Guia essencial sobre outros aspectos do arrendamento residencial

Baseado em 68 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

No arrendamento residencial, a oponibilidade e a restituição do depósito de garantia podem ser afetadas mesmo quando muda a posição do locador ou o direito de arrendamento é cedido ou subarrendado. Como a extensão das responsabilidades e dos direitos varia conforme a situação — por exemplo, incêndio, execução hipotecária ou permanência no imóvel após o término do contrato —, é importante verificar os requisitos e as precauções aplicáveis a cada caso.

Partes da transferência → Locatário → Locador anterior → Adquirente → ① Imóvel arrendado é transferido e o locatário quer receber o depósito → O arrendamento cumpre os requisitos de oponibilidade? → sim · Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 3 → não → O locatário se opôs à transferência em prazo razoável após saber dela? → sim → O locatário mudou o registro de residência após a sucessão do adquirente? → Em regra, o adquirente sucede ao locador e assume a restituição do depósito → A sucessão não é automática: sem os requisitos, esta regra não se aplica; a oposição pode permitir cobrar o locador anterior → confira → Verifique os requisitos de oponibilidade do arrendamento → registre → Anote quando soube da transferência e se se opôs em prazo razoável → avalie → Após mudar o registro, avalie o risco perante adquirentes ou hipotecas posteriores

Pontos-chave

O arrendamento de um imóvel residencial em copropriedade é uma questão de administração do bem comum e pode ser decidido pelos titulares da maioria das quotas (Código Civil, artigos 263 a 265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
Se um imóvel arrendado que cumpre os requisitos de oponibilidade for transferido, em princípio, o adquirente sucede na posição do locador, e a obrigação de restituir o depósito de garantia também passa para ele (Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 3 (주택임대차보호법 제3조)).
Se o direito de arrendamento for cedido ou o imóvel for subarrendado com o consentimento do locador, e a posse e o registro de residência forem mantidos, a oponibilidade do locatário original poderá ser preservada. O direito de preferência no recebimento poderá ser exercido pelo próprio locatário ou por sub-rogação.
Em princípio, não é possível invocar contra o locador um subarrendamento feito sem o seu consentimento, mas a avaliação poderá ser diferente se forem reconhecidas circunstâncias especiais que não configurem um ato de deslealdade contra o locador (Código Civil, artigo 629 (민법 제629조)).
Mesmo que, após o término do contrato, o locatário permaneça na posse do imóvel por não ter recebido o depósito de garantia, a obrigação de restituir o enriquecimento sem causa poderá não surgir se ele não tiver obtido benefícios por meio do uso e usufruto efetivos do imóvel.
Se o imóvel arrendado for destruído por um incêndio de causa desconhecida, o locatário só poderá eximir-se da responsabilidade por danos se provar que cumpriu o dever de cuidado de um administrador diligente.
Para receber valores com preferência em um processo de execução, pode ser necessário requerer a distribuição até o prazo final. Em geral, é difícil contestar a decisão que autoriza a venda apenas pelo fato de não ter recebido uma notificação da execução antes de declarar os direitos.
Se o locador celebrar um contrato sem informar que o imóvel arrendado está sujeito a uma execução hipotecária, poderá haver responsabilidade civil por danos ou crime de fraude.

Perguntas frequentes

Q. É necessário obter o consentimento de todos os coproprietários para arrendar um imóvel residencial em copropriedade?

As questões relativas à administração de um bem em copropriedade podem ser decididas pelos coproprietários que detenham a maioria das quotas. Portanto, se os coproprietários com a maioria das quotas decidirem arrendar o imóvel, o direito do locatário poderá ser válido mesmo que os coproprietários minoritários não tenham participado do contrato.

Caso 1

Q. Se o imóvel arrendado for vendido, de quem posso receber de volta o depósito de garantia?

Se o imóvel residencial objeto de um contrato de arrendamento que cumpre os requisitos de oponibilidade for transferido, o adquirente sucede na posição do locador e, em princípio, também assume a obrigação de restituir o depósito de garantia. No entanto, se o locatário se opuser à transferência dentro de um prazo razoável após tomar conhecimento dela, poderá, em certos casos, recusar a sucessão na posição de locador e exigir a restituição do depósito ao locador anterior.

Caso 23

Q. Posso exigir a restituição do depósito de garantia mesmo que mude o meu registro de residência depois da mudança de locador?

Se o imóvel arrendado tiver sido transferido e o adquirente já tiver sucedido na posição de locador, o simples fato de o locatário ter mudado o seu registro de residência posteriormente não extingue a obrigação de restituir o depósito de garantia, que já havia surgido. Contudo, é preciso ter cautela, pois o locatário poderá não conseguir opor o seu direito a quem adquirir o imóvel ou constituir uma hipoteca posteriormente à mudança do registro de residência.

Caso 25

Q. Se eu ceder o direito de arrendamento ou subarrendar o imóvel com o consentimento do proprietário, a oponibilidade anterior será preservada?

Se o locador consentir e o adquirente do direito de arrendamento ou o sublocatário receber a posse do imóvel e mantiver o registro de residência, a oponibilidade do locatário original poderá ser preservada. O adquirente do direito de arrendamento que cumprir esses requisitos poderá exercer o direito de preferência no recebimento do depósito de garantia do locatário original, e o sublocatário poderá exercê-lo por sub-rogação.

Caso 14, Caso 17, Caso 18, Caso 20

Q. Tenho de sair de um imóvel que subarrendei sem o consentimento do locador?

Em princípio, não é possível invocar contra o locador um subarrendamento feito sem o seu consentimento, e o locador pode rescindir o contrato de arrendamento por esse motivo. Contudo, a conclusão poderá ser diferente se forem reconhecidas circunstâncias especiais que tornem difícil considerar o subarrendamento um ato de deslealdade contra o locador. Em princípio, o depósito de garantia deve ser exigido do sublocador, isto é, do locatário original.

Caso 13

Q. Depois de o contrato terminar, se eu não receber o depósito de garantia e não entregar as chaves, tenho de continuar pagando o aluguel?

Se o locador não restituir o depósito de garantia e o locatário permanecer na posse do imóvel exercendo o direito de retenção por cumprimento simultâneo, isso, por si só, não constitui ocupação ilegal. No entanto, se o locatário tiver efetivamente utilizado e usufruído do imóvel conforme a finalidade do contrato, obtendo benefícios, poderá surgir a obrigação de restituir o enriquecimento sem causa. O locador deverá alegar e provar que surgiu um crédito por aluguel a compensar ou por indenização de danos.

Caso 9

Q. Se ocorrer um incêndio de causa desconhecida no imóvel que arrendo, o locatário terá de indenizar os danos?

Mesmo que a causa do incêndio seja desconhecida, o locatário só poderá eximir-se da responsabilidade por danos se provar que agiu com o cuidado de um administrador diligente, necessário para conservar o edifício. Contudo, se o incêndio tiver sido causado por uma circunstância pela qual o locador é responsável pela reparação e manutenção, como um defeito na instalação elétrica que faz parte da estrutura do edifício, a responsabilidade do locatário poderá não ser reconhecida.

Caso 5

Q. Posso responsabilizar o locador que celebrou um contrato de arrendamento sem informar que o imóvel estava sujeito a uma execução hipotecária?

Se o locador não tiver informado, no momento da celebração do contrato, que o imóvel arrendado estava sujeito a uma execução hipotecária, poderá haver responsabilidade civil por danos. A decisão judicial citada no caso considerou que a omissão do locador poderia constituir fraude, mesmo que o locatário pudesse ter consultado o registro imobiliário. A possibilidade de receber valores distribuídos no processo de execução deve ser verificada separadamente, inclusive quanto à possibilidade de requerer a distribuição e ao prazo final para fazê-lo.

Caso 12

Q. Se não recebi a notificação da execução e, por isso, não pude requerer a distribuição, posso recorrer da decisão que autoriza a venda?

A circunstância de o locatário não ter recebido uma notificação antes de declarar seus direitos ao tribunal de execução dificilmente constituirá motivo para contestar a decisão que autoriza a venda. O locatário só poderá ser considerado parte interessada no processo de execução se declarar seus direitos e comprová-los por iniciativa própria. Para receber valores com preferência, deverá verificar o prazo final para requerer a distribuição e apresentar o pedido até essa data.

Caso 4

Q. Se o locador falir, o locatário com direito oponível poderá receber o depósito de garantia com preferência?

O caso explica que um locatário que cumpra os requisitos de oponibilidade poderá receber com preferência o depósito de garantia com os valores obtidos pela liquidação dos imóveis residenciais e terrenos que integrem a massa falida. Os requisitos para a preferência do locatário que tenha obtido uma data certa e para a preferência relativa a depósitos de garantia de pequeno valor podem ser diferentes; por isso, é necessário verificar os requisitos aplicáveis.

Caso 6

Leis aplicáveis

Código Civil, artigo 191 (민법 제191조)
Código Civil, artigo 263 (민법 제263조)
Código Civil, artigo 264 (민법 제264조)
Código Civil, artigo 265 (민법 제265조)
Código Civil, artigo 392 (민법 제392조)
Código Civil, artigo 507 (민법 제507조)
Código Civil, artigo 623 (민법 제623조)
Código Civil, artigo 629 (민법 제629조)
Código Civil, artigo 758 (민법 제758조)
Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 3 (주택임대차보호법 제3조)
Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
Lei de Proteção do Arrendamento Residencial, artigo 8 (주택임대차보호법 제8조)
Lei de Execução Civil, artigo 41 (민사집행법 제41조)
Lei de Execução Civil, artigo 84 (민사집행법 제84조)
Lei de Execução Civil, artigo 90 (민사집행법 제90조)

Atenção

Em certos casos, para receber valores distribuídos no processo de execução, é necessário apresentar um pedido até o prazo final para requerer a distribuição. Por isso, não espere pela notificação da execução: verifique o procedimento e os prazos.
Para se opor à transferência do imóvel arrendado e recusar a sucessão na posição de locador, é necessário apresentar oposição dentro de um prazo razoável a partir do momento em que tomar conhecimento da transferência.
Após mudar o registro de residência, poderá não ser possível opor o seu direito a futuros adquirentes do imóvel, credores hipotecários ou outros. Portanto, tenha cautela ao mudar de endereço antes de receber a restituição do depósito de garantia.
O simples fato de a causa do incêndio ser desconhecida não isenta o locatário de responsabilidade; poderá ser necessário provar que cumpriu o dever de cuidado.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).