Direito ao pagamento preferencial na locação residencial: requisitos e ordem de distribuição

Pontos-chave

• O direito geral ao pagamento preferencial exige a posse do imóvel, o registro de residência e uma data certa no contrato de locação (Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigos 3 e 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
• Quando os requisitos de oponibilidade e a data certa são obtidos no mesmo dia, o direito ao pagamento preferencial surge às 0h do dia seguinte. Uma hipoteca de valor máximo constituída no mesmo dia pode ter prioridade sobre o locatário (casos 10 e 15).
• Se a data certa for posterior à penhora cautelar, o locatário não terá prioridade sobre o credor sujeito a essa penhora e, em princípio, receberá uma distribuição proporcional junto com os credores sujeitos a penhora cautelar de prioridade anterior. O direito à restituição prioritária dos locatários de pequeno depósito deve ser analisado separadamente (caso 18).
• O direito ao pagamento preferencial sobre o produto da venda do terreno pode ser exercido tanto quando o imóvel e o terreno são leiloados juntos quanto quando apenas o terreno é leiloado. Contudo, se o edifício tiver sido construído após a constituição de uma hipoteca sobre o terreno, o locatário do edifício recém-construído poderá não ter prioridade sobre o produto da venda do terreno (casos 2, 23 e 24).
• O locatário com direito de oponibilidade pode requerer a distribuição no processo de leilão mesmo antes do fim do prazo da locação. Como o requerimento pode ser considerado uma manifestação de vontade de encerrar a locação, esta poderá terminar quando a notificação do requerimento chegar ao locador (caso 3).
• Para exercer o direito ao pagamento preferencial no processo de leilão, é necessário tomar as medidas cabíveis, como declarar o direito e requerer a distribuição. O simples fato de não ter recebido uma notificação sobre o andamento do leilão não substitui o requerimento de distribuição nem permite contestar o processo de leilão (caso 20).
• Obrigações decorrentes da locação, como aluguéis vencidos e não pagos, podem ser descontadas do depósito de garantia. Ao verificar o valor efetivamente distribuído, é necessário considerar não só o depósito, mas também as obrigações que serão descontadas (caso 11).
• Quem adquirir apenas o crédito de restituição do depósito de garantia, separado do direito de locação, não poderá exercer o direito ao pagamento preferencial do locatário previsto na Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional (caso 25).

Perguntas frequentes

Leis aplicáveis

• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 4 (주택임대차보호법 제4조)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Lei de Proteção do Arrendamento Habitacional, artigo 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
• Disposições suplementares do Código Civil, artigo 3 (민법 부칙 제3조)
• Código Civil, artigo 359 (민법 제359조)
• Código Civil, artigo 548 (민법 제548조)
• Código Civil, artigo 621 (민법 제621조)
• Lei de Execução Civil, artigo 41 (민사집행법 제41조)
• Lei de Execução Civil, artigo 89 (민사집행법 제89조)
• Lei de Execução Civil, artigo 90 (민사집행법 제90조)

Atenção

• Obter apenas a data certa ou apenas registrar a mudança de residência não satisfaz todos os requisitos gerais do direito ao pagamento preferencial. É necessário verificar separadamente a posse do imóvel, o registro de residência e a data certa.
• Cabe ao locatário tomar as medidas necessárias no processo de leilão, inclusive requerer a distribuição. Não espere uma notificação sobre o andamento do leilão nem adie as medidas necessárias por não ter recebido uma notificação.
• O requerimento de distribuição apresentado antes do fim do contrato pode ser interpretado como manifestação de vontade de encerrar a locação. Por isso, verifique seus efeitos e quando a notificação chega ao locador.
• Conforme explicado nos casos, os limites do depósito de garantia dos locatários de pequeno depósito e os valores sujeitos à restituição prioritária variam conforme o período e a região. Portanto, não aplique automaticamente a situação de um caso específico às circunstâncias atuais.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부