutenção da oponibilidade e do direito de preferência no recebimento numa execução hipotecária, bem como o montante do saldo da caução, podem variar consoante os direitos de prioridade superior, a ordem de distribuição, o pedido de distribuição e a manutenção da entrega da habitação e do registo de residência.
- Os casos apresentam tanto a numeração de disposições legais anterior às alterações como a numeração atual. Por isso, numa situação concreta, é necessário confirmar a legislação aplicável no momento relevante e os factos específicos.
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Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).
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