Guia para solicitar a ordem de registro do direito do inquilino em imóvel residencial e seus efeitos

Baseado em 29 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Se a locação terminou, mas o depósito caução não foi devolvido, o inquilino pode solicitar a ordem de registro do direito de locação e se mudar depois de concluído o registro. A eficácia perante terceiros e o direito de preferência no recebimento já adquiridos antes do registro são mantidos. No entanto, é preciso prestar atenção ao momento da mudança, pois o inquilino pode perder esses direitos se sair antes de concluído o registro.

Partes envolvidas → Inquilino → Locador → A locação terminou e o depósito caução não foi devolvido → A locação terminou ou foi encerrada por acordo? → Sim → O depósito caução continua sem devolução? → Não → Aguarde o fim ou o encerramento por acordo antes de pedir a ordem → Sim — Lei de Proteção das Locações Residenciais, art. 3.º-3, § 1 → O registro do direito do inquilino foi concluído? → Pode mudar após o registro e manter os direitos já adquiridos → Não se mude ainda Solicitar a ordem não conclui o registro → Verifique → A eficácia perante terceiros adquirida antes do registro mantém-se A prioridade depende de quando ela foi adquirida → Antes de cancelar → Receba o depósito caução antes de cancelar o registro → Despesas → É possível exigir do locador as despesas do pedido e do registro decorrente

Pontos-chave

O inquilino cuja locação terminou, mas que ainda não recebeu o depósito caução, pode solicitar a ordem de registro do direito do inquilino sem o consentimento ou a cooperação do locador (Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-3, parágrafo 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), exemplos 6 e 9).
Concluído o registro do direito do inquilino, são adquiridos a eficácia perante terceiros e o direito de preferência no recebimento; os direitos adquiridos antes do registro são mantidos. Após o registro, os direitos já adquiridos podem ser mantidos sem que seja necessário continuar ocupando o imóvel ou manter o endereço residencial registrado (Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-3, parágrafo 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), exemplos 3 e 6).
É mais seguro se mudar ou transferir o endereço residencial registrado somente depois de confirmar que o registro do direito do inquilino foi efetivamente concluído. A mera solicitação da ordem não significa que o registro tenha sido concluído (exemplo 3).
Se a eficácia perante terceiros tiver sido adquirida antes do registro, o que determina se o inquilino pode fazer valer seu direito contra o comprador em leilão judicial é o momento em que a eficácia perante terceiros foi originalmente adquirida, e não a data do registro do direito do inquilino. Se essa eficácia não tiver sido adquirida antes do registro, o registro, por si só, não confere prioridade sobre direitos anteriores (exemplos 5, 17 e 22).
A obrigação do locador de devolver o depósito caução deve ser cumprida antes da obrigação do inquilino de cancelar o registro do direito de locação. O inquilino pode cancelar o registro depois de receber o depósito (decisão do Supremo Tribunal da Coreia, de 9 de junho de 2005, n.º 2005Da4529, exemplos 2 e 14).
Se o registro do direito do inquilino tiver sido concluído antes do registro da primeira decisão de início de leilão judicial, o inquilino pode ser considerado credor com direito a receber a distribuição sem apresentar um pedido separado de distribuição (decisão do Supremo Tribunal da Coreia, de 15 de setembro de 2005, n.º 2005Da33039, exemplos 7 e 20).
Quem aluga um imóvel depois de concluído o registro do direito do inquilino não tem direito ao recebimento prioritário reservado a inquilinos de baixa renda. No entanto, se tiver uma data certa registrada, poderá exercer o direito de preferência no recebimento de acordo com sua prioridade (Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-3, parágrafo 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), exemplos 4 e 8).
É possível exigir do locador as despesas do pedido de ordem de registro do direito do inquilino e do registro feito em decorrência desse pedido (Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-3, parágrafo 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), exemplo 25).

Perguntas frequentes

Q. Se não recebi o depósito caução, posso solicitar a ordem de registro do direito do inquilino antes do término do contrato?

Em princípio, o pedido só pode ser apresentado depois do término da locação. O inquilino não pode rescindir unilateralmente o contrato durante o prazo apenas por motivos pessoais. No entanto, se o contrato tiver sido encerrado por acordo com o locador e o depósito caução não tiver sido devolvido, o pedido pode ser apresentado.

Caso 9

Q. Posso me mudar logo depois de solicitar a ordem de registro do direito do inquilino?

É preciso ter cuidado para não se mudar imediatamente após apresentar o pedido. Para manter a eficácia perante terceiros e o direito de preferência no recebimento já adquiridos, é preciso confirmar que o registro do direito do inquilino foi efetivamente concluído antes de se mudar.

Caso 3, Caso 6

Q. Depois de concluído o registro do direito do inquilino, os direitos existentes são mantidos mesmo que eu mude meu endereço residencial registrado?

Se a eficácia perante terceiros ou o direito de preferência no recebimento tiverem sido adquiridos antes do registro do direito do inquilino, esses direitos serão mantidos após o registro. Depois de concluído o registro, os direitos já adquiridos podem ser mantidos sem que seja necessário continuar ocupando o imóvel ou manter o endereço residencial registrado.

Caso 3, Caso 6

Q. Se o locador exigir que a devolução do depósito caução e o cancelamento do registro do direito de locação sejam feitos ao mesmo tempo, preciso cancelar o registro primeiro?

Não é necessário cancelar o registro primeiro. A obrigação do locador de devolver o depósito caução deve ser cumprida antes da obrigação do inquilino de cancelar o registro do direito de locação. Portanto, o inquilino pode cancelar o registro depois de receber o depósito.

Caso 2, Caso 14

Q. Se registrei meu direito de inquilino, preciso apresentar um pedido separado de distribuição no leilão judicial?

Se o registro do direito do inquilino tiver sido concluído antes do registro da primeira decisão de início de leilão judicial, o inquilino pode ser considerado credor com direito a receber a distribuição sem precisar apresentar um pedido separado de distribuição. A decisão judicial citada no exemplo considera que, nesse caso, o inquilino tem direito de preferência no recebimento.

Caso 7, Caso 20

Q. Um novo inquilino de baixa renda que se muda para um imóvel com o direito do inquilino registrado também pode receber o valor prioritariamente?

Quem aluga o imóvel depois de concluído o registro do direito do inquilino não pode obter o direito de recebimento prioritário reservado a inquilinos de baixa renda. Se tiver uma data certa registrada, poderá exercer o direito de preferência no recebimento de acordo com sua prioridade.

Caso 4, Caso 8, Caso 23

Q. Se eu não tiver adquirido eficácia perante terceiros antes do registro do direito do inquilino, o registro, por si só, pode me dar prioridade sobre uma hipoteca anterior?

Não. O exemplo explica que, se o inquilino não tiver adquirido eficácia perante terceiros por não ter registrado a mudança de endereço, um registro posterior do direito de locação não lhe permitirá garantir o depósito caução com prioridade sobre uma hipoteca já constituída.

Caso 17, Caso 22

Q. Posso exigir do locador as despesas do pedido de ordem de registro do direito do inquilino e do registro?

É possível exigir do locador as despesas relacionadas ao pedido de ordem de registro do direito do inquilino e ao registro feito em decorrência desse pedido, nos termos da Lei de Proteção das Locações Residenciais. O exemplo distingue esse caso do registro da locação nos termos do Código Civil, em relação ao qual é difícil exigir unilateralmente as despesas correspondentes.

Caso 21, Caso 25

Leis aplicáveis

Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º, parágrafos 1 e 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-2, parágrafo 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-3, parágrafos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 e 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-4, parágrafos 1 e 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 3.º-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
Lei de Proteção das Locações Residenciais, artigo 8.º (주택임대차보호법 제8조)
Código Civil, artigo 621 (민법 제621조)
Lei de Execução Civil, artigo 90 (민사집행법 제90조)
Lei de Execução Civil, artigo 148, parágrafo 4 (민사집행법 제148조 제4호)
Lei de Execução Civil, artigo 283 (민사집행법 제283조)
Lei de Execução Civil, artigo 286, parágrafo 1 (민사집행법 제286조 제1항)
Lei de Execução Civil, artigo 288, parágrafo 1 (민사집행법 제288조 제1항)
Regulamento sobre o Procedimento da Ordem de Registro do Direito de Locação, artigo 2.º, parágrafo 2, artigo 4.º e artigo 5.º (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

Atenção

Em princípio, não é possível solicitar a ordem de registro do direito do inquilino antes do término da locação. O inquilino não pode rescindir unilateralmente o contrato durante o prazo apenas por motivos pessoais.
Não se mude apenas por ter solicitado a ordem de registro do direito do inquilino; confirme se o registro foi efetivamente concluído.
Se não tiver adquirido eficácia perante terceiros antes do registro do direito do inquilino, o registro não garante prioridade sobre direitos anteriores, como uma hipoteca.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).